第三節 用益物權

學習要求：

掌握用益物權的概念及構成

具體內容：

一、用益物權的概念

用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。是由所有權派生的物權，是受限制的物權，但也是一項獨立的物權，一般以不動產為客體。

用益物權包括：土地承包經營權;建設用地使用權;宅基地使用權;地役權。

二、土地承包經營權

1、土地承包經營權自土地承包“合同生效時”設立。

2、承包經營權的期限：耕地的承包期為30年;草地的承包期為30年-50年;林地的承包期為30年-70年。

3、在承包經營期限范圍內，承包權人有權根據法律規定，采取轉包、互換、轉讓等方式流轉土地承包經營權，流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。

三、建設用地使用權

1、建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

2、工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣、協議等公開競價的方式設立建設用地使用權。

3、設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。

四、宅基地使用權

宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

五、地役權

1、地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。 他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

如：甲房地產公司從他人手中購得土地一塊，以 “觀景”為理念設計并建造觀景商品住宅樓。該地塊前有一學校乙，雙方協議約定：乙在20年內不得在該處興建高層建筑，為此甲每年向乙支付10萬元作為補償。甲在合同生效時取得了地役權。

2、地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。

如：接上例，協議簽訂一年后學校遷址，將學校土地和房屋全部轉讓給丙房地產公司，乙未向丙提及其與甲之間的協議約定。丙購得該地塊后建高層住宅。甲得知后要求丙立即停止興建，遭到拒絕便向法院提起訴訟，請求確認乙與丙之間轉讓土地合同無效，并要求賠償損失。若甲取得地役權未經登記，則法院不予支持甲的要求。(地役權合同生效設立，不登記不可對抗善意第三人。)

3、地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

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