第十一章 用益物權:
客體,依照我國法律規定只能是不動產。
所以在動產上不能產生用益物權。
一定是以用益為目的,有期限。
地上權(在他人土地上所享有的權利,一條是建筑,二是種植。)永店權就是地上權。包括三個:國有土地使用權、集體土地使用權、農村承包經營權。
地役權是講在他人地上進行通行、排水、通風等有點象相鄰權。
國有土地使用權:
1、取得方式: 來源:考試大
劃拔:能不能轉讓劃拔租?轉讓可以,要被交土地出讓金,要抵押也可以,必須是為了公益,公益抵押,實現抵押權要被交土地出讓金。
出讓:國家土地管理部門做為出讓方,與受讓方簽定合同,要交土地出讓金。
轉讓:其他的民事主體都可以轉讓。期限不能超過原土地使用權規定的期限。
用途:不能變更原土地使用權的用途,如果要變更可以去國家土地管理部門變更。
2、土地承包經營權:不太好命題
實踐中肯定的:期限最長30年,轉包要經過發包人同意,現在包括農民農業公司農村合作社都可以,
擴大了
3、城鎮居民在符合條件的情況下也享有宅基地使用權,不能繼承!不能抵押!出賣出租房屋后就不能申請使用宅基地。只能建生活用房,不能建生產用房。
4、典權:只有習慣法上的典權
審判上有四條,民通上有四條
目前叫典權有法律依據的是城鎮私有房屋可以設立典權。
典權的成立是以典價的交付為標準。 考試大論壇
維修義務誰承擔:典權人是用益物權,維修由典權人承擔。價錢可以在出典人回收的時候可以充抵。典權人能否轉典?可以,但要經過出典人同意,不能超過原典價。典權人能不能進行抵押?不能。出典人可以抵押?可以,但要告知已設典的事實。能不能賣?可以,但要先行通知,典權人享有優先購賣權。典物要回收,沒有在規定的期限內回收,典物就歸典權人,30年就視為決賣。
回收的時候按原典價支付典價,不是按照回收時的典價。典權人可以要求出典人將增值部分進行補償。
第十二章擔保物權
是為了擔保債的履行而設立的。抵押不能約定時間:擔保物權是主債消滅而消滅,主債沒消滅擔保物權就不能消滅。所有擔保物權都有從屬性,如果約定抵押權的效力不受主債的效力影響是錯誤的,是有從屬性的。如果約定
擔保物權具有從屬性。主債有效擔保物權才有效,也可以單獨無效。
擔保物權具有不可分性。存在在整個抵押物上,不可分。 來源:考試大
1、抵押權
抵押財產:
性質:將來的財產能否設置抵押?原則上不能。有例外:(1)建造中的船舶,建造中的房屋可以設定抵押權。必須登記。(2)在一審辯論結束之前能夠辦理產權證書的,可以認定抵押有效。(主要是公改房,進行了抵押情況下用的)
在他人的財產上能不能成立抵押權??(一般是不需要登記的動產)主流觀點:不能。
禁止流通物上不能成立,限制流通物上是能成立的。
種類:可以抵押的財產:房屋。表現為公益設施的房屋不能成立抵押權!醫院醫療用房、學校的教學用房。
(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物; 來源:www.examda.com
(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產;
(三)抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物;
(四)抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產;
(五)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;
(六)依法可以抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
汽車到交通部門、林木到林木管理部門。
沒有登記的機關,沒有登記有效,但不能對抗善意第三人。59條(擔保法解釋)
依法可以抵押的其他財產:土地所有權、公益設施、所有人不明的財產、對查封扣押的財產不能設定抵押。抵押的財產被查封抵押權不受影響!(消除地方保護)
抵押合同采用書面形式
哪些是確定的:
1、抵押財產必須是確定的,如果說以全部財產設定抵押是集團抵押,不能說無效。 來源:考試大
集團抵押在學理上承認,法律上沒規定。
2、擔保的債權數額應當是確定的。可以適用最高額抵押。
3、期限的條款約定是無效的,主債權因訴訟時效經過,抵押權人能否行使抵押權?不能適用67條規定。抵押權人仍然可以行使抵押權,但有時間限制:主債權訴訟時效屆滿之日起兩年(除斥期間)
4、約定留置:債務人不能清償債務人的債權約定抵押物歸債權人是無效約定。對質權留置權都無效。
在職權中間在容業質(當鋪)的情況下有效。
5、抵押權人享有競買權。 采集者退散
6、抵押權人享有優先購買權的約定是無效的。物權中才有,且法律規定。
一般登記到公證部門,有對抗善意第三人的效力。
抵押物不轉移占有:占有使用收益處分權歸抵押人。只能進行法律上的處分,不能進行事實上的處分(不能燒、吃)。法律上的處分受限制:轉讓必須告知抵押權人,否則無效。不能依照合同法,要依照擔保法。追及性的前提是沒有經過抵押權人同意,如果同意了就沒有抵押權了。一是動產善意取得的限制二是不動產登記取得限制
抵押人的義務:妥善保管抵押物,不能拋棄抵押物,不能不合理的使用抵押物,如果因保管不善可以要求抵押人另行提供抵押物或提存或提前清償。如果因不可抗力滅失,抵押權人無權要求抵押人重新抵押。這時的抵押權人與抵押人之間的債轉變為普通之債。
實現抵押權:抵押權人效力如何?
1、抵押權能不能及于從物?及于從物!
2、抵押權的效力及不及于孳息?一般不及于孳息!有例外:在法院扣押期限產生的孳息。
3、房與地的問題:土地抵押了,房子能不能賣?可以,根據房隨地走的原則。如果房子設定抵押權,賣房時土地也要賣掉,但土地使用權所賣的價金不能適用抵押。適用地隨房走的原則。都要進行登記。
實現抵押權的順序:在同一標的物上可以適用多個抵押,但不能重復抵押(超過價值)。登記在先的先清償。同一天登記,不同地方的,是以同一天登記同一順序。58條。
如果都沒有登記,合同簽訂在前的先清償,簽訂在后的后清償。
因登記部門的原因致使抵押物進行連續登記的,抵押物第一次登記的日期,視為抵押登記的日期,并依此確定抵押權的順序。