第三節(jié) 風險管理
本節(jié)是關于個人經營類貸款的風險管理，介紹了商用房貸款和有擔保流動資金貸款的風險管理，具體包括合作機構管理、操作風險和信用風險。
一、合作機構管理
合作機構風險主要表現為合作機構的欺詐風險和擔保風險等。商用房貸款主要面臨的是開發(fā)商帶來的項目風險和估值機構、地產經紀等帶來的欺詐風險；有擔保流動資金貸款則更多的是面臨擔保機構的擔保風險。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的合作機構管理做具體介紹。
(一)商用房貸款的合作機構管理
1．商用房貸款合作機構風險
(1)開發(fā)商不具備房地產開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全；
(2)估值機構、地產經紀和律師事務所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。
2．商用房貸款合作機構風險的防控措施
(1)加強對開發(fā)商及合作項目的審查。對開發(fā)商和項目風險應重點防范，其具體措施包括：
①重點審查開發(fā)商的資質、資信等級、領導層的信譽及管理水平、資產負債及盈利水平；已開發(fā)項目建設情況、銷售情況、履行保證責任的意愿及能力、是否卷人訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務合作情況等。
②加強對合作項目的審查。重點審查項目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場定位和銷售前景預測等，防止開發(fā)商套取、挪用商用房貸款資金，或因企業(yè)經營不善，開發(fā)資金存在缺口等，造成項目風險。
(2)加強對估值機構、地產經紀和律師事務所等合作機構的準入管理。在該類機構的選擇上，銀行應把握以下幾條總體原則：
①具有合法、合規(guī)的經營資質；
②具備較強的經營能力和較好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于領先地位；
③內部管理機制科學完善，包括高素質的高管人員、有明確合理的發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務人員配備充足和有完善的業(yè)務辦理流程等；
④通過合作切實有利于商用房貸款業(yè)務的發(fā)展，包括可以拓展客戶營銷渠道、提高業(yè)務辦理效率和客戶服務質量、降低操作成本等。
(3)業(yè)務合作中不過分依賴合作機構。
(二)有擔保流動資金貸款的合作機構管理
與商用房貸款不同，有擔保流動資金貸款的合作機構主要是擔保機構。為了有效規(guī)避擔保機構給銀行貸款帶來的風險，銀行應采取如下防控措施：
1．嚴格專業(yè)擔保機構的準入
在有擔保流動資金貸款開辦初期，應嚴格有擔保流動資金貸款外部擔保機構的準入。基本準入資質應符合以下五個方面的要求：
(1)注冊資金應達到一定規(guī)模；
(2)具有一定的信貸擔保經驗，原則上應從事?lián)I(yè)務一定期限，信用評級達到一定的標準；
(3)具備符合擔保業(yè)務要求的人員配置、業(yè)務流程和系統(tǒng)支持；
(4)具有良好的信用資質，公司及其主要經營者無不良信用記錄，無違法、涉案行為等；
(5)此類擔保公司，原則上應要求其與貸款銀行進行獨家合作，如與多家銀行合作，應對其擔保總額度進行有效監(jiān)控。
2．嚴格執(zhí)行回訪制度
存在以下情況的，銀行應暫停與該擔保機構的合作：
(1)經營出現明顯的問題，對業(yè)務發(fā)展嚴重不利的；
(2)有違法、違規(guī)經營行為的；
(3)與銀行合作的存量業(yè)務出現嚴重不良貸款的；
(4)所進行的合作對銀行業(yè)務拓展沒有明顯促進作用的；
(5)存在對銀行業(yè)務發(fā)展不利的其他因素。
在動態(tài)管理過程中，要隨時評價與擔保機構的合作情況，建立優(yōu)質機構檔案及不良機構黑名單，為將來合作提供決策依據。
二、操作風險
個人經營類貸款面臨的操作風險主要是由于流程執(zhí)行不嚴格等原因引起的，流程執(zhí)行不嚴格主要表現在業(yè)務部門沒有做好貸前調查和貸后檢查等相關工作，審批部門沒有把好貸中審批關，從而造成風險隱患。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的操作風險做具體介紹。
(一)商用房貸款的操作風險
1．商用房貸款操作風險的主要內容
(1)貸款受理和調查中的風險。這一環(huán)節(jié)的風險點主要在以下三個方面：
①借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關規(guī)定，包括是否具有完全民事行為能力；戶籍所在地是否在貸款銀行所在地區(qū)；是否有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力等。
