第三節 風險管理
一、合作機構管理
與外部機構合作是當前和今后一段時間個人住房貸款業務開展的主要方式。現階段由于缺乏征信體系，國內商業銀行個人住房貸款業務大多數依賴于合作機構所提供的擔保方式來規避風險。因此，合作機構的資金實力、管理水平、資信狀況往往對商業銀行的個人住房貸款風險管理水平有著重要的影響
作用。商業銀行有必要建立對合作機構進行規范管理的機制，嚴格合作機構的準入、定期審核和退出，從而保證個人住房貸款第二還款來源的可靠性。
(一)合作機構管理的內容(★)
1．合作機構分析的要點
(1)分析合作機構領導層素質。要了解一個企業是否講誠信，首先要從了解企業的領導著手。對企業領導人作出評價時，主要看領導層的身份、學歷、履歷、個人信用狀況、以往經營業績、對團隊的影響力、決策能力、經營水平等。
(2)分析合作機構的業界聲譽。業界聲譽是指一個合作機構獲得社會公眾信任和贊美的程度，以及在社會公眾中影響效果好壞的程度。
(3)分析合作機構的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監管記錄；另一方面，也可以查看合作機構與銀行歷史合作的信用記錄，通過公司業務部門了解合作機構在銀行的貸款情況。
(4)分析合作機構的管理規范程度。重點分析合作機構的組織機構是否健全，有無完善的內部管理規章制度；有無財務監督機制；對改制后的企業還要看其治理結構是否合理。
(5)分析企業的經營成果。分析企業的經營成果可以看企業的利潤表和現金流量表。
(6)分析合作機構的償債能力。分析企業的償債能力時，重點看資產負債表。對外擔保中的法人擔保情況可以通過中國人民銀行信貸查詢系統獲得。
2．與房地產開發商合作關系的確定及合作的執行
(1)確立合作意向。銀行可以與開發商簽訂《商品房銷售貸款合作協議書》，以明確雙方合作事宜、職責等，也可以不簽訂協議，以其他方式確定合作意向。
(2)合作后的管理。銀行與開發商確立合作意向后，還需要加強對開發商和合作項目的管理，采取的措施主要包括：
a．及時了解開發商的工程進度，防止“爛尾”工程；
b．開發商的經營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證．
c．借款人的人住情況及對住房的使用情況等；
d．借款人發生違約行為后應及時對抵押物進行處理．
e．密切注意和掌握房地產市場的動態等。
3．與其他社會中介機構的合作管理
其他社會合作機構包括：房地產評估機構、擔保公司和律師事務所等。與這些機構合作要堅持以下原則：①資質高、信譽好、管理規范；②各項財務指標符合銀行要求；③近期無重大經濟糾紛；④銀行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶。
審查的資料包括：①營業執照及其他有效證件以及最近的年檢證明；②公司章程、聯營協議、個人合伙企業的合同或協議；③法定代表人、負責人或代理人的身份證明及法人委托書；④經營單位資格證書；⑤物價部門批準收費的文件；⑥企業法人代碼證及最近年度的年檢證明；⑦經銀行認可的機構審計的近期財務報表。來源233網校
(二)合作機構風險的表現形式(★★★★★)
1．房地產開發商和中介機構的欺詐風險
房地產開發商和中介機構的欺詐風險主要表現為“假個貸”。所謂“假個貸”，一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為。“假個貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的；二是指虛構購房行為使其具有“真實”的表象；三是指捏造借款人資料或者其他相關資料等。
“假個貸“的主要成因包括開發商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙；開發商為緩解樓盤銷售窘境而通過“假個貸”獲取資金；開發商為獲得優惠貸款而實施“假個貸”；銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機等。
