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　　投資性房地產(chǎn)
　　 （一）投資性房地產(chǎn)的界定
　　 1.已出租的土地使用權(quán)；
　　 2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；
　　 按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
　　 3.已出租的建筑物。
　　 （1）用于出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物；
　　 （2）已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；
　　 4.對于企業(yè)持有以備經(jīng)營租出的空置建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或類似機構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)?？罩媒ㄖ锸侵钙髽I(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到可供經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。
　　 某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
　　 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
　　 （二）投資性房地產(chǎn)的入賬價值確認(rèn)
　　 1.總的原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進行初始計量，在這點上與普通資產(chǎn)的核算標(biāo)準(zhǔn)相同。
　　 2.不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成　
　　 （1）外購的投資性房地產(chǎn)。按買價和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費作為其入賬價值。
　　 （2）自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成本?！　?BR>　　 （3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。比如債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定來處理。
　　 （三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
　　 1.后續(xù)計量模式的選擇
　　 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是， 同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
　　 2.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
　　 在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。
　　 （1）折舊或攤銷時
　　 借：其他業(yè)務(wù)成本
　　　　 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
　　 （2）取得的租金收入
　　 借：銀行存款
　　 　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
　　 （3）投資性房地產(chǎn)提取減值時
　　 借：資產(chǎn)減值損失
　　 　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　 （4）計算應(yīng)交營業(yè)稅時
　　 借：營業(yè)稅金及附加
　　 　　貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅
　　 3.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
　　 （1）采用公允價值模式的前提條件
　　 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
　　 （2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：
　　 ①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。
　　 ②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。
　　 （3）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理
　　 ①原則
　　 企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。
　　 ②一般分錄
　　 A.期末公允價值大于賬面價值時
　　 借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動
　　 　　貸：公允價值變動損益
　　 B.期末公允價值小于賬面價值時
　　 借：公允價值變動損益
　　 　　貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動
　　 C.收取租金時
　　 借：銀行存款
　　 　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
　　 D.計算應(yīng)交營業(yè)稅時
　　 借：營業(yè)稅金及附加
　　 　　貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅
　　 另外，采用此模式形成的初始入賬成本應(yīng)列入“投資性房地產(chǎn)――成本”。
　　 （四）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
　　 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤、盈余公積）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
　　 借：投資性房地產(chǎn)
　　 　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
　　 　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　 （或者：利潤分配――未分配利潤
　　 盈余公積）
　　 　　貸：投資性房地產(chǎn)
　　 　　　　遞延所得稅資產(chǎn)或負(fù)債
　　 　　　　利潤分配――未分配利潤
　　 　　　　盈余公積
　　 （五）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出
　　 1.資本化的后續(xù)支出等同于固定資產(chǎn)
　　 2.費用化的后續(xù)支出列入“其他業(yè)務(wù)成本”
　　 （六）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置
　　 1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定。
　　 A.由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時：
　　 借：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）
　　 　　累計折舊（攤銷）
　　 　　固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備
　　 　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)
　　 　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
　　 　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　 B.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時：
　　 借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）
　　 　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
　　 　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　 　　貸：投資性房地產(chǎn)
　　 　　　　累計折舊（攤銷）
　　 　　　　固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準(zhǔn)備
　　 2.以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。　　
　　 會計分錄為：
　　 借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量）
　　 　　公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）
　　 　　貸：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)）
　　 　　　　公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額計收益）
　　 3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將差額計入當(dāng)期損益；如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將其差額計入資本公積。
　　 會計分錄為：
　　 借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量）
　　　　 累計折舊（攤銷）
　　 　　公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）
　　 　　固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價準(zhǔn)備
　　 　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)）
　　 　　　　資本公積（公允價值大于賬面價值的差額追加資本公積）
　　 （七）投資性房地產(chǎn)的處置
　　 1.成本模式下
　　 （1）收到處置收入時：
　　 借：銀行存款　
　　 　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　
　　 （2）結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)成本
　　 借：其他業(yè)務(wù)成本
　　 　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　
　　 　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　
　　 　　貸：投資性房地產(chǎn)　
　　 （3）計算應(yīng)交營業(yè)稅
　　 借：營業(yè)稅金及附加
　　 　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅
　　 2.公允價值模式下
　?。?）按實際收到的款項
　　借：銀行存款
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
　　（2）按當(dāng)時投資性房地產(chǎn)的賬面余額
　　借：其他業(yè)務(wù)成本
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本
　　　　　　　　　　　　――公允價值變動
　　（也可能在借方）
　　（3）將累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本
　　借：公允價值變動損益
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本
　　或反之。
　　（4）將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本
　　借：資本公積――其他資本公積
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

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