個人抵押授信貸款

一、個人抵押授信貸款的含義

抵押是指債務人或者第三人不轉移對法定財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣財產的價款優先受償。債務人或第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。

個人抵押授信貸款是指借款人將本人或第三人(限自然人)的物業抵押給銀行，銀行按抵押物評估值的一定比率為依據，設定個人最高授信額度的貸款。

個人抵押授信貸款的抵押物一般為借款申請人本人或第三人(限自然人)名下擁有房屋的所有權，且產權處于自由權利狀態下的住房或商用房。

二、個人抵押授信貸款的特點

(一)先授信，后用信

借款人向銀行申請辦理個人抵押授信貸款手續，取得授信額度后，方可使用貸款。

(二)一次授信，循環使用

借款人只需要一次性地向銀行申請好辦理個人抵押授信貸款手續，取得授信額度后，便可以在有效期間(一般為一年內)和貸款額度內循環使用。個人抵押授信貸款提供了一個有明確授信額度的循環信貸賬戶，借款人可使用部分或全部額度，一旦已經使用的余額得到償還，該信用額度又可以恢復使用。

(三)貸款用途綜合

個人抵押授信貸款沒有明確指定用途，其用途比較綜合，個人只要能夠提供貸款用途證明即可。

三、個人抵押授信貸款的要素

(一)貸款對象

個人抵押授信貸款的貸款對象需滿足以下條件：

(1)具有完全民事行為能力、年滿18周歲的自然人;

(2)借款申請人有當地常住戶口或有效居留身份;

(3)借款申請人有按期償還所有貸款本息的能力;

(4)借款申請人無不良信用和不良行為記錄;

(5)借款申請人及其財產共有人同意以其自有住房抵押，或同意將以原住房抵押的個人住房貸款(以下簡稱原住房抵押貸款)轉為個人住房抵押授信貸款;

(6)各行自行規定的其他條件。

(二)貸款利率

個人抵押授信貸款項下的單筆貸款利率按中國人民銀行規定的貸款利率政策執行。

(三)貸款期限

抵押授信貸款有效期限最長為30年。

1.以新購住房作抵押申請抵押授信貸款的，有效期間起始日為“個人住房借款合同”簽訂日的前一日。

2.將銀行原住房抵押貸款轉為個人抵押授信貸款的，有效期間起始日為原住房抵押貸款發放目的前一日。

3.抵押授信貸款下單筆貸款屆滿日不可超出抵押授信貸款有效期間屆滿日。

(四)還款方式

1.可根據借款人的經濟情況和還款計劃，選擇最合適的還款方式。具體可采用等額本息還款法、等額本金還款法等。

2.個人抵押授信貸款項下的各筆貸款，可采取委托扣款方式或柜面還款方式償還貸款本息。借款人可以根據需要選擇還款方式。提前還款目前一般采取柜臺還款方式。

(五)貸款額度

1.貸款額度的確定

(1)以所購新建商品住房作抵押的，貸款額度一般不超過所購住房全部價款的70%。

(2)以所購再交易住房、未設定抵押的自有住房作抵押或將原住房抵押貸款的抵押住房轉為抵押授信貸款，貸款額度根據抵押住房價值和抵押率確定。

抵押住房的價值須由銀行認可的評估機構進行評估。將原住房抵押貸款轉為抵押授信貸款的，如抵押住房價值無明顯減少，可根據原辦理住房抵押貸款時確定的房屋價值確定抵押住房價值。

抵押率根據抵押房產的房齡、當地房地產價格水平、房地產價格走勢、抵押物變現情況等因素確定，一般不超過70%。

貸款額度計算公式：

貸款額度一抵押房產價值×對應的抵押率

如經貸款銀行核定的貸款額度小于原住房抵押貸款剩余本金的，不得轉為抵押授信貸款。

(3)以在銀行的原住房抵押貸款的抵押住房設定第二順序抵押授信貸款的，可根據上述(2)款的規定確定貸款額度。

2.可用貸款額度的確定

有效期內某一時點借款人的可用貸款額度是核定的貸款額度與額度項下未清償貸款余額之差。可用貸款額度根據貸款額度及已使用貸款的情況確定，其中以銀行原住房抵押貸款的抵押住房設定第二順序抵押授信貸款的，可用貸款余額是核定的貸款額度與原住房抵押貸款余額、額度項下未清償貸款余額之差。

如果當地房地產市場價格出現重大波動，貸款銀行應對抵押房產價值進行重新評估，并根據評估后的價值重新確定貸款額度。