第四章 個人住房貸款

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一、單選題(下列選項中只有一項最符合題目的要求)
1．住房公積金貸款業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險，由( )承擔(dān)。
A．住房公積金管理中心
B．銀行
C．銀行和住房公積金管理中心共同
D．借款人本人
2．下列對個人住房貸款調(diào)查的方式和要求的說法，錯誤的是( )。
A．借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入比應(yīng)在50％(含)以下
B．月所有債務(wù)支出(本筆貸款的月還款額+其他債務(wù)月均償付額)與月收人之比應(yīng)在60％(含)以下
C．貸前調(diào)查人應(yīng)通過面談了解借款申請人的基本情況、借款所購(建)房屋情況以及貸前調(diào)查人認(rèn)為應(yīng)調(diào)查的其他內(nèi)容
D．貸前調(diào)查人通過審查借款申請材料了解借款申請人的基本情況、借款所購(建)房屋情況、貸款擔(dān)保情況等
3．關(guān)于房產(chǎn)稅，下列說法錯誤的是( )。
A．國務(wù)院2013年下發(fā)的“國五條”細(xì)則中，要求依法嚴(yán)格對個人轉(zhuǎn)讓住房所得(出售價與房屋原值差額)征收20％個人所得稅
B．依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1．5％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為15％
C．最新的房產(chǎn)政策規(guī)定如果房屋購買未滿兩年的應(yīng)交“營業(yè)稅及附加”
D．房產(chǎn)稅采用從價計稅，計稅依據(jù)為按計稅余值計稅和按租金收入計稅兩種
4．下列關(guān)于個人住房貸款的還款方式的說法，錯誤的是( )。
A．借款人采用何種還款方式，應(yīng)根據(jù)貸款品種、貸款期限等條件，由銀行決定
B．個人住房貸款的還款方式有分期還款和到期一次還本付息兩大類
C．還款方式變更需要根據(jù)銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行
D．還款方式應(yīng)在借款合同中予以明確
5．個人住房貸款的利率實行( )。
A．上下限固定，商業(yè)銀行在此范圍內(nèi)自行調(diào)整
B．上限管理，下限放開
C．上限下限無放開
D．上限放開，下限管理
6．( )年，中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》標(biāo)志我國個人住房貸款真正進(jìn)入快速發(fā)展時問。
A．1998
B．2001
C．1995
D．1993
7．某男性借款人年齡45歲，向銀行申請個人一手住房貸款，則貸款的最長年限一般不超過( )年，符合相關(guān)條件的可放寬到( )年。( )
A．25；30
B．30；35
C．15；20
D．20：25
8．個人住房貸款最常用的還款方式是( )。
A．等額本息還款法和等額累進(jìn)還款法
B．等額本息還款法和等額本金還款法
C．一次還本付息法和等額本金還款法
D．等比累進(jìn)還款法和等額累進(jìn)還款法
9．個人住房貸款采用質(zhì)押擔(dān)保方式時，以下屬于無效質(zhì)物的是( )。
A．個人定期儲蓄存單
B．土地使用權(quán)
C．單位定期存單
D．國家重點建設(shè)債券
10．下列屬于政策性個人住房貸款的是( )。
A．個人商用房貸款
B．自營性個人住房貸款
C．公積金個人住房貸款
D．個人醫(yī)療貸款
D．個人醫(yī)療貸款
11．下列不屬于個人住房貸款的借款人合法有效的身份證件是( )。
A．駕駛證
B．軍官證
C．文職干部證
D．居民身份證
12．下列關(guān)于“假個貸”的表述，錯誤的是( )。
A．“假個貸”的成因包括開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”
B．“假個貸”的成因包括開發(fā)商利用“個貸”套取銀行資金進(jìn)行詐騙
C．“假個貸”的“假”是指借款人和所購房屋都是真實存在的，只是購房行為為“假”
D．銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機(jī)
13．“假個貸”表現(xiàn)的一般特征不包括( )。
A．沒有特殊原因，樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高
B．開發(fā)企業(yè)或關(guān)聯(lián)員工集中購買同一樓盤
C．沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷
D．借款人每月集中在同一日還款
14．個人住房貸款操作風(fēng)險的防范措施不包括( )。
A．提高經(jīng)辦人員的職業(yè)操守
B．嚴(yán)格落實貸前調(diào)查和貸后檢查
C．加強(qiáng)對借款人還款能力的甄別
D．掌握并嚴(yán)格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)
15．我國某城市受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不景氣影響，很多企業(yè)經(jīng)營者收益下降或員工收入減少，借款人無力或不愿繼續(xù)供款，個人住房貸款不良率開始上升，這種風(fēng)險屬于( )。
