（一）土地增值稅

　　中級經濟師考試土地增值稅以轉讓房地產所取得的增值額為征稅對象。土地增值稅的納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

　　1.土地增值稅的計稅依據

　　土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額為計稅依據。

　　所謂轉讓房地產所取得的收入，是指納稅人轉讓房地產從受讓方收取的，沒有任何扣除的，全部收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　稅法規定的各項扣除項目金額包括：

　　（1）取得土地使用權所支付的金額，指納稅人有償取得國有土地使用權所支付的金額。

　　（2）開發土地的成本、費用。

　　（3）新建房屋本身及室內外配套設施的成本、費用。

　　（4）舊房及建筑物的評估價格。

　　（5）與轉讓房地產有關的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。

　　例題：土地增值稅的扣除項目不包括（ ）。（2005年房地產經紀人試題）

　　A.土地使用權出讓金

　　B.契稅

　　C.土地開發成本

　　D.土地開發費用

　　答案：B

　　解析：土地增值稅的扣除項目為：

　　①取得土地使用權時所支付的金額；

　　②土地開發成本、費用；

　　③建房及配套設施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；

　　④與轉讓房地產有關的稅金；

　　⑤財政部規定的其他扣除項目。

　　2.土地增值稅的稅率

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

　　（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

　　（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

　　（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.

　　兼營房地產業的施工企業在轉讓房地產后，凡符合納稅條件的，應按規定向房地產所在地主管稅務機關申報繳納土地增值稅。

　　土地增值稅按如下公式計算：

　　土地增值額=出售房地產的收入總額—扣除項目金額 （11-36）

　　應納稅額=∑（每級距的土地增值額×適用稅率） （11-37）

　　例題：土地增值稅實行超額累進稅率，結合扣除項目金額，其所規定的稅率有（ ）。（2008年房地產經紀人試題）

　　A.20%
　　B.30%
　　C.50%
　　D.60%
　　E.70%

　　答案：BCD

　　解析：土地增值稅實行四級超額累進稅率：30%；40%；50%；60%.

　　注：每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數。

　　為簡化計算，應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，速算公式如下：

　　土地增值額未超過扣除項目金額50%的，應納稅額=土地增值額×30%；

　　土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額：土地增值額×40%一扣除項目×5%；

　　土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應納稅額=土地增值額×50%一扣除項目×15%；

　　土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額：土地增值額×60%一扣除項目金額×35%.

　　例題1：某房地產開發企業銷售房地產的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應繳土地增值稅為（ ）萬元。（2007年試題）

　　A.450
　　B.525
　　C.600
　　D.900

　　答案：B

　　解析：（1）土地增值額=3000萬元-1500萬元=1500萬元。

　　（2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額：土地增值額×40%一扣除項目×5%=1500×40%一1500×5%=525萬元。

　　例題2：轉讓房地產獲得的增值額超過扣除項目金額150%、未超過扣除項目金額200%的部分，其增值額適用稅率為（ ）。（2004年土地估價師《土地管理基礎》試題）

　　A. 30%
　　B.40%
　　C.50%
　　D.60%

　　答案：C

　　解析：增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%.