2019初級會計經濟法基礎考點突破:土地增值稅
一、土地增值稅的計稅依據
1.土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的“增值額”,即納稅人轉讓房地產的收入(不含增值稅)減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。
2.新建房地產的扣除項目金額
(1)取得土地使用權所支付的金額
(2)房地產開發成本
(3)房地產開發費用
(4)與轉讓房地產有關的稅金
(5)財政部確定的其他扣除項目
3.轉讓舊房
二、土地增值稅的計算
1.增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
2.增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
3.增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%
土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
4.增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
三、土地增值稅的稅收優惠
1.納稅人建造“普通標準住宅”出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,予以免稅;超過20%的,應按全部增值額繳納土地增值稅。
2.對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源,且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。
3.因國家建設需要依法征用、收回的房地產,免征土地增值稅。
4.因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,免征土地增值稅。
四、土地增值稅的納稅清算
(1)符合下列情形之一的,納稅人應當進行土地增值稅的清算:
①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
③直接轉讓土地使用權的。
(2)符合下列情形之一的,主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算:
①已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
④省級稅務機關規定的其他情況。
測試試題
【單選題】下列關于土地增值稅稅收優惠的表述,不正確的是()。
A.自2008年11月1日起,對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅
B.企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源的,免征土地增值稅
C.因國家建設需要依法征用、收回的房地產,免征土地增值稅
D.納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,予以免稅;超過20%的,應按全部增值額繳納土地增值稅
【答案】B
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