第二節 貸款流程

　　5.貸款的受理和調查

　　（1）貸款的受理

　　①貸前咨詢。銀行通過現場咨詢、網上銀行、業務宣傳手冊等方式介紹個人住房貸款的品種、申請人的條件要求、申請人需提供的材料、貸款程序、貸款利率和還款方式等主要條款及其他相關事宜。

　　②貸款的受理程序。包括接受申請和初審。

　　申請貸款時需遞交：個人住房借款申請書；有效身份證件；借款人還款能力證明材料；合法、有效的購房合同；抵押物或質押權利的權屬證明文件及有處分權人同意抵（質）押的書面證明或簽字，保證人出具的擔保書面承諾和擔保人資信證明材料；購房首付款證明材料；貸款銀行規定的其他文件和資料。如配偶共同申請，還需遞交出示結婚證及配偶的戶口簿等。

　　初審主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規范性。

　　（2）貸前調查

　　①對開發商及樓盤項目的調查。主要包括：

　　a.開發商資信的審查。包括：房地產開發商資質；企業資信等級或信用程度；企業法人營業執照；稅務登記證明；會計報表；開發商債權債務及為其他債權人提供擔保的情況；企業法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。

　　b.項目審查。包括：項目資料的完整性、真實性和有效性；項目（包括項目開發及銷售）的合法性，一般不能為已被抵押的項目提供商品房銷售貸款；項目工程進度；項目資金到位情況。

　　c.項目實地考察。包括：開發商所提供的資料和數據是否與實際一致，是否經過政府部門批準；開發商從事房地產建筑和銷售的資格認定；項目的銷售前景。

　　撰寫調查報告。包括：開發商的企業概況、資信狀況；開發商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景；合作項目效益與風險；項目合作的可行性結論以及可提供個人住房貸款的規模、相應年限等。

　　②對借款人的調查。

　　調查方式：審查申請材料；面談；查詢個人信用記錄；電話調查；實地調查等。其中，至少應直接與借款申請人（包括共同申請人）面談一次，可在受理貸款申請的同時進行；面談應做相應記錄。

　　調查內容：主要有借款申請人基本情況、貸款基本情況、所購房屋情況、貸款擔保情況。重點調查：材料一致性；借款申請人（包括代理人）身份證明；借款人信用情況；借款人償還能力證明材料；所購房屋首付款證明；購房合同或協議；擔保材料真實性；貸款真實性。

　　其中，審核擔保材料具體應調查：

　　抵押擔保的：抵押物是否屬于法律規定且銀行認可的抵押財產范圍；抵押人對抵押物占有的合法性；抵押物價值與存續狀況。

　　質押擔保的：質押權利的合法性；出質人對質押權利占有的合法性；質押權利條件。

　　保證擔保的：保證人具備保證資格，三年內連續虧損、在銀行黑名單之列或有重大違法行為損害銀行利益的法人，不得作為保證人。

　　貸前調查完成后應填寫“個人住房貸款調查審批表”。