233網校程神華老師:2014年《中級房地產》真題及答案
三、案例分析
(一)張某完全靠500萬元的自有資金進行房地產置業投資。經市場調研,有甲、乙、丙三個投資方案可供選擇。各方案的初始投資、年凈經營收入和凈轉售收入見下表,計算期均為10年。張某的目標收益率為10%。
單位:萬元
投資方案 |
初始投資 |
年凈經營收入 |
凈轉售收入 |
第0年末 |
第1年末至第9年末 |
第10年末 | |
甲 |
300 |
40 |
350 |
乙 |
400 |
60 |
460 |
丙 |
500 |
75 |
520 |
81、進行方案比選時,甲、乙、丙三個投資方案之間的關系為( )
A. 現金流相關方案
B. 互斥方案
C. 混合方案
D. 互補方案
233網校講師答案: B
233網校程神華老師解析: 考察投資方案的類型。受資金約束,張某只能在三個方案中選擇一個,屬于互斥方案。
82、用凈現值率法進行方案比較,甲、乙、丙三個投資方案從優到劣的排列順序為( )。
A. 甲、乙、丙
B. 甲、丙、乙
C. 丙、乙、甲
D. 乙、丙、甲
233網校講師答案: C
233網校程神華老師解析: 考察計算期相同的互斥方案的比選。甲方案的凈現值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30萬元;乙方案的凈現值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89萬元;丙方案的凈現值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41萬元。由此可見,甲、乙、丙三個投資方案從優到劣的排列順序為丙、乙、甲。
83、在計算期內,甲、乙、丙三個投資方案經營期間的投資收益率高低關系正確的為( )。
A. 甲大于乙,乙大于丙
B. 乙大于甲,甲大于丙
C. 乙等于丙,丙大于甲
D. 甲等于乙,乙大于丙
233網校講師答案: C
233網校程神華老師解析: 考察投資收益率的計算。三個方案的經營期間均為前9年,投資收益率=年息稅前利潤/項目總投資*100%,甲的投資收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投資收益率=60/400*100%=15%;丙的投資收益率=75/500*100%=15%。所以參考答案為C。
84、在計算期內,甲、乙、丙三個投資方案的現金流出應包括( )。
A. 初始投資
B. 經營成本
C. 還本付息
D. 經營稅金
233網校講師答案: ABD
233網校程神華老師解析: 考察現金流量的內容。張某的投資不涉及貸款,沒有還本付息的現金流出,其他都涉及。
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