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第六章 個人經營性貸款

考點1個人商用房貸款要素

(1)貸款對象：商用房包括商鋪、住宅小區的商業配套房、辦公用房(寫字樓)。

同時，借款人須具備以下基本條件：

①具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18(含)～65(不含)周歲之間；外國人以及港、澳、臺居民為借款人的，應在中華人民共和國境內居住滿一年并有固定居所和職業，同時還須滿足我國關于境外人士購房相關政策。

②具有合法有效的身份證明、戶籍證明(或有效居留證明)及婚姻狀況證明(或未婚聲明)。

③具有良好的信用記錄和還款意愿。

④具有穩定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力。

⑤具有所購商用房的商品房銷(預)售合同或房屋買賣協議。

⑥已支付所購商用房市場價值50％(含)以上的首付款(商住兩用房首付款比例須在45％及其以上)，并提供首付款銀行進賬單或售房人開具的首付款發票或收據。

⑦在銀行開立個人結算賬戶。

⑧以借款人擬購商用房向貸款人提供抵押擔保。

⑨兩個以上的借款人共同申請借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；對共同購房人作為共同借款人的，不受上述規定限制。

⑩貸款人規定的其他條件。

(2)貸款利率：個人商用房貸款利率不得低于人民銀行規定的同期同檔次利率的1．1倍。個人商用房貸款執行浮動利率，如人民銀行調整利率，應按照合同約定的調整時間進行調整。

(3)貸款期限：個人商用房貸款期限最短為1年(含)，最長不超過10年。

(4)還款方式：個人商用房貸款可采用按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周(雙周、三周)還本付息還款法等還款法。

(5)擔保方式：申請商用房貸款，借款人需提供一定的擔保措施，包括抵押、質押和保證等，還可以采取履約保證保險的方式。

(6)貸款額度：貸款額度不得超過所購商用房價值的50％，所購商用房為商住兩用房的，貸款額度不得超過所購商用房價值的55％。

考點2商用房貸款流程

(1)貸款的受理：貸款受理人應要求商用房貸款申請人以書面形式提出貸款申請，填寫借款申請表，并按銀行要求提交相關申請材料。申請材料清單如下：

①借款申請表；

②借款人及其配偶有效身份證件、戶籍證明(戶口簿或其他有效居住證明)、婚姻狀況證明(結婚證、離婚證、未婚聲明等)原件及復印件；

③個人收入證明，如個人納稅證明、工資薪金證明、在銀行近6個月內的平均金融資產(含存款、國債、基金)證明等；

④借款人與售房人簽訂的商品房銷(預)售合同或房屋買賣協議原件；

⑤所購商用房為一手房的，須提供首期付款的銀行存款憑條或開發商開具的首期付款的發票原件及復印件；所購商用房為二手房的，須提供售房人開具的首期付款的收據原件及復印件；

⑥擬購房產為共有的，須提供共有人同意抵押的證明文件；抵押房產如需評估，須提供評估報告原件；

⑦貸款人要求提供的其他文件或資料。

(2)貸前調查：個人商用房貸款調查由貸款經辦行負責，貸款實行雙人調查和見客談話制度，在調查申請人基本情況、貸款用途、收入情況和貸款擔保等情況時，應重點調查以下內容：

①借款申請人所提供的資料是否真實、合法和有效，借款行為是否自愿、屬實，購房行為是否真實，并告知借款人須承擔的義務與違約后果；

②借款人收入來源是否穩定，是否具備按時足額償還貸款本息的能力，收入還貸比是否符合規定；

③通過查詢銀行特別關注客戶信息系統、人民銀行個人信息基礎數據庫，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿；

