第二節 貸款流程

　　一、受理與調查

　　(一)貸款的受理(★★★★★)

　　個人住房貸款的申請材料清單如下：

　　①合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官

　　證、文職干部證、港澳臺居民還鄉證、居留證件或其他有效身份證件及婚姻狀況證明；②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產證明等；③合法有效的購房合同；④涉及抵押擔保的，需提供抵押物的權屬證明文件以及有處分權人同意抵押的書面證明；⑤涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料；⑥購房首付款證明材料，包括借款人首付款交款單據(如發票、收據、銀行進賬單、現金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達到規定比例的，要提供用于購買住房的自籌資金的有關證明；⑦銀行規定的其他文件和資料。

　　(二)貸前調查(★★★)

　　貸前調查是貸款人受理借款人貸款申請后，應履行盡職調查職責，對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手段落實情況等進行調查和評估，形成貸前調查報告。

　　1．對開發商及樓盤項目的調查

　　對個人住房貸款樓盤項目的審查包括對開發商資信的審查、項目本身的審查以及對項目的實地考察，最后寫出調查報告。

　　(1)開發商資信審查。具體包括：房地產開發商資質審查；企業資信等級或信用程度；經國家工商行政管理機關核發的企業法人營業執照；稅務登記證明；會計報表；開發商的債權債務和為其他債權人提供擔保的情況；企業法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力。

　　(2)項目審查。具體包括：項目資料的完整性、真實性和有效性審查；項目的合法性審查；項目工程進度審查；項目資金到位情況審查。

　　(3)對項目的實地考察。銀行除對項目有關資料進行審查外，還需對項目進行實地調查，其主要目的：一是檢查開發商所提供的資料和數據是否與實際一致，是否經過政府部門批準，從而保證項目資料的真實性、合法性。二是開發商從事房地產建筑和銷售的資格認定。檢查項目的工程進度是否達到政府部門規定預售的進度內。三是檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。233網 校

　　(4)撰寫調查報告。信貸人員依照銀行的有關規定通過對開發商資信調查、項目有關資料審查以及實地考察后撰寫出項目調查報告。報告應包括以下內容：

　　a．開發商的企業概況、資信狀況．

　　b．開發商要求

　　合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場銷售前景．

　　c．通過商品房銷售貸款的合作可給銀行

　　帶來的效益和風險分析，即銀行通過與開發商進行商品房銷售合作，將對負債業務、資產業務、中間業務等各類業務帶來哪些效益和風險；

　　d．項目合作的可行性結論以及對可提供個人住房貸款的規模、相應年

　　限及貸款成數提出建議。

　　項目調查報告經審核人員審核，交有權審批部門審查核準。

　　2．對借款人的調查

　　(1)調查的方式和要求

　　①審查借款申請材料

　　②面談借款申請人

　　(2)調查的內容

　　除參照個人貸款調查內容外，個人住房貸款還應重點調查以下內容：

　　①審核首付款證明

　　②審核購房合同或協議

　　③審核擔保材料

　　④審核貸款真實性

　　二、審查與審批(★★★)

　　(一)貸款審查

　　貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規性審查，對貸前調查人提交的《個人住房貸款調查審批表》、面談記錄以及貸前調查的內容是否完整進行審查。貸款審查人認為需要補充材料和完善調查內容的，可要求貸前調查人進一步落實。貸款審查人對貸前調查人提交的材料和調查內容的真實性有疑問的，可以進行重新調查。

　　貸款審查人審查完畢后，應對貸前調查人提出的調查意見和貸款建議是否合理、合規等在《個人住房貸款調查審查表》上簽署審查意見，連同申請材料、面談記錄等一并送交貸款審批人進行審批。

　　(二)貸款審批

　　個人住房貸款的審批流程可參照個人貸款部分，報批材料具體包括個人信貸業務報批材料清單、個人信貸業務申報審批表、個人住房借款申請書以及個人住房貸款辦法及操作規程規定需提供的材料等。

　　三、簽約與發放(★★★★★)

