三、案例分析題(共20題題每題2分,有單選和多選;錯(cuò)本題不得分,少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
(一)張某以600萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買一預(yù)售的商鋪用于出租,購(gòu)買資金均為自由資金,付款方式為分三年支付,三年的付款比例分別為20%、25%和55%,第四年即可出租第四年的毛租金收入為100萬(wàn)元,裝修費(fèi)為50萬(wàn)元,經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元,在此后的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)無(wú)程金收入和經(jīng)成本的年平均上漲率均為15%,張某要求的投資收率為10%，購(gòu)買商鋪的投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初。
81.該投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流出為()。
A.商鋪購(gòu)買款
B.經(jīng)營(yíng)成本
C.貸款還本付息額
D.商鋪裝修費(fèi)用
【參考答案】ABD
82.該投資項(xiàng)目第18年的凈現(xiàn)金流量為()萬(wàn)元。
A.56606
B.650.96
C.860.90
D.990.04
【參考答案】A
83.張某購(gòu)買商鋪的資金在考慮資金時(shí)間價(jià)值下的現(xiàn)值為()萬(wàn)元
A.450.79
B.495.87
C.529.09
D.600.00
【參考答案】C
84張某在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)可能產(chǎn)生的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)為()
A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
B.利率風(fēng)險(xiǎn)
C.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)
D.持有期風(fēng)險(xiǎn)
【參考答案】CD
(二)
評(píng)估某寫字褸在建工程的價(jià)值,其土地是3年前通過(guò)掛牌方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán),預(yù)計(jì)該寫字樓2年后建設(shè)出租的月毛租金為50元/平方米,空置率為10%
運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金的40%,報(bào)酬率為8%。
85評(píng)估該在建工程的價(jià)值,可采用的方法為()。
A.比較法
B.成本法
C.收益法
D.假設(shè)開(kāi)發(fā)
【參考答案】BD
86該寫字樓建成后的年凈收益為()元/平方米
A.300
B.360
C.540
D.600
【參考答案】A
87該寫字樓建成后的價(jià)值為()元/平方米。
A.3059
B.3633
C.3750
D.4500
【參考答案】B
88關(guān)于采用假設(shè)開(kāi)發(fā)中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法求取在建工程價(jià)值的說(shuō)法,正確的為()
A.該寫字樓建成后的價(jià)值直接扣除續(xù)建成本等之后即為該在建工程的價(jià)值
B.該寫字樓建成后的價(jià)值經(jīng)折現(xiàn)之后還需扣除投資利息現(xiàn)值才為該在建工程的價(jià)值
C.該寫字樓建成后的價(jià)值經(jīng)折現(xiàn)之后還需扣除開(kāi)發(fā)利潤(rùn)現(xiàn)值才為該在建工程的價(jià)值
D.該寫字樓建成后的價(jià)值經(jīng)折現(xiàn)之后還需要扣除續(xù)建成本現(xiàn)值才為該在建工程的價(jià)值
【參考答案】D
(三）
某房地產(chǎn)開(kāi)放企業(yè)將其新建的商品住宅同時(shí)委托甲、乙.丙三家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代為銷售
每家經(jīng)紀(jì)機(jī)枃均可售全部房,同時(shí)委托甲經(jīng)圮機(jī)構(gòu)進(jìn)行營(yíng)銷策劃,告代理合同約定,各特售單位的基準(zhǔn)價(jià)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定,經(jīng)機(jī)構(gòu)可以在高作價(jià)的3%范圍內(nèi)自主定價(jià)銷售,甲經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在營(yíng)銷策劃劃方案中提出的部分促銷活動(dòng)如下:開(kāi)盤前
舉辦一場(chǎng)明星演會(huì):聘在校大學(xué)生發(fā)放項(xiàng)目宣傳資料:以“生活與環(huán)?！睘橹?/p>
題組織報(bào)告會(huì):前20名購(gòu)店者贈(zèng)這全套家具。乙經(jīng)紀(jì)機(jī)均急于打開(kāi)銷售局面
在未征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意的情況下,承諾將一套基準(zhǔn)價(jià)為10000元/年方米的住宅按9500元/平方米的價(jià)格授予購(gòu)居人
