三、計算題
1.(2009新制度考題)
某房地產開發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權，依據(jù)受讓合同支付轉讓方地價款8 000萬元，當月辦妥土地使用證并支付了相關稅費。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產開發(fā)公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計取得銷售收入18 000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計6 200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元(只有70%能夠提供金融機構的證明)。
(說明：當?shù)剡m用的城市維護建設稅稅率為5%;教育費附加征收率為3%;契稅稅率為3%;購銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰;產權轉移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發(fā)費用扣除比例為4%)
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。
(1)計算該房地產開發(fā)公司應繳納的印花稅。
(2)計算該房地產開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅。
(3)計算該房地產開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。
(4)計算該房地產開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用。
(5)計算該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓應繳土地增值稅的增值額。
(6)計算該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。
[347080117]
『正確答案』
(1)計算該房地產開發(fā)公司應繳納的印花稅
=8000×0.5‰+18000×0.5‰+0.0005+6200×0.3‰=14.86(萬元)
(2)可扣除的地價款和契稅=8000×60%+8000×3%×60%=4944(萬元)
(3)可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加=18000×5%×(1+5%+3%)=972(萬元)
(4)可扣除的開發(fā)費用=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(萬元)
(5)銷售寫字樓應繳土地增值稅的增值額=18000-4944-6200-972-795.76-(4944+6200)×20%=2859.44(萬元)
(6)銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。
增值率=2859.44÷(18000-2859.44)×100%=18.89%
銷售寫字樓應繳納的土地增值稅=2859.44×30%=857.83(萬元)
2.某中外合資房地產開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務：
(1)1月通競拍取得市區(qū)一處土地的使用權，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相稅費240萬元;
(2)以上述土地開發(fā)建設普通標準住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3;
(3)住宅樓開發(fā)成本3 000萬元，分攤到住宅樓利息支出300萬元，包括超過銀行同類同期貸款利率的利息40萬元;
(4)寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機構證明利息支出具體數(shù)額;
(5)與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準確分攤利息支出，根據(jù)相關規(guī)定，會所產權屬于住宅樓全體業(yè)主所有;
(6)9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元;將寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設一商場，收取固定收入，不承擔經(jīng)營風險，當年收到250萬元。
其他相關資料：該房地產公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產開發(fā)費用。
要求：根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數(shù)：
(1)計算公司應繳納的營業(yè)稅：
(2)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額;
(3)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額;
(4)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目;
(5)計算公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金
(6)計算公司應繳納的土地增值稅。
[347080118]
『正確答案』
(1)應繳納的營業(yè)稅=15000×5%+250×5%=762.5(萬元)
(2)公司繳納土地增值稅時應扣除的土地使用權的金額=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(萬元)
(3)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額=3000+480=3480(萬元)
(4)公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(萬元)
(5)公司繳納土地增值稅時應扣除的稅金=15000×5%=750(萬元)
(6)增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬元)
增值率=4312÷10688×100%=40.34%，適用30%的稅率
應納土地增值稅=4312×30%=1293.60(萬元)
3.位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地建造寫字樓，2009年發(fā)生的相關業(yè)務如下：
(1)按照國家有關規(guī)定補交土地出讓金4000萬元，繳納相關費用160萬元;
(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元，其中裝修費用500萬元;
(3)寫字樓開發(fā)費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構證明);
(4)寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元;將另外1/2的建筑面積出租，當年取得租金收入15萬元。
(其他相關資料：該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產開發(fā)費用。)
要求：根據(jù)上述資料，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。
(1)企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的取得土地使用權所支付的金額;
(2)企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額;
(3)企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用的金額;
(4)企業(yè)計算土地增值稅時應扣除的有關稅金;
(5)企業(yè)應繳納的土地增值稅;
(6)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加;
(7)企業(yè)應繳納的房產稅。
[347080119]
『正確答案』
(1)計算土地增值稅時應扣除的取得土地使用權所支付的金額=(4000+160)×50%=2080(萬元)
(2)計算土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本的金額=3000×50%=1500(萬元)
(3)計算土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用的金額=(2080+1500)×10%=358(萬元)
(4)計算土地增值稅時應扣除的有關稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.05%=360.75(萬元)
(5)應繳納的土地增值稅：
扣除項目合計=2080+1500+358+360.75=4298.75(萬元)
增值率=(6500-4298.75)÷4298.75×100%=51.21%
應繳納的土地增值稅=(6500-4298.75)×40%-4298.75×5%=665.56(萬元)
(6)營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加
=(6500+15)×5%×(1+7%+3%)
=358.33(萬元)
(7)應繳納的房產稅=15×12%=1.8(萬元)
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