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考點三十九 土地增值稅法律制度
(一)土地增值稅的納稅人
土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人。
(二)土地增值稅的征稅范圍
1．征稅范圍的一般規定
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，土地增值稅的征稅范圍包括：
(1)土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅。
(2)土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅。
(3)土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。
2．征稅范圍的特殊規定(見表2—183)
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(三)土地增值稅的計稅依據
土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。轉讓房地產的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。土地增值額的大小，取決于轉讓房地產的收入額和扣除項目金額兩個因素。
1．應稅收入的確定
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
2．扣除項目及其金額
依照《土地增值稅暫行條例》的規定，準予納稅人從房地產轉讓收入額減除的扣除項目金額具體包括六項內容：
(1)取得土地使用權所支付的金額。取得土地使用權所支付的金額包括以下兩方面的內容：
①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；
②納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用和稅金。
(2)房地產開發成本。房地產開發成本是指納稅人開發房地產項目實際發生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。
(3)房地產開發費用。房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。根據現行財務會計制度的規定，這三項費用作為期間費用，按照實際發生額直接計人當期損益。但在計算土地增值稅時，房地產開發費用并不是按照納稅人實際發生額進行扣除，應分別以下兩種情況扣除：
①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一、二項規定(即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本．下同)計算的金額之和的5％以內計算扣除。計算公式為：
允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5％
②財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一、第二項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。計算扣除的具體比例由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為：
允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10％
(4)與轉讓房地產有關的稅金與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點：
①外商投資房地產開發企業因不繳納城市維護建設稅和教育費附加，因此，在計算與轉讓房地產有關的稅金時不含城市維護建設稅和教育費附加；
②房地產開發企業按照《房地產開發企業財務制度》有關規定，其在轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
(5)財政部確定的其他扣除項目。對從事房地產開發的納稅人可按《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一、第二項規定計算的金額之和，加計20％的扣除。此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。
(6)舊房及建筑物的扣除金額。
①按評估價格扣除；
②按購房發票金額計算扣除。
(7)計稅依據的特殊規定。
①對于納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格的，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估，稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。
②對于納稅人申報扣除項目金額不實的，應由評估機構對該房屋按照評估出的房屋重置成本價，乘以房屋的成新度折扣率，確定房產的扣除項目金額，并用該房產所坐落土地取得時的基準地價或標準地價來確定土地的扣除項目金額，房產和土地的扣除項目金額之和即為該房地產的扣除項目金額。
③轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。應按評估的市場交易價確定其實際成交價，并以此作為轉讓房地產的收入計算征收土地增值稅。
④房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。其收入按下列方法和順序確認：一是按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；二是由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
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