A．操作風(fēng)險
B．道德風(fēng)險
C．信用風(fēng)險
D．市場風(fēng)險
16．在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，由于事前信息不對稱，銀行將優(yōu)質(zhì)客戶拒之門外的現(xiàn)象是一種( )。
A．操作風(fēng)險
B．道德風(fēng)險
C．逆向選擇
D．信用風(fēng)險
17．一般來講，公積金個人住房貸款的發(fā)放方式是( )。
A．資金以轉(zhuǎn)賬方式劃人售房人賬戶
B．資金以轉(zhuǎn)賬方式劃人借款人賬戶
C．借款人直接提取現(xiàn)金
D．售房人直接提取現(xiàn)金
18．符合基本條件的一手房公積金貸款的借款人需提供的材料一般不包括( )。
A．借款人婚姻狀況證明文件
B．房產(chǎn)證原件和復(fù)印件
C．借款人身份證明文件
D．已交付符合規(guī)定比例首付款的有效憑據(jù)
19．下列不屬于公積金貸款操作模式的是( )。
A．公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動
B．銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作
C．公積金管理中心受理、審核，銀行審批、操作
D．公積金管理中心受理、審核和審批，銀行操作
20．公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)中，承辦銀行的可委托代理職責(zé)是( )。
A．貸款發(fā)放
B．貸款審批
C．職工貸款賬戶設(shè)立
D．貸前調(diào)查

二、多選題(下列選項中有兩項或兩項以上符合題目要求)
1．下列關(guān)于個人住房貸款受理與調(diào)查階段的表述，正確的有( )。
A．個人住房貸款的借款人及配偶月所有債務(wù)支出(本筆貸款的月還款額+其他債務(wù)月均償付額)與月收入之比應(yīng)在50％(含)以下
B．首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的，要提供用于購買住房的自籌資金的有關(guān)證明
C．對個人住房貸款樓盤項目的審查包括對開發(fā)商資信的審查、項目本身的審查以及對項目的實地考察
D．涉及抵押擔(dān)保的，在一般操作模式下，須提供財產(chǎn)共有人同意抵押的聲明書
E．涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料
2．個人住房貸款審批流程中，審批人必須進(jìn)行審查的內(nèi)容包括( )。
A．借款人的資信狀況
B．貸款用途
C．借款人資格和條件
D．借款人所購房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)
E．申請借款的金額、期限
3．個人住房貸款業(yè)務(wù)中，操作風(fēng)險的防范措施包括( )。
A．在實踐工作中，個人住房貸款的經(jīng)辦人員應(yīng)盡職盡責(zé)，避免違法違規(guī)操作
B．個人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德
C．加強(qiáng)并完善銀行內(nèi)控制度
D．經(jīng)辦人員共同合作對借款人信用和經(jīng)濟(jì)收入作出評價和判斷
E．貸款發(fā)放后，落實貸款有效擔(dān)保
4．一般來說，銀行在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，對具有擔(dān)保性質(zhì)的合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入需要考慮的因素包括( )。
A．資信狀況
B．公司及主要經(jīng)營者的信用記錄
C．信貸擔(dān)保經(jīng)驗
D．人員配置
E．注冊資金的規(guī)模
5．下列關(guān)于個人住房貸款的表述，不正確的有( )。
A．個人住房貸款的計息、結(jié)息方式，由銀行確定
B．個人住房貸款實質(zhì)是一種融資關(guān)系加上商品買賣關(guān)系
C．個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理
D．個人住房貸款采取的擔(dān)保方式以抵押擔(dān)保為主
E．個人住房貸款利率可采用固定利率和浮動利率
6．下面對公積金住房貸款的描述，正確的有( )。
A．是一種商業(yè)性個人住房貸款
B．是公積金管理中心委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房消費貸款
C．其貸款風(fēng)險由住房公積金管理中心承擔(dān)，而非商業(yè)銀行承擔(dān)
D．也稱委托性住房公積金貸款
E．實行低進(jìn)低出的利率政策
7．下列關(guān)于個人住房貸款的說法，正確的有( )。
A．絕大多數(shù)采取分期付款的方式
B．實質(zhì)是一種融資關(guān)系而非商品買賣關(guān)系
C．貸款金額大、期限長
D．是以信用為前提建立的借貸關(guān)系
E．風(fēng)險具有系統(tǒng)性特點
8．個人住房貸款檔案包括的內(nèi)容有( )。
A．委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書