　　(一)貸款的簽約

　　經審批同意的，貸款銀行與借款人、開發商簽訂個人住房貸款合同，明確各方權利和義務。借款合同應符合法律規定，明確約定各方當事人的誠信承諾和貸款資金的用途、支付對象、支付金額、支付條件、支付方式等。貸款的簽約流程可參照個人貸款部分。

　　(二)貸款的發放

　　貸款發放前，貸款發放人應落實有關貸款發放條件。個人住房貸款應重點確認借款人首付款是否已全額支付到位以及借款人所購房屋為新建房的，要確認項目工程進度符合人民銀行規定的有關放款條件，其他內容請遵守個人貸款的規定。

　　四、支付管理(★★★)

　　貸款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進行管理與控制。貸款人受托支付是指貸款人根據借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。借款人自主支付是指貸款人根據借款人的提款申請將貸款資金直接發放至借款人賬戶，并由借款人自主支付給符合約定用途的借款人交易對象。

　　采用貸款人受托支付方式的，銀行應明確受托支付的條件，規范受托支付的審核要件，要求借款人在使用貸款時提出支付申請，并授權貸款人按合同約定方式支付貸款資金。銀行應在貸款資金發放前審核借款人相關交易資料和憑證是否符合合同約定條件，支付后做好有關細節的認定工作。貸款人受托支付完成后，應詳細記錄資金流向，歸集保存相關憑證。

　　采用借款人自主支付的，貸款人應與借款人在借款合同中事先約定，要求借款人定期報告或告知貸款人資金支付情況。貸款人應當通過賬戶分析、憑證查驗或現場調查等方式，檢查貸款支付是否符合約定用途。

　　五、貸后管理(★★★★★)

　　(一)貸后檢查

　　除參照個人貸款貸后檢查內容外，還應對開發商和項目以及合作機構進行調查，調查的要點有：

　　1．開發商的經營狀況及賬務狀況。

　　2．項目資金到位及使用情況。

　　3．項目工程形象進度。

　　4．項目銷售情況及資金回籠情況。

　　5．產權證辦理的情況。

　　6．履行擔保責任的情況。

　　7．開發商履行商品房銷售貸款合作協議的情況。

　　8．合作機構的資信情況、經營情況及財務情況等。

　　9．其他可能影響借款人按時、足額歸還貸款的因素。

　　(二)合同變更

　　經審批同意變更借款合同主體后，貸款銀行與變更后的借款人、擔保人重新簽訂有關合同文本。在抵(質)押登記變更等有關手續辦妥后，經辦人填寫個人住房借款合同主體變更通知書，連同一份借款合同交會計部門辦理有關借款主體變更事宜。新合同借款利率按原合同利率約定執行。個人住房貸款一般采用分期還款方式。這類方式中又有幾種不同的還款方式，借款人的借款時采用何種還款方式，應根據個人住房貸款的貸款品種、貸款期限等條件，按借款人和銀行雙方協商結果在借款合同中予以明確。一種還款方式能否變更為另一種還款方式需要根據銀行的有關規定執行。

　　(三)貸款的回收

　　銀行根據借款合同的約定進行貸款的回收。借款人與銀行應在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。

　　貸款的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。借款人可在合同中約定其中一種方式，也可以根據情況在貸款期間進行變更。借款人要按照借款合同中規定的還款方式進行還款。常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。

　　(四)貸款風險分類和不良貸款的管理

　　關于個人住房貸款的風險分類和不良貸款的管理可參照個人貸款部分。

　　(五)貸款檔案管理

　　個人住房貸款檔案管理可參照個人貸款部分，貸款檔案中的借款人的相關資料包括：借款人身份證件(居民身份證、戶口本或其他有效證件)；貸款銀行認可部門出具的借款人經濟收入和償債能力證明；符合規定的購買住房意向書、合同書或其他有效文件；購房交易收件收據；所購住房的估價證明；抵押物或質物清單、權屬證明、有處分權人同意抵押或質押的證明及有權部門出具的抵押物估價證明；保證人資信證明及同意提供擔保的文件；房屋他項權利證明書；個人住房借款申請審批表；借款合同；抵押合同(質押合同、保證合同)；保險合同、保險單據；個人住房貸款憑證；委托轉賬付款授權書。