知識點四：投資性房地產的轉換
（一）投資性房地產轉換形式及轉換日
房地產的轉換，是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產。這里的確鑿證據包括兩個方面：一是企業董事會應當就改變房地產用途形成正式的書面決議，二是房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變。
包括：（1）投資性房地產轉換為自用房地產；（2）投資性房地產轉換為存貨；（3）自用房地產轉換為投資性房地產；（4）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。
【單選題】2011年4月5日，A公司資產管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。2011年4月10日，董事會批準關于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓和意圖在短期內不會發生變化。4月20日，A公司承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自5月1日起2年。A公司將自用房地產轉換為投資性房地產的時點是（ ）。
A.4月5日
B.4月10日
C.4月20日
D.5月1日
『正確答案』B
『思考問題』2011年2月5日，A公司董事會就即將到期的已出租辦公樓收回后用于行政辦公作出書面決議。4月30日租賃其屆滿收回達到自用狀態，開始自用。A公司將投資性房地產轉換為自用房地產的時點是？
『答案解析』4月30日。
（二）房地產轉換的會計處理
| 1.成本模式下的轉換 | 2.公允價值模式下的轉換 |
| （1）自用房地產轉換為投資性房地產 借：投資性房地產【原值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產減值準備（無形資產減值準備） 貸：固定資產（無形資產）【原值】 投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷） 投資性房地產減值準備 |
（1）自用房地產轉換為投資性房地產 借：投資性房地產——成本【公允價值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產減值準備（無形資產減值準備） 公允價值變動損益【借差】 貸：固定資產（無形資產）【原值】 資本公積——其他資本公積【貸差】 |
| （2）投資性房地產轉換為自用房地產 借：固定資產（無形資產）【原值】 投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產【原值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產減值準備（無形資產減值準備） |
（2）投資性房地產轉換為自用房地產 借：固定資產（無形資產）【公允價值】 公允價值變動損益【借差】 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 公允價值變動損益【貸差】 |
| （3）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產 借：投資性房地產【賬面價值】 存貨跌價準備【已計提存貨跌價準備】 貸：開發產品【賬面余額】 |
（3）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產 借：投資性房地產——成本【公允價值】 存貨跌價準備【已計提存貨跌價準備】 公允價值變動損益【借差】 貸：開發產品【賬面余額】 資本公積——其他資本公積【貸差】 |
| （4）投資性房地產轉換為存貨 借：開發產品【賬面價值】 投資性房地產累計折舊 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產【賬面金額】 |
（4）投資性房地產轉換為存貨 借：開發產品【公允價值】 公允價值變動損益【借差】 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 公允價值變動損益【貸差】 |
總結：
【單選題】自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，轉換日該房地產公允價值大于賬面價值的差額，正確的會計處理是（ ）。
A.計入資本公積
B.計入期初留存收益
C.計入營業外收入
D.計入公允價值變動損益
『正確答案』A
『答案解析』自用房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日公允價值大于賬面價值的差額計入"資本公——其他資本公積"科目。
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