B．房屋他項權(quán)利證明書
C．符合規(guī)定的購買住房意向書、合同書或其他有效文件
D．貸款銀行認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入和償債能力證明
E．借款人身份證件(居民身份證、戶口本或其他有效證件)
9．銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強(qiáng)對開發(fā)商和合作項目的管理，采取的措施主要有( )。
A．借款人的入住情況及對住房的使用情況等
B．借款人發(fā)生違約行為后應(yīng)及時對抵押物進(jìn)行處理
C．及時了解開發(fā)商的工程進(jìn)度，防止“爛尾”工程
D．密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)等
E．開發(fā)商的經(jīng)營及財務(wù)狀況是否正常，擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證
10．驗證借款人工資收入的真實性可采取的做法包括( )。
A．通過了解公積金數(shù)額及存折流水情況驗證收入證明的真實性
B．要求借款人提供可靠的證明材料
C．通過電話調(diào)查借款人工作單位和收入的真實性
D．通過面談核實借款人工作單位和收入的真實性
E．對難以提供工資單和公積金數(shù)額的客戶，可通過驗證借款人繳納個人所得稅稅單的數(shù)額來判斷其真實收入水平
11．對于住房公積金貸款，承辦銀行的貸后管理職責(zé)包括( )。
A．對賬工作
B．基金清退和利息劃回
C．貸款數(shù)據(jù)報送
D．貸款檢查
E．協(xié)助不良貸款催收
12．借款人申請個人住房貸款須提供購房首付款證明材料，可以證明首付款交款的單據(jù)有( )。
A．收款收據(jù)
B．現(xiàn)金交款單
C．銀行進(jìn)賬單
D．購房發(fā)票
E．借款人聲明
13．商業(yè)銀行作為格式條款的提供方，應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提請借款人注意免除或限制其責(zé)任的條款，下列表述正確的有( )。
A．可在合同簽訂前辦理公證
B．可在合同書中使用區(qū)別于其他條款內(nèi)容的字體使之明顯地標(biāo)示
C．無論采用何種提示方式，均需易于借款人(擔(dān)保人)充分理解格式條款
D．可安排律師對合同進(jìn)行講解
E．可在合同書正式條款的前面設(shè)置“敬請注意”內(nèi)容
14．公積金個人住房貸款實行( )的原則。
A．存貸結(jié)合
B．先存后貸
C．貸款擔(dān)保
D．整借零還
E．先貸后存
15．質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險主要有( )。
A．非為被監(jiān)護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押
B．質(zhì)押物價值不足值或質(zhì)押率偏高
C．質(zhì)押物不合法
D．對于無處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押
E．以非法所得、不當(dāng)?shù)美玫臋?quán)利進(jìn)行質(zhì)押
16．公積金個人住房貸款的特點有( )。
A．期限長
B．利率低
C．互助性
D．營利性
E．晉遍性
17．針對個人住房貸款擔(dān)保方式的說法，正確的有( )。
A．在貸款期間，借款人不可變更擔(dān)保方式
B．以所購住房作抵押的，銀行通常要求將住房價值全額用于貸款抵押
C．個人住房貸款可實行抵押、質(zhì)押、保證三種擔(dān)保方式
D．貸款銀行可以根據(jù)借款人具體情況同時采用幾種貸款擔(dān)保方式
E．采取保證方式，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同
18．貸前調(diào)查是對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的( )以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔(dān)保手段落實情況等進(jìn)行的調(diào)查和評估。
A．真實性
B．規(guī)范性
C．合法性
D．完整性
E．可行性
19．在個人住房貸款的貸前調(diào)查環(huán)節(jié)，對開發(fā)商資信審查的內(nèi)容包括( )。
A．房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)
B．借款申請人償還能力
C．企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力
D．項目資金到位情況
E．企業(yè)資信等級或信用程度
20．在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，商業(yè)銀行的合作機(jī)構(gòu)出現(xiàn)下列( )情況，商業(yè)銀行應(yīng)暫停與相應(yīng)機(jī)構(gòu)的合作。
A．與商業(yè)銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的
B．所進(jìn)行的合作對商業(yè)銀行業(yè)務(wù)拓展沒有促進(jìn)作用的
C．經(jīng)營出現(xiàn)明顯問題的
