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　　第3講

　　建設用地使用制度-2(上)

　　第三節 國有建設用地使用權轉讓

　　一、國有建設用地使用權轉讓的條件和限制

　　(一)建設用地使用權轉讓的條件

　　1.以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓

　　應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的 25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。”

　　“出讓合同約定”是指“出讓合同約定的期限和條件”。期限不是指建設用地使用權出讓年限，而是指土地達到合同規定的開發、利用狀態所需的時間，即土地使用者必須在規定的時間內在該地塊投資多少或將該地塊開發成什么規模。條件則指各種要求的總和，包括：①土地用途。出讓合同一般都規定出讓的地塊用途，土地使用者不得擅自改變土地用途。否則，即使符合其他轉讓條件，建設用地使用權也不得轉讓，還必須限期糾正。②投資數額。屬于房屋建設工程的，完成投資總額的25%以上，是指實際上已經投入房屋建設工程的資金額占全部開發投資總額的25%以上。但是投資總額不含土地使用權出讓金。這樣的規定，目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮、牟取暴利，以保證建設項目的順利實施。成片開發土地的，由于其投資額較大，所以《城市房地產管理法》規定，只有形成工業用地或者其他建設用地條件，方可分片轉讓。③土地利用要求。是指合同規定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。 轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　2.以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓

　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　(二)建設用地使用權轉讓的限制

　　(1)轉讓合同的終止日期和建設項目完成日期不得超過原出讓合同所規定的終止日期和建設項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權利、義務和各項用地要求。

　　土地使用者通過轉讓方式取得的建設用地使用權，其使用期限為出讓合同規定的使用期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限。同時，當建設用地使用權年限屆滿時，土地使用者可以申請續期。

　　(2)建設用地使用權轉讓后，原出讓合同規定的建設用地使用權受讓人的權利、義務也全部隨之轉移，新的受讓人五條件地享受原出讓合同的全部權利并承擔全部義務。

　　(3)建設用地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權的，其使用范圍內的建設用地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

　　(4)建設用地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。 (5)建設用地使用權轉讓時，如需要改變原出讓合同的規劃用途，必須事先向土地主管部門和規劃部門提出申請，經審核批準，調整土地使用權出讓金，方可進行轉讓。

　　二、國有建設用地使用權轉讓的方式

　　建設用地使用權轉讓的形式有出售、交換和贈與三種。

　　(1)建設用地使用權出售：主要特征是建設用地使用權出售方必須把建設用地使用權轉移給購買方。

　　(2)建設用地使用權交換：交換雙方當事人必須以金錢以外的實物為標的物，否則就是買賣，而不是交換;必須有一方或雙方以建設用地使用權作為轉移對象。

　　出售和交換兩者均為雙務有償合同，雙方當事人的法律地位也是相當的。

　　(3)建設用地使用權贈與：是指贈與人愿意把自己所有的建設用地使用權無償轉移給受贈人，受贈人愿意接受而簽訂贈與合同的行為。

　　在實際中，建設用地使用權還存在土地入股，企業兼并，聯建聯營等經營性建設用地使用權轉移方式;以及建設用地使用權繼承，用地單位合并、分立、更名等非經營性建設用地使用權轉移方式。

　　三、國有建設用地使用權轉讓的程序

　　(1)申請。 (2)審批。 (3)簽訂轉讓合同。 (4)公證。 (5)登記。

　　例題1：以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的 ( )以上。

　　A 15% B 25% C 35% D 45%

　　答案：B

　　解析：以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的 25%以上

　　例題2：建設用地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，( )有優先購買權。

　　A 出讓方 B 市、縣土地管理部門 C 市、縣人民政府D市、縣規劃部門

　　答案：C

　　解析：建設用地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權

　　例題3：建設用地使用權轉讓時，如需要改變原出讓合同的規劃用途，必須事先向( )提出申請，經審核批準，調整土地使用權出讓金，方可進行轉讓

　　A 土地主管部門 B規劃部門 C 房管部門 D 土地主管部門和規劃部門

　　答案：D

　　解析：建設用地使用權轉讓時，如需要改變原出讓合同的規劃用途，必須事先向土地主管部門和規劃部門提出申請，經審核批準，調整土地使用權出讓金，方可進行轉讓

　　例題4：下列關于土地使用權轉讓的說法中，錯誤的是(　)。(07年試題)

　　A.成片開發土地使用權只能成片轉讓

　　B.土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉移

　　C.土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權

　　D.成片開發土地轉讓的前提是必須形成工業用地或其他建設用地條件

　　答案：A

　　解析：成片開發土地使用權具備一定條件可以分片轉讓。

　　例題5：下列表述正確的是( )。(08年試題)

　　A.土地使用權轉讓既受市場價值規律的調節，又受土地所有者的監督和控制

　　B.土地使用權轉讓時，其地上建筑物及其附屬物一并轉讓

　　C.土地使用權轉讓的方式有出售、交換和贈與

　　D.土地使用權轉讓后，原出讓合同規定的土地使用權受讓人的權利和義務由新的受讓人無條件全部承擔

　　E.土地使用權轉讓后，新的受讓人可以隨意改變土地的使用方式

　　答案：ABCD

　　解析：土地使用權轉讓后，新的受讓人不可以隨意改變土地的使用方式。

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