(三)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式及程序

　　1，招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式的一般規(guī)定

　　(1)出讓文件的編制。文件應(yīng)當(dāng)包括出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請書、報價單、中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書、出讓合同文本。

　　(2)出讓公告的發(fā)布。

　　(3)出讓公告的內(nèi)容。①出讓人的名稱和地址;②出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求;③投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法;④索取招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓文件的時間、地點(diǎn)及方式;⑤招標(biāo)、拍賣、掛牌時間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等;⑥確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法;⑦投標(biāo)、競買保證金;⑧其他需要公告的事項。

　　(4)出讓底價的確定。標(biāo)底或者底價不低于國家規(guī)定的價標(biāo)準(zhǔn)。集體決策確定招標(biāo)標(biāo)底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標(biāo)、競買保證金。

　　(5)資格審查。

　　2.受讓人的確定程序

　　(1)招標(biāo)出讓的程序：①投標(biāo)。投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)截止時間前將投標(biāo)文件投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄投標(biāo)文件的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時間前收到的方為有效。投 標(biāo)文件投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)對投標(biāo)文件和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。②開標(biāo)。出 讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表 檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱點(diǎn)算投標(biāo)文件。投標(biāo)人少于3人的，出讓人應(yīng)終止招標(biāo)活動。投標(biāo)人不少于3人的，應(yīng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。③評標(biāo)。由出讓人代表、有關(guān)專家組成評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)，評標(biāo)小組人數(shù)為5人以上的單數(shù)。④中標(biāo)。招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。對能夠限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格的投標(biāo)人，應(yīng)被確定為中標(biāo)人。

　　(2)拍賣出讓的程序：①主持人點(diǎn)算競買人;②主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時間和竣工時間以及其他有關(guān)事項;③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示;④主持人報出起叫價;⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價;⑥主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價;⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交;⑧主持人宣布應(yīng)價者為競得人。

　　競買人的應(yīng)價或者報價未達(dá)到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整拍賣增價幅度。

　　(3)掛牌出讓的程序：①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時間和竣工時間、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布。掛牌時間不得少于10個工作日，掛牌時間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增加幅度。②符合條件的競買人填寫報價單報價。③出讓人確認(rèn)該報價后，更新顯示掛牌價格。④掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。⑤掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人。掛牌主持人連續(xù)三次報出掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，按照下列規(guī)定確定是否成交：一是在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價不低于底價，并符合其他條件的，掛牌成交。二是在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價者為競得人;報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外。三是在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

　　3.建設(shè)用地使用權(quán)的受讓

　　(1)成交確認(rèn)書的簽訂。

　　(2)出讓合同的簽訂。

　　(3)出讓結(jié)果的公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。

　　(4)建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取。受讓人依照出讓合同的約定付清全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，方可依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按照出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　(四)協(xié)議出讓方式及程序

　　1.協(xié)議出讓的組織實施管理

　　建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。

　　2.協(xié)議出讓的范圍

　?、俟?yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的用地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。這里的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。②原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。③劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。④出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。⑤通過出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實行協(xié)議出讓方式的，可以采取協(xié)議方式。

　　3，協(xié)議出讓的類型

　　(1)政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓：①集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的;②政府收回收購的國有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的。

　　(2)原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓：①原劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓的;②原承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓的。

　　(3)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓。

　　(4)出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請辦理協(xié)議出讓。

　　(5)出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請辦理協(xié)議出讓。

　　4.協(xié)議出讓的價

　?、賲f(xié)議出讓價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。②有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。

　　5.協(xié)議出讓的程序

　　受讓人支付全部出讓金后，向土地管理機(jī)關(guān)申請辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用證，取得建設(shè)用地使用權(quán)。

　　以協(xié)議方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，需要將出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金，并依法辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

　　(五)協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別

　　協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓相近之處：都是政府有償供應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)的重要方式，都要簽訂出讓合同，受讓人都要繳納出讓金，都要編制并公布出讓計劃。

　　存在下列區(qū)別：

　　(1)適用范圍不同。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　(2)出讓金形成方式不同。協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，但招標(biāo)拍賣掛牌要比協(xié)議出讓更加公開、透明，更具競爭性，國家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)。

　　(3)價確定的原則不同。協(xié)議出讓的價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)該繳納的有關(guān)費(fèi)用之和，有基準(zhǔn)地價的，不得低于基準(zhǔn)地價的70%。招標(biāo)拍賣掛牌出讓應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價。標(biāo)底或者底價不得低于國家規(guī)定的價標(biāo)準(zhǔn)。”

　　(六)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

　　1.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的概念

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簡稱建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或出讓合同，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓人和受讓人之間就出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)及如何行使建設(shè)用地使用權(quán)等問題所達(dá)成的明確相互間權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

　　土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。建設(shè)用地使用權(quán)出讓只有簽訂合同，出讓行為方能成立，出讓雙方的權(quán)利和義務(wù)才能明確，才受法律保護(hù)。

