第四章 投資性房地產[考情分析及基本概況]
第二節 投資性房地產的確認和初始計量
一、投資性房地產的確認和初始計量
將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：
1.與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；
2.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
（一）外購的投資性房地產的確認和初始計量
對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。
企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產、無形資產或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產、無形資產或存貨轉換為投資性房地產。
【例題3·單選題】下列項目中，屬于外購投資性房地產的是（ ）。
A.企業購入的寫字樓直接出租
B.企業購入的土地準備建造辦公樓
C.企業購入的土地準備建造辦公樓，之后改為持有以備增值
D.企業購入的寫字樓自用2年后再出租
【答案】A
【解析】對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租，才能稱之為外購的投資性房地產。
（二）自行建造的投資性房地產的確認和初始計量
企業自行建造（或開發，下同）的房地產，只有在自行建造或開發活動完成（即達到預定可使用狀態）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。
企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。
【例題4·判斷題】企業將自行建造的房地產達到預定可使用狀態時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產達到預定可使用狀態時確認為投資性房地產。（ ）（2010年考題）
【答案】×
【解析】企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應得先將自行建造的房地產確認為固定資產等，對外出租時，再轉為投資性房地產。
【教材例4-3】20×9年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。20×9年11月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。20×9年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權的成本為9 000 000元，至20×9年12月5日，土地使用權已攤銷165 000元；兩棟廠房的實際造價均為12 000 000元，能夠單獨出售。為簡化處理，假設兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使用權的劃分依據。假設甲公司采用成本模式進行后續計量。
甲公司的賬務處理如下：
土地使用權中的對應部分同時轉換為投資性房地產=9 000 000×1∕2=4 500 000（元）
借：固定資產——廠房 12 000 000
投資性房地產——廠房 12 000 000
貸：在建工程——廠房 24 000 000
借：投資性房地產——已出租土地使用權 4 500 000
累計攤銷 82 500
貸：無形資產——土地使用權 4 500 000（9 000 000÷2）
投資性房地產累計攤銷 82 500（165 000÷2）
二、與投資性房地產有關的后續支出
（一）資本化的后續支出
與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的應當計入投資性房地產成本。企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。
【教材例4-4】20×9年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經營租賃合同即將到期。該廠房原價為50 000 000元，已計提折舊10 000 000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。20×9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。20×9年12月31日，該廠房改擴建工程完工，共發生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用成本模式計量。
本例中，改擴建支出屬于后續支出，假定符合《企業會計準則第3號——投資性房地產》第六條的規定，應當計入投資性房地產的成本。
甲公司的賬務處理如下：
（1）20×9年5月31日，投資性房地產轉入改擴建工程
借：投資性房地產——廠房——在建 40 000 000
投資性房地產累計折舊 10 000 000
貸：投資性房地產——廠房 50 000 000
（2）20×9年5月31日至20×9年12月31日，發生改擴建支出
借：投資性房地產——廠房——在建 5 000 000
貸：銀行存款 5 000 000
（3）20×9年12月31日，改擴建工程完工
借：投資性房地產——廠房 45 000 000
貸：投資性房地產——廠房——在建 45 000 000
【教材例4-5】20×9年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。20×9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。20×9年5月31日。該廠房賬面余額為
20 000 000元，其中成本16 000 000元，累計公允價值變動4 000 000元。20×9年11月30日該廠房改擴建工程完工，共發生支出3 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。假定甲公司采用公允價值模式計量。
甲公司的賬務處理如下：
（1）20×9年5月31日，投資性房地產轉入改擴建工程
借：投資性房地產——廠房——在建 20 000 000
貸：投資性房地產——廠房——成本 16 000 000
——公允價值變動 4 000 000
（2）20×9年5月31日至20×9年11月30日，發生改建支出
借：投資性房地產——廠房——在建 3 000 000
貸：銀行存款 3 000 000
（3）20×9年11月30日，改擴建工程完工
借：投資性房地產——廠房——成本 23 000 000
貸：投資性房地產——廠房——在建 23 000 000
（二）費用化的后續支出
與投資性房地產有關的后續支出，不滿足投資性房地產確認條件的應當在發生時計入當期損益。
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