“假個貸”行為具有若干共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷；沒有特殊原因，樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高；開發企業員工或關聯方集中購買同一樓盤，或一人購買多套；借款人收入證明與年齡、職業明顯不相稱，在一段時間內集中申請辦理貸款；借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關的信息不甚了解；借款人首付款非自己交付或實際沒有交付；多名借款人還款賬戶內存款很少，還款日前由同一人或同一單位進行轉賬或現金支付來還款；開發商或中介機構代借款人統一還款；借款人集體中斷還款等。
2．擔保公司的擔保風險
當借款人采用專業擔保公司提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保公司的擔保能力不足會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保公司通常實力較強，而且經營相對規范，但民營背景的擔保公司由于資金實力和內部管理等問題往往給貸款帶來一定的風險，主要表現在“擔保放大倍數”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。 來源233網校
3．其他合作機構的風險
在二手房交易中由于房產的買賣雙方均是通過代理機構進行交易，且銀行的貸款一般直接轉入社會中介機構賬戶，因此，可能在社會中介機構環節出現風險。
(三)合作機構風險的防范措施(★★★★★)
1．“假個貸”的防控措施
(1)加強人員建設，嚴把貸款準入關。在具體的操作上，要注意檢查以下四個方面的內容：借款人身份的真實性；①借款人信用情況；②各類證件的真實性；③申報價格的合理性。
(2)進一步完善個人住房貸款風險保證金制度。
(3)要積極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實施成本。
2．其他合作機構風險的防控措施
(1)深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構。一般來講，應重點選擇具有以下特征的合作機構：
①企業領導層比較穩定、從業時間長、專業技術高、團隊穩定、在社會上有一定的地位；②企業和主要領導人在業內具有良好的聲譽；③具有良好的信用記錄；④企業組織機構健全，具有較為完善的內部管理規章制度，企業治理結構合理；⑤具有良好的歷史經營業績和較強的盈利能力；⑥具有較強的資金實力和償債能力。
(2)業務合作中不過分依賴合作機構。個人住房貸款經辦人員應注意銀行不能過分依賴合作機構，只有貸款銀行履行了銀行應盡的職責，才能防范合作機構割斷銀行與客戶的關系而從中牟利。
(3)嚴格執行準入退出制度。一般來說，對具有擔保性質的合作機構的準入需要考慮以下幾個方面：①注冊資金是否達到一定規模；②是否具有一定的信貸擔保經驗；③資信狀況是否達到銀行規定的要求；④是否具備符合擔保業務要求的人員配置，業務流程和系統支持；⑤公司及主要經營者是否存在不良信用記錄，違法涉案行為等。
(4)有效利用保證金制度。對承擔擔保責任的合作機構，銀行應要求留存擔保保證金，需要開立保證金專戶存儲；并在擔保合作協議中明確該賬戶內保證金的用途及擔保人使用限制條款，在借款人不履行合同義務時，銀行直接扣收擔保人的保證金。
(5)嚴格執行回訪制度。對客戶進行回訪是銀行貸后的主要工作之一。存在下列情況的，應暫停與相應機構的合作：①經營出現明顯問題的；②有違法違規經營行為的；③與銀行合作的存量業務出現嚴重不良貸款的；④所進行的合作對銀行業務拓展沒有明顯促進作用的；⑤其他對銀行業務發展不利的因素。
二、操作風險管理
操作風險是指在個人住房貸款業務操作過程中，由于違反操作規程或操作中存在疏漏等情況而產生的風險，是一種發生在實務操作中的、內部形成的非系統性風險。
(一)貸款流程中的風險(★★★★★)
1．貸款受理和調查中的風險
(1)貸款受理中的風險。個人住房貸款的受理環節是經辦人員與借款人接觸的重要環節，對于貸款質量的高低有著至關重要的作用。這一環節的風險點主要有以下幾個方面：
①借款申請人的主體資格是否符合所申請貸款管理辦法的規定。包括：是否具有完全民事行為能力；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款；是否有穩定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力。