　　2.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的特征

　　①出讓合同是在出讓人和受讓人雙方當(dāng)事人之間設(shè)立、變更關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利和義務(wù)法律關(guān)系的協(xié)議。

　?、诔鲎尯贤械某鲎屓耸翘囟ǖ?，必須是市、縣人民政府土地管理部門。

　?、鄢鲎尯贤氖茏屓艘话銥榫硟?nèi)外公司、其他組織和個人等，成片出讓合同中的受讓人必須是在中國注冊的外商投資開發(fā)企業(yè)。

　?、艹鲎尯贤怯喠⑥D(zhuǎn)讓合同的前提條件，并對轉(zhuǎn)讓合同有重要的制約作用。

　　3.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容

　?、佼?dāng)事人的名稱和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式;⑦解決爭議的方法。

　　出讓合同具體包括以下內(nèi)容：①土地的位置、面積、界址等土地自然狀況。②土地用途及使用期限。③建設(shè)規(guī)劃設(shè)計條件，或稱使用條件，即該幅地塊建設(shè)用地使用權(quán)的總平面布置圖、建設(shè)密度和高度控制指標(biāo)、工程管線規(guī)劃和豎向規(guī)劃，它是建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓必不可少的條件。④動工開發(fā)期限。⑤出讓金額及支付方式。⑥開發(fā)進(jìn)度與分期投資額度。⑦違約責(zé)任。⑧雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他條款。

　　4.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　(1)出讓人的權(quán)利和義務(wù)。出讓合同簽訂后，如果受讓人未按期支付全部出讓金的，出讓人有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

　　(2)受讓人的權(quán)利和義務(wù)。對于出讓人不按照出讓合同約定按期提供建設(shè)用地使用權(quán)的，受讓人有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。同時，受讓人應(yīng)履行在簽訂出讓合同后約定的期限內(nèi)支付全部出讓金，向土地管理部門辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，依合同和城市規(guī)劃要求，開發(fā)利用和經(jīng)營土地等義務(wù)。

　　5.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的變更和解除

　　(1)出讓合同的變更。出讓合同的變更是指合同尚未履行或者未完全履行之前，由出讓人和土地使用者依法對合同的內(nèi)容進(jìn)行修改、補(bǔ)充的法律行為。在出讓合同變更中，較為多見的是土地使用者提出改變土地用途。

　　土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

　　(2)出讓合同的解除。 在出讓合同解除中，較為多見的是當(dāng)事人雙方違約，或者土地使用者不能按照法律規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地而導(dǎo)致土地管理部門將建設(shè)用地使用權(quán)收回。

　　三、國有建設(shè)用地租賃

　　國有建設(shè)用地有償使用方式，除了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，還有國有建設(shè)用地租賃、國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資(人股)或授權(quán)經(jīng)營。

　　(一)國有建設(shè)用地租賃的范圍

　　國有建設(shè)用地租賃的適用范圍，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：①對于使用者目前使用的劃撥用地，依法可以劃撥使用的仍應(yīng)維持劃撥，可不實行有償使用，可不實行土地租賃。②對因改變土地用途或發(fā)生轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和土地用途改變后不再符合劃撥用地目錄的，可以實行租賃。③對于使用者申請建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的，必須實行出讓，不實行國有土地租賃。④對于使用者申請建設(shè)用地進(jìn)行非經(jīng)營性開發(fā)的，依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可采用國有土地租賃，也可采用法律規(guī)定的其他有償使用方式。⑤國有企業(yè)破產(chǎn)或出售時，所涉及的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，采取出讓方式處置，不實行租賃。

　　也就是說，除了經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地和國有企業(yè)破產(chǎn)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置兩種情況下必須實行出讓外，其他建設(shè)用地使用和原劃撥土地處置，既可以采取出讓方式，也可以采取國有土地租賃方式。

　　(二)國有建設(shè)用地租賃的方式

　　國有建設(shè)用地租賃可以采用招標(biāo)、拍賣、掛牌或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。

　　(三)國有建設(shè)用地租賃的期限

　　短期租賃年限一般不超過5年;對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，長不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓年期。

　　(四)國有建設(shè)用地租賃合同

　　租賃期限6個月以上的國有建設(shè)用地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　國有建設(shè)用地租賃合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租人、承租人、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時間和調(diào)整幅度、出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)等。

　　(五)承租土地使用權(quán)的權(quán)能

　　承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。

　　(1)承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租：承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。

　　(2)承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

　　(3)承租土地使用權(quán)抵押：地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價、抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

　　(4)在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

　　(六)承租土地使用權(quán)的收回

　　(1)國家因社會公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回，但應(yīng)對承租人給予合理補(bǔ)償。

　　(2)承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時繳納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。

　　(3)承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請續(xù)期。未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回。