第三節 業主的建筑物區分所有權
一、業主的建筑物區分所有權的概念
建筑物區分所有權是我國《物權法》專章規定的不動產所有權的一種形態。所謂建筑物區分所有權，指的是權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。物權法規定的業主的建筑物區分所有權，與有些國家規定的建筑物區分所有權是同一概念，加上“業主的”三個字，是因為“業主”、“物業”的含義已經為人們所熟悉，是為了便于人們理解，故在建筑物區分所有權之前加了“業主的”三個字。為了敘述方便，以下稱建筑物區分所有權。考試大論壇
建筑物區分所有權將建筑物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建筑物區分為若干部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害于交易安全。基于物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，需具備一定條件，才可以作為建筑物區分所有中專有權的客體。這些條件有：來源：www.examda.com
1、須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建筑物的構造上，可以加以區分并與建筑物的其他部分隔離。至于是否具有足夠的獨立性，應依一般的社會觀念確定。例如，一個住宅單元通過固定的樓板、墻壁與其他單元相隔離，成為獨立的住宅單元。其內再以屏風分隔成數個部分的，其內各部分則不具有構造上的獨立性。
2、須具有使用上的獨立性，即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定標準，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。如果該區分部分必須利用相鄰的門戶方能出入的，即不具有使用上的獨立性。
二、建筑物區分所有權的內容
通說認為，建筑物區分所有權的內容，包括區分所有建筑物專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權，以及因區分所有權人的共同關系所生的管理權。
（一）專有部分的單獨所有權考試大－全國最大教育類網站(www．Examda。com)
專有部分是在一棟建筑物內區分出的獨立的住宅或者經營性用房等單元。該單元須具備構造上的獨立性與使用上的獨立性。
業主對其專有部分享有單獨所有權，即對該部分為占有、使用、收益和處分的排他性的支配權，性質上與一般的所有權并無不同。但此項專有部分與建筑物上其他專有部分有密切的關系，彼此休戚相關，具有共同的利益。因此，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。例如，就專有部分的改良、使用，足以影響區分所有建筑物的安全時，不得自行為之。考試大論壇
業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
（二）共有部分的共有權
共有部分是指區分所有的建筑物及其附屬物的共同部分，即專有部分以外的建筑物的其他部分。對于共有部分的范圍，需要注意的是：
（1）共有部分既有由全體業主共同使用的部分，例如，地基、屋頂、梁、柱、承重墻、外墻、地下室等基本構造部分，樓梯、走廊、電梯、給排水系統、公共照明設備、貯水塔、消防設備、大門、通信網絡設備以及物業管理用房等公用部分，道路、停車場、綠地、樹木花草、樓臺亭閣、游泳池等附屬公共設施；也有僅為部分業主共有的部分，如各相鄰專有部分之間的樓板、隔墻，部分業主共同使用的樓梯、走廊、電梯等。其中，對于建筑區劃內的道路、綠地、物業服務用房以及車位、車庫的歸屬，我國物權法作出了明確的規定。
（2）建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。
（3）建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。
（4）建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
（5）建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
另外，物權法規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利并承擔義務，但不得以放棄權利不履行義務。共有部分為相關業主、所共有，均不得分割，也不得單獨轉讓。業主轉讓建筑物內在住宅、經營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有權和共同管理的權利一并轉讓。業主依據法律規范、合同以及業主公約，對共有部分享有使用、收益、處分權，并按照其所有部分的價值，分擔共有部分的修繕費以及其他負擔。
（三）業主的管理權
基于區分所有建筑物的構造，業主在建筑物的權利歸屬以及使用上形成了不可分離的共同關系，并基于此一共同關系而享有管理權。該管理權的內容為：
第一，業主有權設立業主大會并選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第二，業主有權決定區分建筑物的相關事項。物權法規定，下列事項由業主共同決定：
（1）制定和修改業主大會議事規則；
（2）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；
（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（5）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定上述第5項和第6項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上的業主同意。決定上述其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
第三，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。
業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
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