④貸款年限加上借款人年齡是否符合規定；

⑤借款人購買商用房的價格是否合理，是否符合規定的條件；

⑥借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求；

⑦雙人現場核實借款人擬購買的房產是否真實、合法、有效。

⑧貸款申請額度、期限、成數、利率與還款方式是否符合規定。

(3)審批：貸款經辦行調查完畢后，應及時將貸款資料(包括貸款申請資料、貸款調查資料及調查審查審批表)移交授信審批部門。

貸款審批人應對以下內容進行審查：

①貸款資料是否完整、齊全，資料信息是否合理、一致，首付款金額與開發商開具的發票(收據)或銀行對賬單是否一致，有無“假按揭”貸款嫌疑；

②借款人是否符合條件、資信是否良好、還款來源是否足額可信；

③抵押房產是否合法、充足和有效，價值是否合理，權屬關系是否清晰，是否易于變現；

④貸款金額、成數、利率、期限、還款方式是否符合相關規定。

個人商用房貸款的簽批工作由有權簽批人負責。各行根據本行實際情況，也可實行審查人與審批人分離的審查審批模式。

(4)貸后管理：貸款經辦行貸后管理和檢查工作具體包括：

①定期了解借款人客戶信息變化情況，包括聯系方式、居住地點、職業收入、其他融資和負債情況的變化以及其他家庭重大變化等；

②定期查詢銀行相關系統，了解借款人在銀行及其他金融機構的信用狀況，若借款人已被列入潛在風險客戶名單，貸款行要予以關注并采取適當的風險控制措施；如果借款人在本行或其他銀行的部分債務已經不良，其貸款應由正常至少調整至關注類；

③至少每年檢查一次抵押房產狀況及價值、權屬是否發生變化；如發現影響抵押房產價值變化的重大因素，可能造成抵押房產的債權保障能力不足時，應及時重評抵押房產價值；

④檢查違約貸款違約原因，是否存在違規操作行為；

⑤定期檢查大額貸款及“一人多貸”借款人是否能按時償還貸款本息，是否存在影響貸款按時償還的因素；

⑥及時對違約貸款進行催收，對通過電話等通訊方式無法聯系到的借款人進行上門催收；

⑦檢查逾期貸款是否在訴訟時效之內，催收貸款本、息通知書是否合規、合法。

考點3商用房貸款風險管理

(1)商用房貸款合作機構風險的防控措施：

①加強對開發商及合作項目審查；

②加強對估值機構、地產經紀和律師事務所等合作機構的準入管理；

在該類機構的選擇上，銀行應把握以下幾條總體原則：具有合法、合規的經營資質；具備較強的經營能力和好的發展前景，在同業中處于領先地位；內部管理機制科學完善，包括高素質的高管人員、有明確合理的發展規劃、業務人員配備充足和有完善的業務辦理流程等；通過合作切實有利于商用房貸款業務的發展，包括可以拓展客戶營銷渠道、提高業務辦理效率和客戶服務質量、降低操作成本等。