②借款申請人提交的資料是否齊全，格式是否符合銀行的要求；所有原件和復印件之間是否一致。
(2)貸前調查中的風險。個人住房貸款貸前調查中的風險來自對項目的調查和對借款人的調查兩個方面：
①項目調查中的風險：提供貸款業務的項目未按規定上報審批，或審批未批準的情況下開展業務。提供貸款業務的項目，根據情況應當落實有關方面承擔相應責任的，未按規定與之簽訂協議或簽訂的協議無效。
②借款人調查中的風險：借款申請人所提交的資料是否真實、合法；借款申請人的第一還款來源是否穩定、充足；借款申請人的擔保措施是否足額、有效。第三方保證人是否具備擔保資格和保證能力。
2．貸款審查和審批中的風險
貸款審批環節主要業務風險控制點為：①未按獨立公正原則審批；②不按權限審批貸款，使得貸款超授權發放；③審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不符合條件的借款人發放貸款。
3．貸款簽約和發放中的風險
(1)合同簽訂的風險。這一環節的主要風險點有：①未簽訂合同或是簽訂無效合同；②合同文本中的不規范行為；③未對合同簽署人及簽字(簽章)進行核實。
(2)貸款發放的風險。貸款發放是資金劃撥的過程，主要從貸款發放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個方面加以考慮，主要風險點如下：①個人信貸信息錄入是否準確；②貸款發放程序是否合規。貸款擔保手續是否齊備、有效；③抵(質)押物是否辦理抵(質)押登記手續。在發放條件不齊全的情況下放款。
④在資金劃撥中的風險點有會計憑證填制不合要求；未對會計憑證進行審查；貸款以現金發放的，沒有銑記賬、后放款”等。⑤未按規定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔保方式、貼息等發放貸款，導致貸款錯誤核算，發放金額、期限與審批表不一致，造成錯誤發放貸款。
4．貸款支付管理中的風險
(1)貸款資金發放前，未審核借款人相關交易資料和憑證。
(2)未按規定將貸款發放至相應賬戶。
(3)在未接到借款人支付申請、支付委托的情況下，直接將貸款資金支付出去。
(4)未詳細記錄資金流向和歸集保存相關憑證。
5．貸后管理中的風險
(1)貸后管理的風險主要包括：①未建立貸后監控檢查制度，未對重點貸款使用情況進行跟蹤檢查。②房屋他項權證辦理不及時。③逾期貸款催收不及時，不良貸款處置不力，造成貸款損失。④未按規定保管借款合同、擔保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀；他項權利證書未按規定進行保管，造成他項權證遺失，他項權利滅失。⑤只關注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對其經營情況及抵i押物價值、用途等變動情況進行持續跟蹤監測。
(2)檔案管理中的風險主要包括：①是否按照要求收集整理貸款檔案資料，是否按要求立卷歸檔。②是否對每筆貸款設立專卷，是否按貸款種類、業務發生時間編序，是否核對“個人貸款檔案清單”。③重要單證保管是否及時移交會計部門專管，檔案資料使用是否實施借閱審批登記制度。
(二)法律和政策風險(★)
從實踐中涉及的貸款糾紛來看，個人住房貸款的法律和政策風險點很多，主要集中在以下幾個方面。
1．借款人主體資格風險
①未成年人能否申請個人住房貸款的問題。實踐中，未成年人的監護人以未成年人的名義申請貸款，并代未成年人償還貸款，因涉及諸多法律問題，銀行應對此類貸款謹慎處理。
根據我國現行法律規定，未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監護人作為法定代理人進行代理。未成年人作為無民事行為能力人或限制行為能力人，不能以貸款方式購買房屋。銀行不宜辦理房屋唯一產權人為未成年人的住房貸款申請，而應該由未成年人及其法定監護人共同申請。
②外籍自然人能否辦理住房貸款的問題。境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產業的企業除外)和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間不滿一年的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。
