在20世紀90年代銀行業危機期間，瑞典設立了一個由獨立財產評估專家組成的財產估價特別委員會，以幫助“銀行支持機構”制定適于銀行的估價標準。為確保銀行的估價符合市場做法，獨立市場評估專家對高達25%的資產樣本進行估價和核實。然后，“銀行支持機構”的估價委員會再對約5%的小樣本再進行一次估價，進一步驗證銀行估價的準確性。若財產估價委員會發現一家銀行高估或低估了資產，它有權通知“銀行支持機構”，該機構在隨后評估銀行的財務狀況和支持需要時，對該銀行的估算金額進行調整。財產估價的基本原則是評估市場價值?而非反映“恐慌甩賣價值”（這種價值要大大低于非強迫情形下的銷售價值）。
　　韓國實施了相對嚴格估價規則，出現的問題主要是工業不動產（而非住宅不動產）的抵押。對這類不動產的估價很大程度上取決于所有人的財政狀況。“金融監督服務局”（FSS）要求每個相關銀行都要建立抵押品估計回收金額的計算標準，計算以抵押品的市場價值為基礎。但銀行必須從估算的市場價值中扣除相關的費用和其他花費。對于土地、商業用途和工業用途的不動產，銀行還需考慮若市場察覺某些類別的借款人在債務償付中出現困難，這類財產的價格可能急劇下降。對于機械或工廠設施，銀行應考慮這類抵押品很難出手的可能性。
　　在加拿大，加拿大存款保險公司（CDIC）公布了一份文件，以幫助成員機構確立不動產評估政策、方法、程序和信息體系。該文件闡述了各個CDIC成員需要具備且適用的基本政策以及銀行為確保審慎而適當的不動產評估所應使用的最低標準。不動產評估政策需包含一些標準以規范與不動產有關的必須進行評估的金融交易類型。需要時，評估還應包括進行重新評估的標準。當與不動產有關的信貸變成呆帳時，對重新評估的需求應引起特別的注意。不動產評估政策還應包括評估人的選擇和聘任、所有評估人報告的內容和估價方法。對CDIC成員所做的不動產評估需遵循適當的估價方法，以得出與被評估財產的物理和法律特征相符的審慎而合理的市場價值估算值。
　　V.住房抵押貸款中的抵押
　　對于購買不動產或開發不動產貸款來說，盡管抵押是最為常見的擔保形式，但各國抵押不動產的取消贖回權或清算方面的做法卻可能各不相同。在取消不動產的贖回權時，銀行發生時間和金錢兩方面的成本。一旦得到不動產，還將產生不動產維護和營銷方面的連帶成本。
　　在許多國家，通過法院變現被抵押財產的過程，非常冗長，由于法律制度的缺陷或低效率的破產程序，可能花費數年，這使債權人對拖欠債務的借款人無法采取有效的法律行動。在沒有法院干預的情況下，一些國家允許銀行銷售抵押品，取消贖回權和銷售被質押財產中的不同做法和法律要求，使抵押品的實際價值差異很大。
　　對住宅抵押借款人來說，若所欠貸款金額超過或接近被抵押財產的估計市場價值，違約更可能發生。1994年墨西哥危機很有借鑒作用，20世紀80年代得克薩斯的不動產狀況也是如此。由于當時不動產價格下跌，房主所欠債務比房屋的價值還高，房主一走了之。在危機中，利率猛漲，房地產價格下跌，許多借款人不得不拖欠其貸款。當利率升至非常高的水平時，不動產價格可能下降。這種負相關的原因可能在于借款人支付高額抵押利率的困難、因經濟衰退而引起的住房需求的下降、以及被取消贖回權的不動產的不斷增加。
　　20世紀90年代，許多英國住宅抵押借款人也發現他們擁有“負資產”。在先前的周期中，實際價格的下跌都伴隨著相對較高的通貨膨脹，于是名義價格不會下跌，或者不會顯著下跌。20世紀90年代初，盡管英國的通貨膨脹導致實際價格的下降很小，但名義價格仍然下跌。然而，由于貸款是以名義價格確定的，因而銀行家受到了保護，但將借款人暴露于風險之中。此外，由于貸款與價值比率因業務的激烈競爭而升高，許多借款人（墨西哥的情況一樣）最終所欠貸款超過了其房產的價值。貸款人還發現，他們很難從借款人那里收回房產，即使他們成功地收回房產，也不可能回收全部貸款金額。
