第一節(jié) 基礎(chǔ)知識(shí)
1．個(gè)人住房貸款的概念和分類
個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。
個(gè)人住房貸款的分類
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依據(jù) |
分類 |
概念 |
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資金來源 |
自營(yíng)性（商業(yè)性）個(gè)人住房貸款 |
指銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造或大修各類型住房的個(gè)人發(fā)放的貸款 |
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公積金個(gè)人住房貸款（委托性住房公積金貸款，政策性個(gè)人住房貸款） |
指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房貸款。不以營(yíng)利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，貸款額度受限 | |
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個(gè)人住房組合貸款 |
指按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時(shí)，可同時(shí)申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款 | |
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住房交易形態(tài) |
新建房個(gè)人住房貸款（個(gè)人一手房貸款） |
指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于在一級(jí)市場(chǎng)上購買住房的貸款 |
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個(gè)人再交易住房貸款（個(gè)人二手房住房貸款） |
指銀行向個(gè)人發(fā)放的、用于購買在住房二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類型個(gè)人住房的貸款 | |
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個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款 |
指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款 | |
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利率確定方式 |
固定利率貸款 |
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浮動(dòng)利率貸款 |
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2．個(gè)人住房貸款的特征
（1）貸款金額大、期限長(zhǎng)。
（2）以抵押為前提建立的借貸關(guān)系。實(shí)質(zhì)是一種融資關(guān)系，是以抵押為前提建立起來的一種借貸關(guān)系。
（3）風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)。客戶還款能力、還款意愿、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定性和規(guī)范性對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的影響較大。
3．個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程
第一階段，1995年中國(guó)人民銀行頒布《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，標(biāo)志著我國(guó)住房貸款業(yè)務(wù)的正式啟動(dòng)。
第二階段，以1998年住房制度改革及中國(guó)人民銀行頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》為標(biāo)志，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展階段。
4．個(gè)人住房貸款的要素
（1）貸款對(duì)象
具有完全民事行為能力的自然人：
①合法有效的身份或居留證明；
②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力；
③有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；
④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；
⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。
（2）貸款利率
按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。個(gè)人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。
（3）貸款年限
①貸款最高期限為30年；
②個(gè)人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限；
③一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。
（4）還款方法
常用還款方式有一次還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。貸款期限在1年以內(nèi)（含）的，實(shí)行到期一次還本付息法，貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。
（5）擔(dān)保方式
個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式，以抵押擔(dān)保為主，在未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式，保證人必須是借款人所購住房的開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”。借款人、抵押人、保證人應(yīng)同時(shí)與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。
抵押擔(dān)保的，評(píng)估抵押物的費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。借款人以所購住房作抵押的，須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。
質(zhì)押擔(dān)保的，其貸款額度最高不超過質(zhì)押權(quán)利憑證票面價(jià)值的90％；以憑證式國(guó)債作質(zhì)押的，貸款期限最長(zhǎng)不超過憑證式國(guó)債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國(guó)債作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限。
保證擔(dān)保的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。僅提供保證擔(dān)保方式的，一般只適用于貸款期限不超過5年（含）的貸款，貸款額度不得超過所購（建造、大修）住房?jī)r(jià)值的50％。而由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證的，其貸款期限放寬至15年，且貸款額度可達(dá)到其購買房產(chǎn)價(jià)值的70％。
貸款銀行可采用一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可變更擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。
（6）貸款額度
①首套自住房且建筑面積小于90平方米，首期付款不低于價(jià)款20％；
②首套自住房且建筑面積大于90平方米，貸款首付款比例不得低于30％；
③非首套購房的貸款首付比例不低于40％，首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而提高。
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