2．合同有效性風險
目前，個人貸款業務中所采用的借款合同基本都是統一的格式文本，但實際業務中還會根據不同情況與客戶簽訂補充協議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協議的有效性，防止相關條款或具體內容等出現問題，以規避可能的法律風險。
(11格式條款無效。在法律部門的配合下，個人住房貸款經辦人員需要擬定格式條款(合同)時，應注意遵循公平原則確定當事人之間的權利義務，既要維護銀行的合法權益，又要保障客戶的利益，避免造成
合同條款無效的法律風險。
(2)未履行法定提示義務的風險。依據《合同法》的規定，商業銀行作為格式條款的提供方，應當采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其責任的條款，并按照對方提出的要求，對該條款予以說明。
(3)格式條款解釋風險。銀行在擬定合同書及相關資料時，應盡可能做到內容具體明確、文字用語規范，避免出現矛盾或產生歧義；對于客戶有爭議的條款盡可能按照條款最直接表述的意思進行解釋。
(4)格式條款與非格式條款不一致的風險。當非格式條款與格式條款的意思表達不一致或矛盾時，依據《合同法》第四十一條規定辦理，即“格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。可見，補充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優于格式條款。因此，貸款經辦人在填寫或錄入非格式條款信息，或對格式條款進行修改時，應當更加慎重。
3．擔保風險
銀行個人住房貸款業務的擔保方式主要有抵押、質押、保證三種方式。個人住房貸款中的擔保風險主要來源于以下幾個方面：
(1)抵押擔保的法律風險：抵押物的合法有效性；抵押物重復抵押；抵押物價值高估、不足值或抵押率偏高；抵押登記存在瑕疵，使得抵押擔保處于抵押不生效的風險中。
(2)質押擔保的法律風險。質押擔保目前主要是權力質押，較多的是存單、保單、國債、收費權質押。主要風險點在于：質押物的合法性；對于無處分權的權利進行質押；非為被監護人利益以其所有權利進行質押；以非法所得、不當得利所得的權利進行質押等。
(3)保證擔保的法律風險。主要表現在：未明確連帶責任保證，追索的難度大；未明確保證期間或保證期間不明；保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力；借款人互相提供保證無異于發放信用貸款；公司、企業的分支機構為個人提供保證；公司、企業職能部門、董事、經理越權對外提供保證等。
4．訴訟時效風險
在個人住房貸款實踐中，由于經辦人員法律知識的缺陷或工作責任心問題，未能及時中斷訴訟時效或雖有中斷訴訟時效行為，但沒有及時保留中斷訴訟時效證據，導致訴訟中處于不利或被動的地位。
5．政策風險
政策風險是指政府的金融政策或相關法律、法規發生重大變化或是有重要的舉措出臺，引起市場波動，從而給商業銀行帶來的風險。政策風險屬于個人住房貸款的系統性風險之一，由于這些風險來自外部，因此是單一行業、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風險如下：
(1)對境外人士購房的限制。實踐中，一些地方政府出于住房市場調控等目的，對境外人士購買我國境內住房進行一定的限制。
(2)對購房人資格的政策性限制。對于經濟適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進行嚴格的限制，如對購房人的戶籍(居住地)、收入水平、現有居住條件等作出特別要求。對于以經濟適用房等特殊種類住房為對象的住房貸款，銀行在審核購房人貸款申請的主體資格時，應當嚴格落實政府的有關政策性規定。
(三)操作風險的防范措施(★★★★★)
1．提高貸款經辦人員職業操守和敬業精神
人員因素引起的操作風險包括操作失誤、違法行為(員工內部欺詐或內外勾結)等情況。在貸款經辦人員的業務素質有待加強、業務流程有待完善、內控制度有待健全的情況下，人員因素引起的操作風險，就成為銀行面臨的首要的操作風險。因此，防范人員導致的操作風險，首先需要個人住房貸款經辦人員努力培養自身的職業道德；其次要加強法制教育，加重違規違紀行為的處罰力度；最后要加強并完善銀行內控制度。
