三、投資性房地產的后續計量
企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，滿足特定條件時也可采用公允價值模式。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
【提示】極少數情況下，采用公允價值模式計量的企業可以對首次取得的某項不能持續可靠取得公允價值的投資性房地產采用成本模式計量直至處置，且假設無殘值。
【舉例】北京某房地產公司對投資性房地產采用公允價值模式計量，為了發展省外業務，該公司去某偏遠地區進行房地產開發，當地房地產市場不活躍，則該公司在該偏遠地區的投資性房地產業務可以使用成本模式計量，不違背“同一企業只能采用一種計量模式”的原則。
(一)成本模式計量與公允價值模式計量
計量模式 |
核算原則 |
會計處理 |
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1．設置“投資性房地產”賬戶，按固定資產(建筑物)或無形資產(土地使用權)的有關規定進行后續計量； |
借；投資性房地產 |
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2．按期(月)計提折舊或攤銷，記入“其他業務成本”科目； |
借：其他業務成本 |
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成本模式計量 |
3．租金收入記入“其他業務收入”科目； |
借：銀行存款等 |
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4．存在減值跡象的，按照資產減值的有關規定處理。 |
借：資產減值損失 |
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計量模式 |
核算原則 |
會計處理 | ||||
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◆只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以采用公允價值模式進行后續計量。 | ||||||
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公允價值模式計量 |
1．設置“投資性房地產”科目，設置“成本”、“公允價值變動”明細科目。 | |||||
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需同時滿足的條件 |
1．投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場； | |||||
【提示】成本計量模式和公允價值計量模式處理的區別，見下表：
| 項目 |
成本模式 |
公允價值模式 |
|
初始確認 |
記入“投資性房地產” |
記入“投資性房地產—成本” |
|
折舊或攤銷 |
同“固定資產”或“無形資產” |
不計提折舊或攤銷 |
|
減值 |
按減值準則計提減值 |
不計提減值 |
|
公允價值變動 |
不確認 |
確認，記入“公允價值變動”明細 |
|
轉換 |
符合條件可轉為公允價值模式 |
不可轉為成本模式 |
【例題4·多選題】下列關于投資性房地產計量模式的表述中，不正確的有（ ）。
A．企業只能采用成本模式對投資性房地產進行后續計量
B．企業采用公允價值模式計量投資性房地產時，如某項房地產的公允價值無法持續可靠取得，則不得將其劃分為投資性房地產
C．企業有確鑿證據表明投資性房地產滿足公允價值模式計量條件的，可將成本模式變更為公允價值模式，并作為會計政策變更處理
D．企業對投資性房地產采用公允價值模式的，滿足特定條件后可轉為成本模式，并作為會計政策變更處理
【答案】ABD
【解析】選項A，投資性房地產后續計量，通常應當采用成本模式，滿足特定條件的情況下，也可以采用公允價值模式；選項B，這種情況下，在其滿足投資性房地產確認條件時，企業可單獨對其采用成本模式計量；選項D，已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
(二)計量模式的變更
| 原則 |
計量模式一經確定，不得隨意變更 | |
|
變更方式 |
公允價值模式→成本模式 |
不得變更 |
|
成本模式→公允價值模式 |
作為會計政策變更處理，按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。【★2011年單選題】 | |
【提示】成本模式與公允價值計量模式的轉換涉及會計政策變更，常在主觀題中出現。考生學完“會計政策、會計估計變更和差錯更正”一章后，對上述內容的理解會更加深刻。
【例題5·單選題】下列關于投資性房地產計量模式變更的說法中，正確的是（ ）。
A．投資性房地產的計量模式一經確定，不得變更
B．投資性房地產由成本模式變更為公允價值模式的，公允價值與賬面價值的差額應計入資本公積
C．滿足一定條件時，已采用成本模式計量的投資性房地產，可以從成本模式轉為公允價值模式
D．投資性房地產后續計量模式的變更屬于會計估計變更
【答案】C
【解析】已采用成本模式計量的投資性房地產，在滿足一定條件時，可以從成本模式轉為公允價值模式，該項變更應作為會計政策變更處理；投資性房地產由成本模式變更為公允價值模式的，公允價值與賬面價值的差額應調整期初留存收益。因此選項ABD均不正確。
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