重點、難點講解及典型例題
一、投資性房地產(chǎn)的定義、特征和范圍掌握
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動，在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。
【例題1·單選題】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（ ）。
A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地
B．企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的廠房、車間
C．企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的辦公樓
D．企業(yè)以經(jīng)營租賃方式對外出租的辦公樓
【答案】D
【解析】選項A屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨；選項B、C，屬于企業(yè)的自用房地產(chǎn)，通過固定資產(chǎn)核算。
二、投資性房地產(chǎn)的初始計量及后續(xù)支出圈
【例題2·單選題】2013年1月1日，甲公司購入一幢建筑物并于當(dāng)日對外出租，取得發(fā)票上注明的價款為l20萬元，款項以銀行存款支付。購入該建筑物發(fā)生的談判費用為0．5萬元，差旅費為0．4萬元。該投資性房地產(chǎn)的入賬價值為（ ）萬元。
A．120
B．140．4
C．120．9
D．120．5
【答案】A
【解析】支付的價款計入投資性房地產(chǎn)的成本中，談判費用和差旅費計入當(dāng)期管理費用。
【例題3·單選題】不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的相關(guān)后續(xù)支出，在發(fā)生時應(yīng)計入（ ）。
A．管理費用
B．營業(yè)外支出
C．其他業(yè)務(wù)成本
D．資本公積
【答案】C
【解析】與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的費用化后續(xù)支出，發(fā)生時計入當(dāng)期損益，即其他業(yè)務(wù)成本。
三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量匪掌握
企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，滿足特定條件時也可采用公允價值模式。同一企業(yè)一般只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
【提示】極少數(shù)情況下，采用公允價值模式計量的企業(yè)可以對首次取得的某項不能持續(xù)可靠取得公允價值的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，且假設(shè)無殘值。
【舉例】北京某房地產(chǎn)公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，為了發(fā)展省外業(yè)務(wù)，該公司去某偏遠(yuǎn)地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場不活躍，則該公司在該偏遠(yuǎn)地區(qū)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只能按成本模式計量，不違背“同一企業(yè)只能采用一種計量模式”的原則。
(一)成本模式計量與公允價值模式計量
【例題4·單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（ ）。
A．采有成本模式計量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失
B．采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在公允價值大幅下降時應(yīng)計提減值準(zhǔn)備
C．采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，公允價值的變動金額應(yīng)計入資本公積
D．采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，符合一定條件時可轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量
【答案】D
【解析】選項A，投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量的，期末也應(yīng)考慮計提減值損失；選項BC，采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動時計入公允價值變動損益，不計提減值準(zhǔn)備。
(二)計量模式的變更【★2012年判斷題】
【例題5·單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)計量模式變更的說法中，正確的是（ ）。
A．投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得變更
B．投資性房地產(chǎn)由成本模式變更為公允價值模式的，公允價值與賬面價值的差額應(yīng)計入資本公積
C．滿足一定條件時，已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式
D．投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更屬于會計估計變更
【答案】C
【解析】已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，在滿足一定條件時，可以從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，該項變更應(yīng)作為會計政策變更處理；投資性房地產(chǎn)由成本模式變更為公允價值模式的，公允價值與賬面價值的差額應(yīng)調(diào)整期初留存收益。因此選項ABD均不正確。
四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置掌握重點【★2012年綜合題】
(一)轉(zhuǎn)換日的確定
【提示】轉(zhuǎn)換日的確定可以與投資性房地產(chǎn)的范圍結(jié)合起來理解。
(二)轉(zhuǎn)換的會計處理重點
1．轉(zhuǎn)換原則
2．具體處理
(1)成本模式下的轉(zhuǎn)換：對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益
(2)公允價值模式下的轉(zhuǎn)換：公允價值與賬面價值差額的處理是關(guān)鍵
【例題6·單選題】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的差額通過（ ）科目核算。
A．營業(yè)外收入
B．資本公積
C．公允價值變動損益
D．其他業(yè)務(wù)收入
【答案】C
【解析】轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值，其差額計入當(dāng)期損益(公允價值變動損益)；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值，其差額作為資本公積(其他資本公積)，計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。
(三)投資性房地產(chǎn)的處置
處理要點：
1．處置的收入和成本分別通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目來核算；
2．轉(zhuǎn)換日計入資本公積的差額，轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目；
3．持有過程中產(chǎn)生的公允價值變動損益累計額，轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。
成本模式下與公允價值模式下的處理對比如下表所示：
【例題7·單選題】企業(yè)處置一項以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，實際收到的金額為100萬元；投資性房地產(chǎn)的賬面余額為80萬元，其中成本為70萬元，公允價值變動為10萬元。該項投資性房地產(chǎn)是由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的，轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值的差額為20萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費，則處置該項投資性房地產(chǎn)的凈收益為（ ）萬元。
A．30
B．20
C．40
D．10
【答案】C
【解析】處置該項投資性房地產(chǎn)的凈收益=100-80+20=40(萬元)。
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