知識點預習五：房地產的轉換（雙向轉換、重分類）

　　（一）房地產形式及轉換日

　　滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

　　1.投資性房地產開始自用；

　　2.作為存貨的房地產，改為出租，轉換日為房地產的租賃期開始日；

　　3.自用建筑物停止自用，改為出租，轉換日為房地產的租賃期開始日；

　　4.自用土地使用權停止自用，改用于賺取租金或資本增值；

　　5.房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。

　　（二）房地產轉換的會計處理

　　1.成本模式下的轉換

　　（1）投資性房地產轉換為自用房地產

　　企業將采用成本模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目。（成本模式，下不涉及存貨，單一科目轉單一科目）

　　（2）投資性房地產轉換為存貨（特殊）

　　企業將采用成本模式計量的投資性房地產轉換為存貨時，應當按照該項房地產在轉換日的賬面價值（倒擠），借記“開發產品”科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產”科目。

　　借：開發產品【賬面價值】

　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）【已計提的折舊或攤銷】

　　　　投資性房地產減值準備【原已計提減值準備金額】

　　　貸：投資性房地產【賬面余額】

　　（3）自用房地產轉換為投資性房地產

　　企業將自用土地使用權或建筑物轉換為采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項建筑物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目。

　　（4）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產（特殊）

　　企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貨記“開發產品”等科目。

　　2.公允價值模式下的轉換

　　（1）投資性房地產轉換為自用房地產

　　企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與賬面價值的差額計入當期損益。

　　【口訣】采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產轉為自用房地產情況下，轉換日不利差額記“公允價值變動損益”的借方，有利差額記“公允價值變動損益”的貸方。

　　（2）投資性房地產轉換為存貨（正常）

　　（3）自用房地產轉換為投資性房地產

　　【口訣】采用公允價值模式對非投資性房地產轉換為投資性房地產的后續計量情況下，轉換日不利差額記“公允價值變動損益”的借方，有利差額記“資本公積——其他資本公積”的貸方。

　　處置時，有利差額計入的“資本公積——其他資本公積”要從相反的方向結轉入當期損益：

　　借：資本公積——其他資本公積

　　　貸：其他業務成本

　　（4）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產

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