四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
(一)轉(zhuǎn)換日的確定
| 轉(zhuǎn)換類型 |
轉(zhuǎn)換日 |
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投資性房地產(chǎn)開始自用 |
房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期 |
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作為存貨或自用的房地產(chǎn)改為出租 |
租賃期開始日 |
|
自用土地使用權改用于資本增值 |
自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期 |
【提示】轉(zhuǎn)換日的確定可以與投資性房地產(chǎn)的范圍結(jié)合起來理解。
(二)轉(zhuǎn)換的會計處理
1．轉(zhuǎn)換原則 
2．具體處理
| (1)成本模式下的轉(zhuǎn)換：對應結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益 | ||||
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投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn) |
借：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)) | |||
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非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn) |
①自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) |
②作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) | ||
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(2)公允價值模式下的轉(zhuǎn)換：公允價值與賬面價值差額的處理是關鍵 |
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投資性房地產(chǎn)→自用房地產(chǎn) |
借：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))(公允價值) |
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非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn) |
應當按照房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換當日的公允價值記入“投資性房地產(chǎn)—成本”科目。 |
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①公允價值小于原賬面價值 |
②公允價值大于原賬面價值【★2010、2009年單選題】 |
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◆處置時，因轉(zhuǎn)換記入“公允價值變動損益”或“資本公積”的差額轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務成本”科目。 |
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【例題6·單選題】企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉(zhuǎn)換日其公允價值大于賬面價值的差額，影響的報表項目是（ ?。?。
A．資本公積
B．營業(yè)外收入
C．其他業(yè)務收入
D．公允價值變動損益
【答案】A
(三)投資性房地產(chǎn)的處置
當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。
|
處理要點 |
1．處置的收入和成本分別通過“其他業(yè)務收入”和“其他業(yè)務成本”科目來核算； |
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成本模式下 |
公允價值模式下 |
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①借：銀行存款 |
①借：銀行存款 |
【例題7·單選題】岳華公司20×8年1月1日外購一幢建筑物，含稅購買價400萬元，該建筑用于出租，年租金30萬元，每年年初收取。該公司采用公允價值模式對其進行后續(xù)計量。20×8年12月31日該建筑物的公允價值為420萬元，20×9年12月31日該建筑物的公允價值為410萬元，2×10年1月1日岳華公司出售該建筑物，售價410萬元，處置時影響損益的金額合計是（ ）萬元。
A．0
B．10
C．20
D．30
【答案】A
【解析】處置時影響損益的金額合計=其他業(yè)務收入410－其他業(yè)務成本(410－10)－公允價值變動損益10=0。
【拓展】在涉及投資性房地產(chǎn)處置的客觀題中，經(jīng)常會出現(xiàn)“處置時對企業(yè)當期損益的影響”或“某年該事項的處理對當期損益的影響”等不同的問題。做類似題目時，應把握以下原則：首先，應明確時間要點，是“處置時”、“整個年度的處理”還是“該項投資的整個處理過程”；其次，應明確題目問的是對什么要素的影響，是對“營業(yè)收入”的影響，還是對“當期損益”的影響，前者只考慮主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入科目金額的變動，而后者則要看所有相關損益類科目金額的變動。
本章小結(jié)
本章應重點掌握投資性房地產(chǎn)的范圍、兩種計量模式及其轉(zhuǎn)換、投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換及投資性房地產(chǎn)的處置。對于投資性房地產(chǎn)的范圍，應注意，如果是建筑物，必須是已經(jīng)出租的；如果是土地使用權，可以是已經(jīng)出租的，也可以是持有并準備增值后出售。對于兩種計量模式的轉(zhuǎn)換，應注意，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)換為成本模式計量；成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式屬于會計政策變更，需要追溯調(diào)整。時于投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，應注意，成本模式下的轉(zhuǎn)換一般是對應結(jié)轉(zhuǎn)，不確認損益；而公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，公允價值與賬面價值的差額一律計入公允價值變動損益；非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價值大于賬面價值的差額計入資本公積，反之，則計入公允價值變動損益。公允價值模式下處置投資性房地產(chǎn)時，應將公允價值變動損益、資本公積轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本。
本章內(nèi)容難度不大，但是比起前幾章，學起來會感覺有些繁瑣．計量模式的轉(zhuǎn)換和投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換需要我們耐心仔細地理解處理原理。
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