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　　第二十九章　物權法律制度

　　節(jié)　物權法律制度概述

　　(一)物權與物權法的概念

　　物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，物權的支配性和排他性均來自于物的歸屬。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。

　　《中華人民共和國物權法》于2007年10月1日實施。

　　(二)我國物權法的基本原則

　　1.基本經濟制度與社會主義市場經濟原則

　　2.平等保護國家、集體、私人的物權

　　3.物權法定原則

　　4.取得和行使物權應遵守法律、尊重社會公德原則

　　(三)物權的設立、變更、轉讓和消滅

　　1.不動產登記

　　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

　　不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。

　　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產登記簿時發(fā)生效力。當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

　　不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

　　不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。

　　【例題·單選題】根據(jù)《中華人民共和國物權法》的規(guī)定，不動產登記費按( )收取。

　　A.件

　　B.不動產的面積的比例

　　C.不動產的體積的比例

　　D.不動產的價款的比例

　　[答案]A

　　2.動產交付

　　動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

　　3.其他規(guī)定

　　因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

　　因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。

　　因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

　　依照上述規(guī)定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生物權效力。

　　(四)物權的保護

　　物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

　　第二節(jié)　所有權

　　所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。

　　為了公共利益的需要，依法可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產，但應依法足額給予補償。

　　(一)國家所有權和集體所有權、私人所有權

　　國家所有即全民所有。國有財產由國務院代表國家行使所有權;法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

　　熟悉屬于國家所有、集體所有的財產，注意城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區(qū)的土地，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，按照法律規(guī)定，或屬于國家所有，或屬于集體所有。

　　注意私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。

　　(二)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

　　(三)相鄰關系

　　相鄰關系是指不動產的相鄰各方因行使所有權或用益物權而發(fā)生的權利義務關系。

　　(四)共有

　　共有是指多個權利主體對一物共同享有所有權。共有包括按份共有和共同共有。

　　處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產做重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

　　(五)所有權取得的特別規(guī)定

　　所有權取得可分為一般取得和特別取得，特別取得包括善意取得和拾得遺失物等。

　　1.善意取得

　　善意取得是指受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權。

　　無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(1)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(2)以合理的價格轉讓;(3)轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯洠恍枰怯浀囊呀浗桓督o受讓人。受讓人依照上述規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

　　2.拾得遺失物

　　遺失物是指非故意拋棄而丟失的物品。拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。拾得人侵占遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。遺失物自發(fā)布招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。

　　第三節(jié)　用益物權

　　用益物權是權利人對他人所有的動產或不動產，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權是由所有權派生的物權，是受限制的物權，但也是一項獨立的物權，一般以不動產為客體。

　　用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。

　　(一)土地承包經營權

　　耕地的承包期為30年，草地的承包期為30年至50年，林地的承包期為30年至70年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

　　土地承包經營權人依照農村土地承包法的規(guī)定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。

　　【例題·單選題】耕地的承包期為( )。

　　A.30年　　　　B.40年

　　C.50年　　　　D.70年

　　[答案]A

　　(二)建設用地使用權

　　建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

　　設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。

　　建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。

　　【例題·單選題】根據(jù)《中華人民共和國物權法》的規(guī)定，下列各項中，不屬于建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有權利是( )。

　　A.占有　　　　B.使用

　　C.收益　　　　D.處分

　　[答案]D

　　(三)宅基地使用權

　　宅基地使用權是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

　　(四)地役權

　　地役權是指地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權自地役合同生效時設立。

　　當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。

　　地役權的期限不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。