房地產開發企業土地增值稅清算管理
（一）土地增值稅的清算及前期管理
（二）土地增值稅的清算條件
1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
③直接轉讓土地使用權的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
④省稅務機關規定的其他情況。
（三）土地增值稅清算時間及提供資料
（四）清算時相關問題的處理
1.土地增值稅清算時收入的確認
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
2.房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定
房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
3.房地產開發費用的扣除
4.房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費
房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
5.房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
6.關于拆遷安置土地增值稅計算
7.關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題
“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。（注意計算）
8.土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題
納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
（五）非直接銷售和自用房地產的收入確定
（1）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
（2）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
（六）公共設施處理原則
房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：
1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
4.房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
（七）土地增值稅的核定征收
1.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
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