　　20世紀90年代，南非銀行貸款很大一部分是住宅抵押貸款。貸款業務的競爭也很激烈，貸款與價值比率升高，通貨膨脹下降，但拖欠率仍舊很高且在不斷增長。盡管不動產價格沒有出現“泡沫”（除好望角的西部地區可能存在泡沫以外），但某些地區存在著價格下跌的壓力。大多數國家對住宅抵押貸款的資本要求是其他貸款的一半，因為這類貸款的違約被認為較低。
　　南非儲備銀行（SARB）對高比例的拖欠貸款表示關注。這類貸款因有抵押而沒有計提準備金。考慮到這一問題的宏觀審慎性質，以及銀行積極尋求資產保護而可能引起的強烈政治反彈，這一狀況受到特別的關注。為解決這一問題，監管人員要求銀行對住宅抵押貸款計提更多的準備金。他們還可要求銀行更多地考慮借款人的償付能力，并對屬于他們的擔保價值保持非常保守的看法。減少貸款拖欠的其他方法有限；只有財產價值的持久上升且有更為嚴格的信用評估程序，才可能滿足這一要求。南非的絕大多數抵押貸款均是以接近100%的貸款價值比發放的。這意味著，不動產價格的微小下降將使抵押無法覆蓋貸款的價值。鑒于不動產價格的下跌，南非的一些銀行決定擱置被取消贖回權的財產的銷售，直至市場狀況得到改善，但銀行必須承擔進行維護和資產管理費用。
　　美國商業不動產市場，提供了另從較高通脹率向較低通脹率變化時商業抵押貸款風險的例子。20世紀70年代末和80年代初，美國聯邦儲備委員會采取了有力措施降低通脹。這導致嚴重的衰退、較低的通脹率，和企業貸款信用質量的惡化。盡管如此，人們普遍認為，不動產貸款是低風險的貸款工具，而且享受各種各樣的稅收優惠，因此大量的商業不動產貸款一直持續到20世紀80年代中期。但到20世紀80年代末和90年代初時，由于低通脹率、衰退、建設過熱、稅收刺激的減少以及大量的收回財產的供應，商業不動產價格大幅下降。成立了資產重組公司（RTC）以處理破產的儲蓄和貸款機構，而這些儲貸機構經常以低于未收回的抵押貸款一半的價格銷售不動產。
　　六、結論
　　抵押在許多國家的貸款中起著重要的作用。抵押可用于解決多種經濟問題，但在現實中，尤其在新興市場國家中，由于抵押品在估價和變現上存在困難，為銀行帶來的好處也很有限。住房抵押仍可能存在很大的風險，這取決于不動產市場的走向以及立法和司法體系的有效性。有關國家的做法：抵押在貸款分類和/或準備金計提中的作用
　　10國集團國家
　　抵押對貸款分類的影響
　　抵押對計提貸款準備金的影響
　　加拿大貸款分類考慮了抵押。例如，當一項貸款被界定為有問題，且該問題會危及本金和利息的回收時，若該貸款有抵押，則可以將其歸類為次級貸款，而非可疑貸款。特定的準備金會將帳面價值減少為估計的可變現價值，該價值可以抵押品的正常價值來衡量。法國抵押不影響分類。抵押品在銀行決定的實際準備金計提中發揮作用。德國抵押影響貸款分類。一般情況下，貸款分類是以借款人、擔保人等的財務狀況和抵押品為基礎。銀行在實際準備金計提中考慮抵押。意大利抵押不影響分類。對于抵押和最低準備金計提沒有特殊的要求。日本抵押影響貸款分類。例如，若一項貸款由優等抵押品進行抵押，且抵押品的估計出售價值可覆蓋貸款價值，則該貸款不列入分類貸款。抵押品的公平價值影響準備金計提。例如，若借款人在法律上或實際上破產，為貸款提供擔保的抵押品的公平價值將是貸款的載有額。西班牙抵押不影響貸款分類，除非出現以下情況。可疑貸款的重新安排不改變其分類，除非借款人支付未付利息并提供額外的可接受抵押，包括現金存款、在股票市場的股份、固定收益證券、私人住宅抵押擔保，辦公樓以及農地。由以下機構提供擔保的貸款在計算準備金計提時可從風險暴露中減除。由以下機構擔保的風險暴露：沒有國家風險的公共管理機構；屬于歐盟成員國、主要業務為信貸風險保險的公司；屬于經合組織的信用機構提供的無條件擔保；現金存款；以及特定的固定收入證券。美國抵押影響貸款分類。現金流動的短缺程度、指定抵押所提供的支持、和/或擔保人所提供的支持，將影響分類的嚴格程度。準備金計提需考慮抵押品的公平價值。
