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　　第1講

　　第二節 供求理論

　　一、房地產需求

　　(一)房地產需求的含義

　　房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買(或承租，下同)的數量。需求與需要既相關又不相同，其形成條件有以下兩個：一是消費者愿意購買，即有購買欲望;二是消費者能夠購買，即有支付能力。僅有個條件，只能被看成是需要或欲望;僅有第二個條件，不能使購買行為發生。例如，對于某類住宅，甲、乙、丙、丁四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無支付能力，則只有甲有需求。因此，在確定(調查、估計、預測)某種房地產的需求時，通常只考慮對其有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，可以說人們對房地產的需要是無止境的。

　　房地產市場需求是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量，即市場需求是所有的消費者需求的總和。

　　(二)決定房地產需求量的因素

　　①該種房地產的價格水平。②消費者的收入水平。③消費者的偏好。④相關物品的價格水平。⑤消費者對未來的預期。

　　當一種房地產的價格低時，當消費者的收入高時，當消費者對該種房地產的偏好程度增強時，當該種房地產的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當消費者預期未來的收入會增加或者該種房地產的價格未來會上升時，消費者對該種房地產的當前需求通常會增加;反之，消費者對該種房地產的當前需求通常會減少。

　　(三)房地產需求曲線

　　以縱坐標軸表示某種房地產的價格，橫坐標軸表示該種房地產的需求量，因為在價格較高時需求量減少，在價格較低時需求量增加，所以得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線。

　　如果考慮影響房地產需求量的非該種房地產價格水平因素，那么需求量不再是沿著需求曲線變動，而是整個需求曲線發生位移。例如，消費者的收入水平、偏好、對未來的預期和相關物品價格水平的變化，會改變消費者在給定價格水平下對房地產的需求量。如果在每一價格水平下需求量都增加了，需求曲線就會向右位移;反之，需求曲線就會向左位移。

　　例題1：對于某類住宅，甲、乙、丙、丙四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無支付能力，則只有( )有需求。

　　A 甲 B 乙C 丙D 丙

　　答案：A

　　解析：既有需要又有支付能力才能形成需求。

　　例題2：房地產需求曲線以縱坐標軸表示某種房地產的價格，橫坐標軸表示該種房地產的需求量，是一條向( )的需求曲線。

　　A 左下方傾斜 B 左上方傾斜 C 右下方傾斜 D 右上方傾斜

　　答案：C

　　解析：房地產需求曲線以縱坐標軸表示某種房地產的價格，橫坐標軸表示該種房地產的需求量，是一條向右下方傾斜的需求曲線。

　　二、房地產供給

　　(一)房地產供給的含義

　　房地產供給是指房地產開發商和擁有者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供出售或出租的數量。形成供給有兩個條件：一是房地產開發商和擁有者愿意供給;二是房地產開發商和擁有者有能力供給。

　　房地產市場供給是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有房地產開發商和擁有者對某種房地產所愿意并且能夠提供出售的數量，即市場供給是所有房地產開發商和擁者供給的總和。

　　在現實中，某種房地產在某一時間的潛在供給量為： 潛在供給量=存量—拆毀量—轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新開發量

　　(二)決定房地產供給量的因素

　　①該種房地產的價格水平。②該種房地產的開發建設成本。③該種房地產的開發技術水平。④房地產開發商對未來的預期。

　　1.該種房地產的價格水平

　　某種房地產的價格越高，房地產開發商愿意開發的數量就會越多;相反，房地產開發商愿意開發的數量就會越少。供給量與價格正相關的這種關系，被稱為供給規律。

　　2.該種房地產的開發建設成本

　　在某種房地產的價格水平不變的情況下，當其開發建設成本上升，房地產開發利潤率就會下降，從而會使該種房地產的供給減少;相反，會使該種房地產的供給增加。

　　3.該種房地產的開發技術水平

　　開發技術水平的提高可以降低開發成本，增加開發利潤，房地產開發商就會開發更多的房地產。

　　4.房地產開發商對未來的預期

　　如果房地產開發商對未來的市場看好，例如，房地產開發商預期房地產價格未來會上升，則在制定房地產投資開發計劃時會增加開發量，從而會使未來的供給增加，同時會把現在開發的房地產留著不賣，待價而沽，從而會減少房地產的現期供給;如果房地產開發商對未來的預期是悲觀的，其結果會相反。

　　當一種房地產的價格高時，當該種房地產的開發建設成本低或開發技術水平提高時，當房地產開發商預期該種房地產的價格未來會下降時，該種房地產的當前供給通常會增加;反之，該種房地產的當前供給通常會減少。

　　由于土地總量不可增加、建設用地使用權出讓市場政府壟斷以及房地產開發期長、不可移動等，導致房地產供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產需求和價格的變動及時作出調整，房地產供給缺乏彈性。

　　(三)房地產供給曲線

　　以縱坐標軸表示某種房地產的價格，橫坐標軸表示該種房地產的供給量，因為在價格較低時供給量減少，在價格較高時供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線。

　　例題1：決定房地產供給量的因素有( )。

　　A 該種房地產的價格水平 B 該種房地產的開發建設成本

　　C 該種房地產的開發技術水平 D 房地產開發商對未來的預期 E 該區域人口數量

　　答案：ABCD

　　解析：決定房地產供給量的因素： ①該種房地產的價格水平。②該種房地產的開發建設成本。③該種房地產的開發技術水平。④房地產開發商對未來的預期。

　　例題2：房地產供給曲線是一條( )的供給曲線。

　　A 向右上方傾斜 B 向右下方傾斜 C 左上方傾斜 D 左下方傾斜

　　答案：A

　　解析：房地產供給曲線是一條向右上方傾斜的供給曲線。

　　以縱坐標軸表示某種房地產的價格，橫坐標軸表示該種房地產的供給量，因為在價格較低時供給量減少，在價格較高時供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線。

　　三、房地產均衡價格

　　房地產均衡價格是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格。當市場價格偏離均衡價格時，會出現需求量與供給量不相等的非均衡狀態。

　　房地產價格與房地產需求正相關，與房地產供給負相關：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降;需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。

　　例題1：由于短期內房地產市場上的房地產商品供應量不能得到較快的調整，房屋租金和售價主要由( )所決定。(2007年試題)

　　A以往房地產市場價格B居民的支付能力

　　C供給量的變化D需求量的變化

　　答案：D

　　例題2：房地產價格與房地產需求( )，與房地產供給( )

　　A 正相關 B 負相關 C 向右上方 D 向右下方 E 不相關

　　答案：AB

　　解析：房地產價格與房地產需求正相關，與房地產供給負相關

　　四、房地產供求與價格關系的特殊性

　　房地產的供求狀況分為以下4種類型：①全國房地產總的供求狀況。②本地區房地產總的供求狀況。③全國同類房地產的供求狀況。④本地區同類房地產的供求狀況。 決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區同類房地產的供求狀況。

　　例題：決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是( )。

　　A 全國同類房地產的供求狀況B 全國房地產總的供求狀況 C 本地區同類房地產的供求狀況 D 本地區同類房地產的供求狀況

　　答案：D

　　解析：決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區同類房地產的供求狀況。

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