第四節 公積金個人住房貸款
一、基礎知識
1.公積金個人住房貸款的概念
公積金個人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是各地住房公積金管理中心運用個人機器所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行想購買、建造、翻建、大修自住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的專項住房消費貸款。
公積金個人住房貸款是住房公積金使用的中心內容。公積金個人住房貸款實行“存貸結合、先存后貸、整借零還和貸款擔保”的原則。
2.公積金個人住房貸款的特點
(1)互助性
公積金個人住房貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。
(2)普遍性
只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請公積金個人住房貸款。
(3)利率低
相對商業貸款，公積金個人住房貸款的利率相對較低。
(4)期限長
目前，公積金個人住房貸款最長期限為30年(貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年)。
3.公積金個人住房貸款的要素
(1)貸款對象
公積金個人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個人住房貸款。申請公積金個人住房貸款必須符合住房公積金管理部門有關公積金個人住房貸款的規定。
(2)貸款利率
公積金個人住房貸款的利率按人民銀行規定的公積金個人住房貸款利率執行，中國人民銀行于2008年10月27日宣布下調公積金個人住房貸款利率。其中，5年期以下(含5年)調整為4.05%，5年期以上調整為4.59%。
(3)貸款期限
公積金個人住房貸款的期限最長為30年，如當地公積金管理中心有特殊規定，按當地住房公積金信貸政策執行。
(4)還款方式
公積金個人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內(含1年)的實行到期一次還本付息;貸款期限在1年以上的，借款人從發放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。
(5)擔保方式
目前，公積金個人住房貸款擔保方式一般有抵押、質押和保證三種方式。實踐中，住房置業擔保公司所提供的連帶責任擔保是常見的保證方式。
(6)貸款額度
公積金個人住房貸款的最高額度按當地住房公積金管理部門的有關規定執行，單筆貸款額度不能超過當地住房公積金管理中心規定的最高貸款額度。一般購買普通商品住房、經濟適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的80%;購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%;購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的70%;用有價證券質押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度的90%;建造、翻建大修住房的，貸款額度不超過所需費用的60%。
4、公積金個人住房貸款業務的職責分工和操作模式
(1)職責分工
①公積金管理中心基本職責。制定公積金信貸政策、負責信貸審批和承擔公積金信貸風險。
②承辦銀行職責：
a.基本職責：公積金借款合同簽約、發放、職工貸款賬戶設立和計結息以及金融手續操作。
b.可委托代理職責：貸前咨詢受理、調查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。
(2)操作模式
第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式。
第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作”模式。
第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯動”模式。
5.公積金個人住房貸款與商業銀行自營性個人住房貸款的區別
(1)承擔風險的主體不同
(2)資金來源不同
(3)貸款對象不同
(4)貸款利率不同
(5)審批主體不同
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