房產無償贈與行為、繼承行為和遺贈行為在法律上是有一定區別的，對應的稅收規定也是有差異的。房產繼承，是指按照《繼承法》的規定，把被繼承人所遺的房產轉歸繼承人的行為。繼承是一種法律制度，繼承關系要在一定的條件下才能發生。
一是繼承應當在被繼承人（在房產繼承中就是遺留下房產的人）死亡后才能發生，這是繼承的首要條件。有的房產所有權人為了避免繼承人在日后可能會因爭奪房產而產生糾紛，在生前就將房產權交給繼承人，如分給某個或各個子女，這也是合法的行為，但這不是繼承，因為這時繼承還沒有開始，而是生前的贈與行為。
二是繼承遺產的人應當是被繼承人的合法繼承人，就是依照法律的規定能作為繼承人的人。《繼承法》規定的法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。被繼承人如果立下遺囑，將房產指定給法定繼承人以外的人，或是捐獻給國家、集體，這也是被繼承人處分遺產的方式，但這不是繼承而是遺贈。
根據國家稅務總局《關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》（國稅函[2004]1036號）規定，對于《繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。按照《繼承法》規定，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。
由此可見，對法定繼承人繼承的房產，不屬于國稅發[2006]144號文件規定的“對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅”的范圍，應當按國稅函[2004]1036號文件的規定免征契稅。但對在生前就將房產權交給繼承人的贈與行為以及將房產指定給法定繼承人以外的單位或人的遺贈行為，應當征收契稅。
