位于市區的化工廠受讓一塊土地，將其開發好以后與位于市區的某房地產開發公司交換辦公樓一幢。雙方鑒定的產權轉移書據上各自注明土地作價800萬元、辦公樓作價1000萬元。化工廠受讓土地使用權支付的相關價款與費用共計500萬元，土地開發成本100萬元，準予扣除的開發費用50萬元；房地產開發公司建造辦公樓發生的土地使用費支出400萬元，房地產開發成本和費用分別為200萬元和100萬元。

　　要求：

　　就化工廠與房地產開發公司的這一交換行為計算雙方應該繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、印花稅、契稅、土地增值稅和企業所得稅。（該市核定的契稅稅率為4%，房地產開發費用列支比例為10%）。

　　附：土地增值稅四級超率累進稅率：

　　（一）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30%。

　　（二）增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40%。

　　（三）增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50%。

　　（四）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60%。

　　答案

　　（1）化工廠：

　　①應納營業稅＝（800—500）×5%＝15（萬元）

　　②應納城市維護建設稅和教育費附加＝15×（7%＋3%）＝1.5（萬元）

　　③應納印花稅＝800×0.5‰＋1000×0.5‰＝0.4＋0.5＝0.9（萬元）

　　④房屋交換以差價作為計算契稅的依據，由于在交換中化工廠多承受了房屋，所以要繳納契稅，而房地產開發公司不需要繳納。

　　應納契稅＝（1000－800）×4%＝8（萬元）

　　⑤化工廠不是房地產開發企業，所以在計算土地增值稅扣除項目金額時，其轉讓土地的印花稅0.4萬元可以單獨扣除（但0.5萬元的印花稅因與土地轉讓無關，所以不可以扣除），非房地產開發企業不能加計扣除20%，契稅是因為承受房屋而繳納，因與土地轉讓無關也不能扣除。所以

　　扣除項目金額＝500＋100＋50＋15＋1.5＋0.4＝666.9（萬元）

　　土地增值額＝800－666.9＝133.1（萬元）

　　由于土地增值率小于50%，所以

　　應納土地增值稅＝133.1×30%＝39.93（萬元）

　　⑥計算企業所得稅時，企業繳納的土地增值稅可以據實扣除，0.5萬元的印花稅和8萬元的契稅因與土地轉讓無關，而是因為承受房屋而繳納的，不能在稅前扣除。所以

　　應納稅所得額=800－（500＋100＋50＋15＋1.5＋0.4＋39.93）＝93.17（萬元）

　　應納所得稅額＝93.17×33%＝30.75（萬元）

　　（2）房地產開發公司：

　　①應納營業稅＝1000×5%＝50（萬元）

　　②應納城市維護建設稅和教育費附加＝50×（7%＋3%）＝5（萬元）

　　③應納印花稅＝800×0.5‰＋1000×0.5‰＝0.9（萬元）

　　④房地產開發公司不需交納契稅。

　　⑤在計算土地增值稅扣除項目金額時，房地產開發公司的印花稅不能單獨扣除，但可以加計扣除20%，所以

　　扣除項目金額＝400＋200＋（400＋200）×10%＋50＋5＋（400＋200）×20%

　　＝835（萬元）

　　土地增值額＝1000－835＝165（萬元）

　　由于土地增值率小于50%，所以

　　應納土地增值稅＝165×30%＝49.5（萬元）

　　⑥計算企業所得稅時，房地產開發費用和企業繳納的土地增值稅可以據實扣除，但加計扣除20%的部分不能扣除，所以

　　應納稅所得額=1000－（400＋200＋100＋50＋5＋49.5）＝195.5（萬元）

　　應納所得稅額＝195.5×33%＝64.52（萬元）