　　非10國集團國家
　　抵押對貸款分類的影響
　　抵押對準備金計提的影響
　　亞美尼亞抵押影響貸款分類。例如，若貸款得到良好的抵押擔保，則其分類上升一級。抵押影響準備金計提。由于良好抵押，貸款在分類時升級，抵押最終影響準備金計提。澳大利亞抵押要求不影響貸款分類。逾期90天，只要抵押品的當期凈市場價值足以支付本金和利息，則貸款不歸類為受損資產。在確定具體的準備金時，需考慮抵押品的當期價值。保加利亞抵押不影響貸款分類。可將被質押不動產的一半價值從準備金中扣除。現金、證券和保證之類的無風險擔保可全部從準備金中減除。捷克共和國抵押不影響貸款分類。逾期一年且由不動產抵押的貸款將全部由準備金覆蓋。1/香港特別行政區抵押影響貸款分類。由現金或政府證券進行抵押的貸款，在逾期12個月之前不必分類（即分類為次級貸款或可疑貸款）。香港金管局目前正考慮修訂貸款分類制度，將要求銀行根據借款人的風險進行貸款分類。盡管抵押與貸款的分類沒有關系，但抵押品的價值在評估銀行貸款凈值時將予以考慮。抵押影響準備金計提。現金、政府證券、其他可銷售證券以及不動產在確定準備金計提比例時將被從風險暴露總額中扣除。抵押品以“可變現凈價值”進行估價（而不是以純粹的市場價值或拋售價值進行估價）。要求對抵押品的價值進行定期審查（見香港金管局監管政策手冊）。印度尼西亞抵押不影響貸款分類。計算不良貸款準備金前，將抵押品價值從貸款額中扣除。例如，將諸如現金或黃金這類的抵押品從中扣除。1998年11月起，由于銀行在通過取消贖回權獲得對抵押品的占有方面存在著潛在困難，抵押品估價程序進一步得到改進。確定抵押品價值時需進行評估。拉脫維亞抵押影響貸款分類。例如，對于抵押貸款，抵押品的狀況和變現狀況影響貸款的分類。抵押影響具體的準備金比例。若銀行很可能接管抵押品，則具體的準備金金額應是貸款和抵押品公平價值或可變現凈值的差額。
　　非10國集團國家
　　抵押對貸款分類的影響
　　抵押對準備金計提的影響
　　立陶宛抵押不影響貸款分類。抵押影響準備金計提。計算具體準備金時，可從未償付貸款金額中減除全部或部分擔保金額。澳門特別行政區抵押不影響貸款分類。貸款分類基于逾期時間。抵押影響準備金計提。確定準備金計提時，現金、存款、不動產和其他可銷售工具這類的抵押可從貸款中扣除。馬來西亞若抵押品是現金或相當于現金，貸款分類的嚴格程度將降低。抵押影響準備金計提。貸款和抵押品價值之間的任何差額須通過特定的準備金補足。若被拖欠貸款由不動產進行抵押，抵押品估價必須在不超過一年的時間內作出。墨西哥若抵押品為不動產，貸款有抵押的部分將提高一級；若以政府債券形式的A1證券進行抵押，則貸款有抵押的部分將提高二級。抵押影響準備金計提。政府債券100%扣除，而股票的扣除取決于其流動性和價格波動性。其他抵押品減除高達50％的抵押品價值。巴基斯坦抵押影響貸款分類。提高貸款分類級別時，只考慮抵押品的可變現價值。若銀行可獲得的抵押品是牢固的且其價值足以償還尚未償還的貸款，則貸款分類可升級。準備金計提中只考慮為銀行貸款提供適當質押且可不通過訴諸法庭而變現的財產價值。秘魯分類時考慮抵押，但首先考慮借款人現金流動、收入和債務償還能力。