D．有違法違規(guī)經(jīng)營行為的
E．存在其他對商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利因素的

三、判斷題(請對下列各題的描述做出判斷，正確的用A表示，錯誤的用B表示)
1．某城市商業(yè)銀行開展住房按揭貸款業(yè)務(wù)營銷時遇到這樣的情況：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為加快資金回籠，對某在建景觀商品房項目采取的銷售方式是，承諾定期向買受人返還購房款或在一定期限內(nèi)包租買受人所購商品房。開發(fā)商上述銷售行為是合規(guī)的。( )
2．承辦銀行應(yīng)根據(jù)公積金管理中心的委托要求和具體規(guī)定，按時將回收貸款本金與利息劃入公積金管理中心指定的結(jié)算賬戶和增值收益賬戶，及時進(jìn)行資金清算。( )
3．實踐中，我國境內(nèi)商業(yè)銀行可以向外籍自然人發(fā)放個人住房貸款。( )
4．個人住房貸款采用抵押擔(dān)保方式的，抵押的財產(chǎn)必須符合《擔(dān)保法》的法定條件，借款人以所購住房作抵押的，必須將住房價值的全額或一定比例用于貸款抵押。( )
5．我國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使借款人承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險，這就導(dǎo)致借款人在利率下降周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。( )
6．公積金管理中心與承辦銀行的委托貸款協(xié)議終止時，承辦銀行應(yīng)清算住房委托貸款手續(xù)費，辦理公積金管理中心存款賬戶的銷戶交易，最后移交和報送公積金管理中心賬戶記賬回單及相關(guān)業(yè)務(wù)資料。( )
7．個人住房貸款中，在所抵押的住房取得房屋所有權(quán)證并辦妥抵押登記后，根據(jù)合同約定，抵押加階段性保證人需繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任。( )
8．當(dāng)前個人住房貸款的申請者主要是收入水平波動較小的、收入市場化程度較低的工薪階層。( )
9．住房公積金貸款只能向處于公積金政策繳存狀態(tài)的在職職工開放。( )
10．一般情況下，公積金個人住房貸款手續(xù)費的結(jié)算，由公積金管理中心按規(guī)定比例將委托貸款手續(xù)費在放款次日劃歸承辦銀行。( )
11．公積金管理中心審批通過借款人的申請后，向受委托主辦銀行出具《委托貸款通知書》，明確貸款的對象、金額、期限、利率等內(nèi)容，同時將委托貸款基金劃入銀行的住房委托貸款基金賬戶。( )
12．對承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保的按揭合作開發(fā)商，銀行應(yīng)要求留存擔(dān)保保證金，實行專戶存儲、專戶管理。( )
13．公積金個人住房貸款的審批由公積金管理中心委托主辦方商業(yè)銀行代為執(zhí)行，對貸款額度、年限、成效等作出審批意見。( )
14．操作風(fēng)險是一種發(fā)生在實務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的系統(tǒng)性風(fēng)險。( )
15．公積金個人住房貸款資金一般不得由借款人提取現(xiàn)金。( )[2013年11月真題]
16．采用保證擔(dān)保方式的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人與保證人之間可相互提供保證。( )[2013年10月真題]
17．個人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限。( )[2012年6月真題]
18．商業(yè)銀行對自雇人士申請個人住房貸款進(jìn)行審核時不能僅憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力，應(yīng)通過要求其提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對賬單、財務(wù)報表等，全面分析其還款能力。( )[2010年5月真題]
19．在個人住房貸款中，以房地產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，在解除抵押權(quán)時也應(yīng)辦理注銷登記手續(xù)。( )
20．只有繳存住房公積金的借款人才可申請個人住房組合貸款。( )
21．新建房個人住房貸款是指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。( )
22．《個人住房貸款管理辦法》的頒布標(biāo)志著國內(nèi)住房貸款業(yè)務(wù)的正式全面啟動。( )
23．個人住房貸款的計息、結(jié)息方式，由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定。( )
24．中國人民銀行、銀監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)確定全國統(tǒng)一的商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。( )