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投資性房地產(chǎn)
（一）投資性房地產(chǎn)的界定
1.已出租的土地使用權(quán)；
2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；
按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
3.已出租的建筑物。
（1）用于出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物；
（2）已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；
4.對于企業(yè)持有以備經(jīng)營租出的空置建筑物，只有企業(yè)管理當局（董事會或類似機構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)?？罩媒ㄖ锸侵钙髽I(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達到可供經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。
某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。
（二）投資性房地產(chǎn)的入賬價值確認
1.總的原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，在這點上與普通資產(chǎn)的核算標準相同。
2.不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成
（1）外購的投資性房地產(chǎn)。按買價和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關稅費作為其入賬價值。
（2）自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成本。
（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關準則規(guī)定的按照相應的準則規(guī)定予以確定。比如債務重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應按債務重組準則的規(guī)定來處理。
（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
1.后續(xù)計量模式的選擇
企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是， 同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
2.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
在成本模式下，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)減值的有關規(guī)定進行處理。
（1）折舊或攤銷時
借：其他業(yè)務成本
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
（2）取得的租金收入
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
（3）投資性房地產(chǎn)提取減值時
借：資產(chǎn)減值損失
貸：投資性房地產(chǎn)減值準備
（4）計算應交營業(yè)稅時
借：營業(yè)稅金及附加
貸：應交稅費――應交營業(yè)稅
3.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
（1）采用公允價值模式的前提條件
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件：
①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。
②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。
（3）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理
①原則
企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。
②一般分錄
A.期末公允價值大于賬面價值時
借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動
貸：公允價值變動損益
B.期末公允價值小于賬面價值時
借：公允價值變動損益
貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動
C.收取租金時
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
D.計算應交營業(yè)稅時
借：營業(yè)稅金及附加
貸：應交稅費――應交營業(yè)稅
另外，采用此模式形成的初始入賬成本應列入“投資性房地產(chǎn)――成本”。
（四）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤、盈余公積）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
借：投資性房地產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準備
（或者：利潤分配――未分配利潤
盈余公積）
貸：投資性房地產(chǎn)
遞延所得稅資產(chǎn)或負債
利潤分配――未分配利潤
盈余公積
（五）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出
1.資本化的后續(xù)支出等同于固定資產(chǎn)
2.費用化的后續(xù)支出列入“其他業(yè)務成本”
（六）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置
1.在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定。
A.由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時：
借：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）
累計折舊（攤銷）
固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備
貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準備
B.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時：
借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準備
貸：投資性房地產(chǎn)
累計折舊（攤銷）
固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）減值準備
2.以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當期損益?！ ?BR> 會計分錄為：
借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（以轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量）
公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）
貸：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換當時的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)）
公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額計收益）
3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額計入當期損益；如果轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額計入資本公積。
會計分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量）
累計折舊（攤銷）
公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）
固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)減值準備或存貨跌價準備
貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨（按轉(zhuǎn)換當時的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)）
資本公積（公允價值大于賬面價值的差額追加資本公積）
（七）投資性房地產(chǎn)的處置
1.成本模式下
（1）收到處置收入時：
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
（2）結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)成本
借：其他業(yè)務成本
投資性房地產(chǎn)累計折舊
投資性房地產(chǎn)減值準備
貸：投資性房地產(chǎn)
（3）計算應交營業(yè)稅
借：營業(yè)稅金及附加
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅
2.公允價值模式下
（1）按實際收到的款項
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
?。?）按當時投資性房地產(chǎn)的賬面余額
借：其他業(yè)務成本
貸：投資性房地產(chǎn)――成本
――公允價值變動
?。ㄒ部赡茉诮璺剑?BR> （3）將累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本
借：公允價值變動損益
貸：其他業(yè)務成本
或反之。
（4）將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本
借：資本公積――其他資本公積
貸：其他業(yè)務成本
