第八章 房地產估價

匯總推薦：2014年中級經濟師考試《房地產》章節復習講義匯總

　　1.市場法的適用對象
　　■ 適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、開發用地等數量較多、經常發生交易的項目
　　■ 不適合特殊廠房、機場、學校、紀念館、古建筑、寺院等較少發生交易的項目，以及在建工程之類可比性差的房地產項目
　　2.市場法的步驟
　　■ 搜集交易實例
　　■ 選取可比實例
　　■ 對可比實例的成交價格進行適當的處理
　　價格換算－建立價格可比基礎
　　價格修正－進行交易情況修正
　　市場狀況調整－進行交易日期修正
　　進行房地產狀況修正
　　■ 求取比準0價格
　　3.搜集交易實例
　　■ 要求
　　內容完整、真實
　　數量上盡可能的多
　　■ 內容
　　交易實例房地產的狀況
　　交易雙方基本情況
　　成交日期
　　成交價格
　　付款方式
　　交易情況
　　4.選取可比實例
　　■ 可比實例選取的四方面要求：
　　可比實例房地產應是被估價房地產的類似項目
　　交易類型與估價目的相同
　　成交日期與估價時點盡量接近
　　成交價格是正常價格或可修正為正常價格
　　■ 數量要求
　　3～10個為宜。
　　5.建立價格可比基礎（五統一）
　　■ 統一房地產范圍
　　■ 統一付款方式
　　■ 統一價格表示單位
　　■ 統一幣種和貨幣單位
　　■ 統一面積內涵和單位
　　6.統一付款方式
　　■ 將分期付款折算為在成交日期時一次性付清
　　■ A～P或是F～P的換算關系
　　
　　7.統一幣種和貨幣單位
　　■ 不同幣種之間換算，一般應采用成交日期的市場匯價
　　■ 但是如果在幣種換算之前已進行了交易日期的修正的話，則采用估價時點的市場匯價
　　8.統一面積內涵和單位
　　■ 建筑面積、套內建筑面積、使用面積的換算
　　■ 關鍵是無論采用何種面積計價，一宗房地產的總價是相同的
　　建筑面積下的單價×建筑面積
　　＝套內建筑面積下的單價×套內建筑面積
　　＝使用面積下的單價×使用面積
　　■ 根據這個公式，進行簡單的數學運算，就可以進行面積轉換。
　　9.稅費的非正常負擔
　　正常價格＝賣方實際得到的價格＋應由賣方負擔的交易稅費
　　應由賣方負擔的交易稅費＝正常價格×應由賣方繳納的稅費比率
　　正常價格＝買方實際付出的價格－應由買方負擔的交易稅費應由買方負擔的交易稅費＝正常價格×應由買方繳納的稅費比率
　　【重點難點】
　　
　　解此類題的關鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到或實際支付的
　　10.市場狀況調整的方法
　　

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