③業務合作中不過分依賴合作機構。 

(2)商用房貸款受理與調查中的風險：

①借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關規定；

②借款申請人所提交的材料是否真實、合法；

③借款申請人的擔保措施是否足額、有效；

④未按規定建立、執行貸款面談、借款合同面簽制度；

⑤授意借款人虛構情節獲得貸款。

(3)商用房貸款操作風險的防控措施：

①建立并嚴格執行貸款面談制度；

②提高貸前調查深度；

③加強真實還款能力和貸款用途的審查；

④合理確定貸款額度；

⑤加強抵押物管理；

⑥完善授權管理；

⑦加強貸款合同管理；

⑧加強對貸款的發放和支付管理；

⑨強化貸后管理。

考點4商用房貸款信用風險的放款措施

(1)加強對借款人還款能力的調查和分析：

①了解掌握其收入水平的穩定性；

②對其收入水平的真實性進行判斷；

③了解收入水平對償還貸款的覆蓋度，對此類客戶原則上應對其貸款余額與其家庭年收入水平的比率設一定的上限；

④借款人的其他收入所得，包括其他勞務所得、租金收入等；

⑤借款人其他資產收益情況，包括各類投資收益、投資其他企業的股權分紅等；

⑥借款人及其家庭所擁有總資產的狀況。

(2)加強對商用房出租情況的調查和分析

(3)加強對保證人還款能力的調查和分析：

①保證人發生隸屬關系變更、高層人事變動、公司章程修改以及組織結構調整；

②保證人生產經營、財務狀況是否發生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責任；

③保證人改變資本結構；

④保證人為第三人債務提供保證擔保或者以其主要資產為自身或第三人債務設定抵押、質押，可能影響履行保證責任；

⑤保證人有低價或無償轉讓有效資產、非法改制等逃債行為；保證人有惡意破產傾向。

考點5個人經營貸款的要素

(1)貸款對象；個人經營貸款的對象應該是具有合法經營資格的法人企業或個體工商戶。

借款人申請個人經營貸款，需具備銀行要求的下列條件：

①具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18(含)～60周歲(不含)之間；

②具有合法有效的身份證明、戶籍證明(或有效居住證明)及婚姻狀況證明；

③借款人具有合法的經營資格，能提供個體工商戶營業執照、合伙企業營業執照或企業法人營業執照；

④具有穩定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力；

⑤具有良好的信用記錄和還款意愿，借款人及其經營實體在銀行及其他已查知的金融機構無不良信用記錄；

⑥能提供貸款人認可的合法、有效、可靠的貸款擔保；

⑦借款人在銀行開立個人結算賬戶；

⑧貸款人規定的其他條件。

(2)貸款用途：個人經營貸款的用途為借款人或其經營實體合法的經營活動，且符合工商行政管理部門許可的經營范圍。

(3)貸款利率：個人貸款利率需同時符合中國人民銀行和總行對相關產品的風險定價政策，并符合總行利率授權管理規定，個人經營貸款可在基準利率的基礎上上浮或適當下浮。

(4)貸款期限：個人經營貸款期限一般不超過5年，采用保證擔保方式的不得超過1年。貸款人應根據借款人經營活動及借款人還款能力確定貸款期限。

(5)貸款還款方式：個人經營貸款可采用按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周還本付息還款法；貸款期限在1年(含)以內的，可采用按月付息、到期一次性還本的還款方式；采用低風險質押擔保方式且貸款期限在1年以內的，可采用到期一次性還本付息的還款方式。

考點6個人經營貸款的流程

(1)個人經營貸款的受理申請材料清單：

①個人經營貸款申請表；

②借款人及其配偶有效身份證件、戶籍證明、婚姻狀況證明原件及復印件；

③經年檢的個體工商戶營業執照、合伙企業營業執照或企業法人營業執照原件及復印件；

④個人收入證明，如個人納稅證明、工資薪金證明、個人在經營實體的分紅證明、租金收入、在銀行近6個月內的存款、國債、基金等平均金融資產證明等；

⑤能反映借款人或其經營實體近期經營狀況的銀行結算賬戶明細或完稅憑證等證明資料；

⑥抵押房產權屬證明原件及復印件、有權處分人(包括房產共有人)同意抵押的證明文件、抵押房產如需評估，須提供評估報告原件；

⑦貸款采用保證方式的，須提供保證人相關資料；

⑧貸款人要求提供的其他文件或資料。

(2)個人經營貸款貸前調查的內容：

①借款申請人所提供的資料是否真實、合法和有效，通過面談了解借款人申請是否自愿、屬實。貸款用途是否真實合理，是否符合銀行規定；

②借款人收入來源是否穩定，是否具備按時足額償還貸款本息的能力；

③通過查詢銀行特別關注客戶信息系統、人民銀行個人信息基礎數據庫，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿；

④借款人及其經營實體信譽是否良好，經營是否正常；

⑤對借款人擬提供的貸款抵押房產進行雙人現場核實，調查借款人擬提供的抵押房產權屬證書記載事項與登記機關不動產登記簿相關內容是否一致；

⑥貸款采用保證擔保方式的，保證人是否符合銀行相關規定，保證人交存的保證金是否與銀行貸款余額相匹配；

⑦貸款申請額度、期限、成數、利率與還款方式是否符合規定。

(3)個人經營貸款的貸后管理的內容：

①日常走訪企業；

②企業財務經營狀況的檢查；

③項目進展情況的檢查。

考點7個人經營貸款的風險管理

(1)嚴格專業擔保機構的準入： 

①注冊資金應達到一定規模；

②具有一定的信貸擔保經驗，原則上應從事擔保業務一定期限；信用評級達到一定的標準；

③具備符合擔保業務要求的人員配置、業務流程和系統支持；

④具有良好的信用資質，公司及其主要經營者無重大不良信用記錄，無違法涉案行為等；

⑤此類擔保公司，原則上應要求其與貸款銀行進行獨家合作，如與多家銀行合作，應對其擔保總額度進行有效監控。

(2)嚴格執行回訪制度：

①經營出現明顯的問題，對業務發展嚴重不利的；

②有違法、違規經營行為的；

③與銀行合作的存量業務出現嚴重不良貸款的；

④所進行的合作對銀行業務拓展沒有明顯促進作用的；

⑤存在對銀行業務發展不利的其他因素。