一、情景引入
畢業生小田與房東王大訂立房屋租賃合同，約定租期2年。
半年后，王大將該出租屋出售給潘二，但沒有通知小田。
不久，小田以其房屋優先購買權受侵害為由，請求法院判決王大與潘二之間的房屋買賣合同無效。
請問，小田的訴求能得到法院支持嗎？
今天，我們就來聊聊關于租房的民法知識。
二、房屋承租人的權利
（一）買賣不破租賃
構成要件 | ①租賃合同有效； |
法律效果 | 原來的租賃合同的內容維持不變（租金、期限等），出租人替換為新的所有權人。 |
例外情形 | 下列三種情形，不適用買賣不破租賃規則： |
（二）優先購買權
房屋承租人的優先購買權，是指在房屋租賃合同的存續期間，出賣人出賣、拍賣房屋（不包括繼承、贈予）或者與抵押權人協議用租賃的房屋折抵債務，應提前在合理期間通知承租人（不需要同意），承租人享有同等條件優先受讓的權利。
法律效果 | 優先購買權是“形成權”（僅看承租人單方意愿），承租人行使優先購買權的，則自動在出租人與承租人之間成立房屋買賣合同。 |
法律救濟 | 出租人出賣租賃房屋未在合理期間內通知承租人，承租人請求出租人承擔賠償責任的，法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，法院不予支持。 |
所以，因為王大在租賃期間出賣出租屋給潘二，且沒有提前通知小田，小田的優先購買權受到了侵害，他有權要求王大承擔賠償責任。
但是，他無權請求法院確認王大與潘二簽訂的房屋買賣合同無效。
三、房屋承租人的義務
除了享有權利外，承租人還要承擔哪些義務呢？
用法遵守義務 | 承租人應按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物，未按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受損的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 |
保管義務 | 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。 |
返還義務 | 租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質適用后的狀態。 |
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四、非法轉租
如果小王在房屋租賃期間，因工作變動需要更換住處，未經過房東王大同意，將該出租屋擅自轉租給了小宇，民法對此有何規定呢？
非法轉租時，發生以下法律后果：
轉租人與次承租人之間 | 轉租人小田與次承租人小宇之間的租賃合同有效，小田負有使小宇取得對租賃物使用、收益權利的義務，若小田不能使小宇取得使用、收益的權利，則小宇有權向小田請求損害賠償。 |
出租人與承租人之間 | 承租人小田擅自轉租是嚴重違約行為，出租人王大有權終止合同，并可以請求損害賠償;出租人王大不終止合同的，租賃關系仍然有效，不因小田轉租而受影響。 |
出租人與次承租人之間 | 次承租人小宇的租賃權不能對抗出租人王大，在王大終止租賃關系時，王大可以直接向小宇請求返還租賃物。 |
原來，生活中看似平常的租房現象，也蘊含那么多的民法理論呀~
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