具有高流動性的優先抵押可降低準備金計提比例。菲律賓抵押影響貸款分類。例如，以存款或政府證券作保的貸款將歸類為未分類貸款。次級貸款分為有抵押的和無抵押的次級貸款。若抵押品的價值降低，有抵押次級貸款將歸類為可疑貸款。抵押影響準備金計提。例如，對分類為次級有抵押貸款要求計提6-25%的準備金，對無抵押的次級貸款要求計提25%的準備金。對可疑貸款和損失貸款，對無抵押的部分計算準備金。俄羅斯抵押影響貸款分類。若貸款未經充分作保或無任何擔保，其分類將降級。抵押影響準備金計提。由于抵押影響貸款分類，抵押最終影響準備金計提。沙特阿拉伯抵押影響貸款分類。若抵押品的可變現凈價值超過貸款額，則不良貸款被認定為低風險貸款。抵押影響準備金計提。由于抵押影響貸款分類，所以抵押最終影響準備金計提。
　　非10國集團國家
　　抵押對貸款分類的影響
　　抵押對準備金計提的影響
　　新加坡貸款分類時主要考慮借款人的償付能力。不考慮抵押。只有貸款被歸為“低于標準的類別”（如“次級”、“可疑”或“損失”）時，確定準備金計提水平時才考慮抵押品價值。斯洛伐克共和國抵押不影響貸款分類。抵押影響準備金計提。可為超出抵押品價值的貸款金額設立準備金。為抵押品價值提供一些標準。斯洛文尼亞抵押影響貸款分類。例如，由財產質押進行擔保的債權在分類時可提高一級。抵押影響準備金計提。由于抵押影響貸款分類，抵押最終影響準備金計提。南非抵押影響貸款分類。例如，若貸款逾期超過180天，該貸款通常歸類為可疑貸款。然而，若該貸款有良好的擔保、已采取了法律行動、且抵押品的及時變現可使本金和利息得到償還，則該貸款可以升級。沒有建立適合銀行的單一準備金制度。單個銀行應有一個確立充分準備金的制度。土耳其抵押影響貸款分類。若貸款的償還來源是抵押品，且抵押品的公平價值低于貸款的帳面價值，則該貸款應分類為受損貸款的三個類別之一。抵押影響準備金計提。抵押品估價后，應分別給予抵押品一個承兌比率（如，100%，75%，50%，或25%）。計算準備金計提時從貸款暴露額中扣除承兌金額。瓦努阿圖抵押影響貸款分類。由現金或在貸款銀行的存款或政府債券進行完全抵押的良好貸款被視為“標準”貸款，不論是否存在其他不利的信用因素。然而，銀行不應將抵押看作償還貸款的唯一方式。抵押僅是許多因素之一。抵押影響具體的準備金計提。對貸款帳面價值與減除收回和銷售費用后抵押品的可變現價值之間的差額，應設立具體的準備金。來源：基金組織（2001年）：銀行監管數據庫，巴塞爾委員會（1998年）會計問題工作組，世界銀行（2001年）：貸款分類和貸款損失準備金計提，以及監管當局的工作人員。1/1998年7月以前，銀行可在將相關抵押品的價值從貸款額中減除后為貸款損失計提準備金。然而，在捷克共和國，對一項財產取消贖回權非常困難，且破產過程一般非常緩慢，導致損失級別的貸款仍在帳面上，銀行發生附帶費用。因此，1998年7月，捷克國家銀行（CNB）決定，對過期超過360天的貸款計算貸款損失準備金時，不能減除不動產抵押品的價值。[1]在一般意義上，“貸款”和“信貸”有時可以互換，但本文分析的重點是貸款。此外，本文所使用的“準備金計提”一詞的含義是“貸款損失預留”。[2]可能有兩種不同的貸款分類方式。一是各銀行在自己的違約概率的判斷和其他考慮的基礎上所做的“內部風險管理”分類。二是監管部門制定的貸款分類，通常是由監管當局確定一套客觀指標。在高度發達的銀行中，內部分類不一定與監管部門制定的分類相符合，因為監管部門制定的標準對于一個多樣化銀行體系來說，只是有效風險管理的基本標準。在提出良好做法建議時，本文把重點放在監管部門制定的貸款分類。