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　　第2講

　　第三節 房地產征收的權限和程序

　　一、集體土地征收的程序及審批

　　(一)集體土地征收的程序

　　1.集體土地征收的申請

　　任何單位和個人進行建設，需要使用集體土地的，必須依法申請，經土地征收將集體土地轉為國有土地;但興辦鄉鎮企業和農村村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。具體建設項目需要使用土地的，建設單位應當根據建設項目的總體設計一次申請，辦理建設用地審批手續;分期建設的項目，可以根據可行性研究報告確定的方案分期申請建設用地，分期辦理建設用地有關審批手續。在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目使用土地的，建設單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。建設單位提出用地申請時，應當填寫《建設用地申請表》，并附具下列材料：①建設單位有關資質證明;②項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件;③土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告;④初步設計或者其他有關批準文件;⑤建設項目總平面布置圖;⑥占用耕地的，必須提出補充耕地方案;⑦建設項目位于地質災害易發區的，應當提供地質災害危險性評估報告。

　　2.集體土地征收的審查

　　市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，應當受理，并在收到申請之日起30日內擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

　　建設項目用地呈報說明書應當包括項目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應附具下列材料：①經批準的市、縣土地利用總體規劃圖和分幅土地利用現狀圖，占用基本農田的，還應當提供鄉級土地利用總體規劃圖;②由建設單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術報告書;③地籍資料或者其他土地權屬證明材料;④以有償方式供地的，還應當提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關文件;⑤為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用土地的，還應當提供城市規劃圖和村莊、集鎮規劃圖。有關土地行政主管部門收到上報的建設項目呈報說明書和有關方案后，對材料齊全、符合條件的，應當在5日內報經同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府，并將審查所需的材料及時送該級土地行政主管部門審查。對依法應由國務院批準的建設項目呈報說明書和有關方案，省、自治區、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見并對報送材料的真實性、合法性負責。

　　3.集體土地征收的批準

　　有批準權的人民政府土地行政主管部門應當自收到上報的農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按規定征求有關方面意見后30日內審查完畢。建設用地審查應當實行土地行政主管部門內部會審制度。

　　農用地轉用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：①符合土地利用總體規劃;②確屬必須占用農用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標;③占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃;且面積、質量符合規定要求;④單獨辦理農用地轉用的，必須符合單獨選址條件。

　　征收土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：①被征收土地界址、地類、面積清楚，權屬無爭議的;②被征收土地的補償標準符合法律、法規規定的：③被征收土地上需要安置人員的安置途徑切實可行。建設項目施工和地質勘察需要臨時使用農民集體所有的土地的，依法簽訂臨時使用土地合同并支付臨時使用土地補償費，不得辦理土地征收。 供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：①符合國家的土地供應政策;②申請用地面積符合建設用地標準和集約用地的要求;③劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件;④以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費的標準、數額符合規定;⑤只占用國有未利用地的，必須符合規劃、界址清楚、面積準確。農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發出。 對征收審批權限的解釋詳見本節“集體土地征收的審批”。

　　4.集體土地征收的公告

　　征收土地方案經依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦 理征地補償的期限等，在被征收土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

　　5.集體土地征收的補償

　　對征地補償的具體解釋詳見本章第四節“房地產征收的補償和安置”。

　　(二)集體土地征收的審批

　　先辦理農用地轉用審批，再辦理征地審批手續。

　　1.農用地轉用審批

　　(1)省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。

　　(2)在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

　　(3)除上述規定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。

　　2.土地征收的審批

　　實行征收土地由國務院和省級人民政府兩級審批。

　　(1)必須經國務院批準方可征收的土地：①所有的基本農田。②基本農田以外的耕地超過35 公頃的。③其他土地超過70公頃的。

　　(2)由省級人民政府批準征收的土地：除由國務院審批征收的土地以外，其他征收土地的，都由省、自治區、直轄市人民政府批準。省級人民政府批準征收土地的，必須同時報國務院備案。

　　(3)農用地轉用審批與土地征收審批的關系：①農用地轉用屬于國務院批準權限內的，而征收土地批準權屬于國務院或省級人民政府，國務院批準農用地轉用時，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批。②農用地轉用和征收土地審批權都在省級人民政府的，省級人民政府在批準農用地轉用時，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批。農用地轉用審批 權在省級人民政府，而征收土地審批權在國務院的，先由省級人民政府批準農用地轉用，再報國務院辦理征地審批。

　　二、城市房屋拆遷的管理體制和程序

　　(一)城市房屋拆遷的管理體制

　　國家一級的城市房屋拆遷管理部門是指國務院建設行政主管部門，其管理職責是負責全國城市房屋拆遷工作的監督管理。

　　縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門，監督管理職責包括房屋拆遷許可證的審批、延期拆遷的審批、拆遷委托合同的備案管理、暫停辦理有關手續通知書的發放、延長暫停期限的審批、拆遷產權不明確房屋的補償安置方案的審核、對拆遷違法行為的查處以及對接受委托拆遷的單位的資格認定等內容。

　　(二)城市房屋拆遷的程序

　　1.城市房屋拆遷的申請

　　無論單位或個人因從事建設項目需要進行房屋拆遷時，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，并同時提交下列材料：①建設項目批準文件;②建設用地規劃許可證;③國有建設用地使用權批準文件;④拆遷計劃和拆遷方案;⑤辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

　　2.城市房屋拆遷的審批和拆遷許可證的取得

　　《房屋拆遷許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護。

　　3.城市房屋拆遷補償安置協議的簽訂

　　(1)拆遷補償安置協議的主要內容：①被拆除房屋的坐落地點、面積和用途;②補償方式; ③補償金額;④安置用房面積和安置地點;⑤搬遷過渡方式及期限;⑥違約責任等。

　　(2)房屋拆遷補償安置協議的特征：①協議當事人是特定主體。即拆遷人必須是經過有關部門批準的單位和個人;被拆遷入必須是列入拆遷范圍的房屋所有權人或使用人。②協議簽訂有嚴格的時間限制。③協議簽訂有相對的強制性。補償安置協議訂立后，可以向公證機關辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償安置協議必須經公證機關公證，，并辦理證據保全。

　　4.城市房屋拆遷的實施

　　拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規定的拆遷范圍和拆遷期限內進行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

　　拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

　　拆遷人委托具有拆遷資質的單位實施拆遷的，應當監督受委托單位實施的拆遷行為。拆遷人、受委托實施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫和其他非法手段實施拆遷。被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

　　例題1：必須經國務院批準方可征收的土地包括(　)。

　　A 所有建設用地　 B 　所有的基本農田　 C 基本農田以外的耕地超過35 公頃的D其他土地超過70公頃的　　E 所有工業用地

　　答案：BCD

　　解析：必須經國務院批準方可征收的土地：①所有的基本農田。②基本農田以外的耕地超過35 公頃的。③其他土地超過70公頃的。

　　例題2：拆遷補償安置協議的主要內容包括(　　)。

　　A 補償方式 B補償金額　C安置用房面積和安置地點

　　D搬遷過渡方式及期限　　E 被拆除房屋的質量

　　答案：ABCD

　　解析：拆遷補償安置協議的主要內容：①被拆除房屋的坐落地點、面積和用途;②補償方式; ③補償金額;④安置用房面積和安置地點;⑤搬遷過渡方式及期限;⑥違約責任等。

　　例題3：(　)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

　　A 開發單位 B 房屋拆遷管理部門　C 施工單位 D監理單位

　　答案：B

　　解析：房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

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