2．掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關的規章制度和法律法規
任何一筆貸款業務都涉及較復雜的法律關系或政策要求，為應對個人住房貸款的法律和政策風險，個人住房貸款的經辦人員需要學習相關的法律知識，具體包括借貸、簽訂合同、擔保、抵押登記、商品房銷售、訴訟和執行等法律常識。更重要的是，在實踐工作中，個人住房貸款的經辦人員應盡職盡責，避免違法違規操作。
3．嚴格落實貸前調查和貸后檢查
調查和檢查的工作重點如下：①確保客戶信息真實性；②與合作機構合作前，要查看合作機構的準入文件、審批批復的合作機構擔保金額及銀行與合作機構簽訂的合作協議；③貸款發放前，落實貸款有效擔保；④貸款發放后要對客戶還款情況、擔保人或抵(質)物的變動情況進行有效的監控；⑤加強貸后客戶檢查，按規定撰寫客戶貸后檢查報告。
三、信用風險管理(★★★★★)
(一)信用風險表現形式
借款人的還款能力和還款意愿對銀行個人住房貸款的安全有著至關重要的作用，借款人的信用風險主要表現為還款能力風險和還款意愿風險兩個方面。
1．還款能力風險
從信用風險的角度來看，還款能力體現的是借款人客觀的財務狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時足額還款的能力。
個人住房貸款屬于中長期貸款，其還款期限通常要持續在20～30年，在這段時間里，個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，個人支付能力下降的情況很容易發生，這往往就可能轉化為銀行的貸款風險。
考慮到當前個人住房貸款的申請者主要是收入水平波動較大的、收入市場化程度較高的工薪階層，這種中長期貸款的風險尤其值得關注。而我國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使借款人承擔了相當大比率的利率風險，這就導致了借款人在利率上升周期中出現貸款違約的可能性加大。
2．還款意愿風險
還款意愿是指借款人對償還銀行貸款的態度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產生還款意愿風險。在實踐中，有很多借人根本不具備按期還款的能力，其通過偽造個人信用資料騙取銀行的貸款購買房屋，再將該房屋出租，以租金收入還貸，一旦房屋無法出租，借款人也就無力繼續還款，給銀行帶來風險。
(二)信用風險防范措施
1．加強對借款人還款能力的甄別
防范個人住房貸款違約風險需特別重視把握借款人的還款能力，改變以往“重抵押物、輕還款能力”
的貸款審批思路。因此，銀行應該進一步嚴格個人住房貸款的調查和審查，尤其要關注和評估借款人的還款能力，準確把握第一還款來源，從而有效地控制個人住房貸款業務的信用風險。在審核個人住房貸款申請時，必須對借款人的收入證明進行嚴格把關，尤其是借款人為自雇人士或自由職業者的。除了向借款人的工作單位、工商管理部門、稅務部門以及征信機構等獨立的第三方進行查證外，還應審查其納稅證明、資產證明、財務報表、銀行賬單等，確保第一還款來源真實、準確、充足。
2．深入了解客戶還款意愿
在當前的業務環境下，真實個人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對稱。
事前的信息不對稱使得一些優質客戶被拒之門外，即經濟學中的逆向選擇；而事后的信息不對稱使得銀行的貸款資金遭受風險，即道德風險。為了防范這種信息不對稱造成的風險，銀行應該對借款人的還款意愿有良好的把握。
如果借款人是老客戶，通常可以通過檢查其以往的賬戶記錄、還款記錄以及當前貸款狀態，了解其還款意愿。如果是新客戶，往往可以通過職業、家庭、教育、年齡、穩定性等個人背景因素來綜合判斷。這些信息可以通過借款人提交的申請資料和人民銀行的個人征信系統的信用報告來獲取。而借款人的穩定性可以通過借款人在現職公司的工作年限、在現住址的年限來判斷。銀行查證借款人的身份證明文件，
核實其就業狀況及收入情況，審查借款人申請資料的真實性、準確性及品格特征是必不可少的貸款審查內容。同時，堅持貸款面談制度，對申請人的還款意愿從細節上進行把握。
