第4講

　　第二節 房地產市場調研的內容

　　房地產市場調研的內容包括：房地產市場環境調研、房地產市場需求調研、房地產市場供給調研等方面。

　　一、房地產市場環境調研

　　(一)政治法律環境調研

　　政治法律環境調研主要是了解對房地產市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產業的方針政策、有關法律法規及其變化等，包括：①各級政府有關房地產開發經營的方針政策，如保障性住房政策、開發區政策等;②各級政府有關國民經濟和社會發展規劃、土地利用規劃、城鄉規劃和區域規劃等;③有關法律法規，如物權法、城市房地產管理法、土地管理法、環境保護法、廣告法、反不正當競爭法等;④政府制定的有關方針政策，如產業政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業政策等;⑤政局的變化，包括國際和國內政治形勢、政府的重大人事變動等。

　　(二)經濟環境調研

　　經濟環境調研主要是經濟發展、金融、稅收、財政等狀況和趨勢。這些情況影響著市場大氣候。更重要的是，該地區的居民收入水平、消費水平、物價水平等，對房地產市場需求也會產生很大的影響。經濟環境調研應把握項目所在地區的總的經濟發展前景。具體包括：①國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益;②項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、教育狀況、基礎設施情況;③一般利率水平、獲取貸款的條件和要求以及預期的通貨膨脹率;④國民經濟產業結構和主導產業;⑤居民收人水平、消費水平和消費結構;⑥物價水平及通貨膨脹;⑦項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作情況。

　　(三)社會文化環境調研

　　社會文化環境主要是居民的生活習慣、生活方式、消費觀念、消費心理以及價值觀等。內容主要包括：①居民職業構成、教育程度、文化水平等;②家庭人口規模及構成;③居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等;④消費者民族與宗教信仰、社會風俗等。

　　(四)區域環境調研

　　區域環境直接影響著房地產商品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的區域環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。區域環境調研內容包括區域繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。

　　二、房地產市場需求調研

　　房地產市場需求既可以指特定房地產市場需求的總和，也可以指對某一房地產開發企業開發的房地產商品的需求數量。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力三者組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者;購買欲望是需求的動力，是產生需求行為的源泉;購買能力是需求的實現條件，是需求行為的物質保障。房地產開發企業為了使其房地產商品適銷對路，應先了解消費者的構成、購買動機和購買行為特征，真正做到根據消費者的需求來開展房地產開發經營活動。房地產市場需求調研主要包括下列方面：

　　(一)房地產消費者調研

　　房地產消費者調研主要調研房地產消費者的數量和構成，包括：①消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢;②房地產現實與潛在消費者的數量和結構，如地區、年齡、民族、職業、文化水平、宗教信仰等;③消費者的經濟來源和收入水平;④消費者的實際支付能力;⑤消費者對房地產商品的區位、質量、功能、價格、服務等的要求和意見等。

　　(二)房地產消費動機調研

　　房地產消費動機是指為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產的愿望和意念。房地產消費動機是激勵房地產消費者產生房地產消費行為的內在原因，主要包括消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。

　　(三)房地產消費行為調研

　　房地產消費行為是房地產消費者在實際房地產消費過程中的具體表現。房地產消費行為調研是對房地產消費者購買模式和習慣的調研，主要包括：①調研消費者購買房地產商品的數量及種類;②消費者對房屋區位、質量、功能、價格等的要求;③消費者對某企業房地產商品的信賴程度和印象;④房地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。

　　三、房地產市場供給調研

　　房地產市場供給是指在某一時期內為房地產市場提供房地產產品的總量。房地產市場供給調研主要包括下列方面：

　　(一)房地產市場行情調研

　?、俜康禺a市場現有產品的供給總量、供給結構、供給變化趨勢、市場占有率;②房地產市場的銷售狀況與銷售潛力;③房地產市場產品的市場生命周期; ④房地產產品供給的充足程度、房地產企業的種類和數量、是否存在著市場空隙;⑤有關同類房地產企業的開發成本、價格、利潤的比較;⑥整個房地產產品價格水平的現狀和趨勢，適合于客戶接受的價格策略;⑦新產品定價及價格變動幅度等。

　　(二)房地產市場反響調研

　?、佻F有房地產業主和租售客戶對房地產的區位、質量、功能、服務的意見及對某種房地產產品的接受程度;②新技術、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況。

　　(三)房地產市場競爭者調研

　　主要包括競爭企業和競爭產品兩方面。對競爭企業的調研主要包括：①競爭企業的數量、規模、實力狀況;②競爭企業的生產能力、技術裝備水平和社會信譽;③競爭企業所采用的市場營銷策略以及新產品的開發情況;④對房地產企業未來市場競爭情況的分析、預測等。

　　對競爭產品的調研主要包括：①競爭產品的區位、質量、功能、服務等狀況;②競爭產品的市場定價及市場反應狀況;③競爭產品的市場占有率;④消費者對競爭產品的態度和接受情況等。

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