89該情售代表的形式為()
A.公開(kāi)代
B.聯(lián)合代理
C.共同代理
D.轉(zhuǎn)代理
【參考答案】A
90對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市言,該項(xiàng)目銷售代理方式的缺點(diǎn)為()。
A.銷售進(jìn)度慢
B.協(xié)調(diào)工作量大
C,用金結(jié)算復(fù)雜
D.能售單價(jià)低
參考答案 BC
91甲經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雪綃策劃建議的促銷活動(dòng)中,屬于銷廣的為(
A開(kāi)盤前舉辦明星演唱會(huì)
B.招職在交人學(xué)生發(fā)放項(xiàng)日宣傳資料
C.以”生活與環(huán)?！睘橹髟浇M織報(bào)告會(huì)
D.前20名購(gòu)房聲贈(zèng)送全套家具
【參考答】ACD
92.針對(duì)乙經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)一套住宅的自主定價(jià)銷告行為,房抱產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可要求
至少按()元/平方米收取該套住宅價(jià)款。
A.9500
B.9700
C.10000
D.10300
【網(wǎng)參考答案】B
(四）某新建住宅小區(qū)的住宅總建的面積15萬(wàn)平方米,非住宅總建面積2萬(wàn)平方米,
2015年3月31竣工驗(yàn)收后交付業(yè)主。此時(shí)已累計(jì)銷售交付建筑面積12萬(wàn)平方米
其中非位宅建面積1萬(wàn)平方米),交存住宅專項(xiàng)性性修資金1500萬(wàn)元/前期物業(yè)服
務(wù)企業(yè)已進(jìn)駐把供物業(yè)管理報(bào)務(wù).2016年12月5日,合約定保修期2年的小區(qū)主供
水設(shè)備壞,發(fā)生準(zhǔn)修費(fèi)用5萬(wàn)元,2017年1月30日該小區(qū)仝部售完畢,并選聘了
新的物業(yè)服務(wù)企;2017年6月,小區(qū)主供水設(shè)全需更換,更換費(fèi)用為12萬(wàn)元。
93截至2015年3月31日已交存住宅專修維修資金的單位和個(gè)人為( ）
A.已入住的住宅業(yè)主
B.已入住的非生宅業(yè)主
C.物業(yè)建設(shè)單位
D.非住宅使用人
【刈校答家】AB
94.關(guān)于2016年12月5口主供水設(shè)損不維修責(zé)任的說(shuō)法,正確的為(
A.應(yīng)由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)表維修并承擔(dān)維修要月
B.應(yīng)由前期物業(yè)服務(wù)全業(yè)魚擊維修并承拒框應(yīng)費(fèi)用
C.應(yīng)由前期物函企業(yè)負(fù)吉淮修,物業(yè)怖工單位承修些
D.應(yīng)由前期勿業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)支維修,用在住宅專項(xiàng)維修資金中列支
【校參考答案】A
95該小區(qū)2016年住宅專項(xiàng)維修基僉的管理(或代管)單位為()
A.前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)
B.已入住的住宅業(yè)主
C.物業(yè)所在地建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門
D.物業(yè)建設(shè)單位
【參考答案】C
96.2017年6月小區(qū)主供水設(shè)備更換費(fèi)用的負(fù)擔(dān)方式為()
A.住它業(yè)主負(fù)擔(dān)10.588萬(wàn),在件寶專項(xiàng)維修資命中支
B.非住宅業(yè)主負(fù)掃1412元,在住宅專項(xiàng)維修資金中列支
C.由新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān),在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支
D.有物業(yè)建設(shè)單位和業(yè)名負(fù)擔(dān)50%
【參考答案】AB
(五）王某購(gòu)買了一套建筑面積100平方米、套內(nèi)建筑面積80平方米的住宅,成交價(jià)為每平方米建筑面積5000元。王某支付首付款后,余額申請(qǐng)住房公積金貸款和商業(yè)銀行貸款,按月等額償還貨款本息,最低首付款比例為40%,住房公積金貸款最高額度為25萬(wàn).
97該住宅每平方米套內(nèi)建筑面枳筆價(jià)格為( ）
A,4000
B.5000
C.5500
D.6250
【參考笞案】D
98王某購(gòu)買該住宅的首付款少為()萬(wàn)元
A.16
B.20
C.30
D.40
【參考答案】B
99關(guān)于王某選譯最優(yōu)貸款方案的說(shuō)法,正確的為( )
A.先用足商業(yè)銀行貨款又
B.先選擇住房公積金貸款
C.住房公積金貨款商業(yè)銀行貸款各半
D,隨意選擇住房公積金貨款和商業(yè)銀行貸款
參考答案B
100工某如果想減少月還款額,可采取的辦法為（）
A.減少首付款
B.延長(zhǎng)貸款期限
C.減少貸款額
D.爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠
【參考答案】BCD
