1Z301040建設(shè)工程物權(quán)制度
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一、精準(zhǔn)考點(diǎn)采集
1．掌握物權(quán)的法律特征。
2．重點(diǎn)掌握物權(quán)的種類。物權(quán)是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 
3．土地所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)概念比較簡單，記憶掌握即可。
4．地役權(quán)比較抽象，要求理解掌握。
地役權(quán)從性質(zhì)上說，是按照當(dāng)事人的約定設(shè)立的用益物權(quán)。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。
5．物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅要求理解。重點(diǎn)是不動產(chǎn)和動產(chǎn)的區(qū)別。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。
動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。
二、高頻答疑點(diǎn)
1．什么是用益物權(quán)?
答：用益物權(quán)指當(dāng)事人依據(jù)法律規(guī)定，用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有的占有、使用和收益的權(quán)利。它主要包括土地承包所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和地役權(quán)。
2．地役權(quán)與用益物權(quán)是什么關(guān)系?
答：地役權(quán)是指為使用自己不動產(chǎn)的便利或?yàn)樘岣咂湫б娑凑蘸贤s定利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。地役權(quán)具有以下特點(diǎn)：其一，地役權(quán)是按照當(dāng)事人的約定設(shè)立的用益物權(quán)；其二，地役權(quán)是存在于他人不動產(chǎn)上的用益物權(quán)；其三，地役權(quán)是為了需役地的便利而設(shè)立的用益物權(quán)。簡單地說，地役權(quán)屬于用益物權(quán)的一種。
3．不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在什么情況下生效?
答：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。需要注意的是，依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
4．船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人有什么特殊的含義?
答：簡單舉例，甲某已將汽車轉(zhuǎn)讓給乙某，但還沒有登記，此時(shí)，甲又將汽車賣給丙某，并且丙不知道乙已經(jīng)購買，這時(shí)，丙的買賣關(guān)系也是成立的。
三、考題解析常見丟分點(diǎn)
1．根據(jù)《物權(quán)法》，建設(shè)用地使用權(quán)屬于（ ?。2010]
A．所有權(quán)
B．用益物權(quán)
C．擔(dān)保物權(quán)
D．留置權(quán)
【答案】B
【解析】建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)，指當(dāng)事人依據(jù)法律規(guī)定，用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)依法享有的占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是指擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。所有權(quán)是指所有人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。2．建設(shè)單位需要使用相鄰企業(yè)的場地開辟道路就近運(yùn)輸建筑材料。雙方訂立合同，約定建設(shè)單位向該企業(yè)支付用地費(fèi)用，該企業(yè)向建設(shè)單位提供場地。在此合同中，建設(shè)單位擁有的權(quán)利是（ ?。?。[2011]
A．相鄰權(quán)
B．地役權(quán)
C．土地出租權(quán)
D．建設(shè)用地使用權(quán)
【答案】B
【解析】地役權(quán)，是指為使用自已不動產(chǎn)的便利或?yàn)樘岣咂湫б娑凑蘸贤s定利用他人不動產(chǎn)的權(quán)利。
3．關(guān)于物權(quán)的說法，正確的有（ ?。2010]
A．所有權(quán)和抵押權(quán)可以同時(shí)存在于同一不動產(chǎn)之上
B．用益物權(quán)和抵押權(quán)可以同時(shí)存在于同一不動產(chǎn)之上
C．國家所有土地的所有權(quán)和使用權(quán)都不能轉(zhuǎn)移
D．建設(shè)單位可以與政府部門簽訂土地出讓合同擁有該地的所有權(quán)
E．兩個抵押權(quán)可以同時(shí)存在于同一不動產(chǎn)之上
【答案】BDE
【解析】所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分，與抵押權(quán)是不能存在于同一不動產(chǎn)上的。
4．當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，該合同效力情形表現(xiàn)為（ ?。?。[2011]
A．合同自成立時(shí)生效
B．合同自辦理物權(quán)登記時(shí)生效
C．未辦理物權(quán)登記合同無效
D．未辦理物權(quán)登記不影響合同效力
E．合同生效當(dāng)然發(fā)生物權(quán)效力
【答案】AD
【解析】物權(quán)效力與合同效力相區(qū)分原則：物權(quán)效力由物權(quán)法評價(jià)，合同效力由合同法評價(jià)。合同效力與物權(quán)效力無關(guān)。
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