②借款申請人所提交的材料是否真實、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質人的身份證件是否真實、有效；抵(質)押物的權屬證明材料是否真實，有無涂改現象；借款人提供的直接劃撥賬戶是否是借款人本人所有的活期儲蓄賬戶等。
③借款申請人的擔保措施是否足額、有效，包括擔保物所有權是否合法、真實、有效；擔保物共有人或所有人授權情況是否核實；擔保物是否容易變現，同區(qū)域同類型擔保物價值的市場走勢如何；貸款額度是否控制在抵押物價值的規(guī)定比率內；抵押物是否由認可的評估機構評估；第三方保證人是否具備擔保資格和擔保能力等。
(2)貸款審查和審批中的風險。商用房貸款審查和審批環(huán)節(jié)的主要風險點包括：
①業(yè)務不合規(guī)，業(yè)務風險與效益不匹配；
②未按權限審批貸款，使得貸款超授權發(fā)放；
③審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不具備貸款發(fā)放條件的借款人發(fā)放貸款，如向關系人發(fā)放信用貸款或向關系人發(fā)放擔保貸款的條件優(yōu)于其他借款人，貸款容易發(fā)生風險或出現內外勾結騙取銀行信貸資金的情況。
(3)貸款簽約和發(fā)放中的風險。商用房貸款簽約和發(fā)放的風險主要包括：
①合同憑證預簽無效、合同制作不合格、合同填寫不規(guī)范、未對合同簽署人及簽字(簽章)進行核實。
②在發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款，如貸款未經審批或是審批手續(xù)不全，各級簽字(簽章)不全；未按規(guī)定辦妥相關評估、公證等事宜。
③未按規(guī)定的貸款額度、貸款期限、擔保方式、結息方式、計息方式、還款方式、適用利率、利率調整方式和發(fā)放方式等發(fā)放貸款，導致錯誤發(fā)放貸款和貸款錯誤核算。
(4)貸后與檔案管理中的風險。商用房貸款貸后與檔案管理環(huán)節(jié)的主要風險點包括：
①未對貸款使用情況進行跟蹤檢查，房屋他項權證到位不及時，逾期貸款催收、處置不力，造成貸款損失；
②貸款管理與其規(guī)模不相匹配，貸款管理力度偏弱，貸前調查材料較為簡單，貸后往往只關注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對其經營情況及抵押物的價值、用途等變動狀況進行持續(xù)跟蹤監(jiān)測；
③商用房貸款一般金額較大，有的借款人購買多份產權單位，操作中存在向同一借款人審批發(fā)放多筆貸款，或向實際購房人與其家庭成員、近親屬、所控制公司員工等多人審批發(fā)放貸款的現象，從．而造成貸款損失；
④未按規(guī)定保管借款合同、擔保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀；
⑤他項權利證書未按規(guī)定進行保管，造成他項權證遺失，他項權利滅失。
2．商用房貸款操作風險的防控措施
(1)提高貸前調查深度。業(yè)務人員在貸前調查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實體的經營情況、真實財務狀況及抵押物情況，評估償債能力，揭示存在風險。
(2)加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理；對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當地無經營實體的，要謹慎辦理；嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。
(3)合理確定貸款額度。貸款額度不能簡單按照抵押物評估價值和貸款最高成數來確定，要對借款人所經營的實體進行風險限額測算，在風險限額內根據借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。
(4)加強抵押物管理。進一步完善抵押物審查、評估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實抵押登記手續(xù)。對商業(yè)前景不明的期房及單獨處置困難的產權式商鋪等房產，原則上不得接受抵押。
(5)強化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經營狀況及抵押房產的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點；對已形成不良貸款的，根據成因及實際風險狀況，盡快采取保全措施。
(6)完善授權管理。嚴格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權，控制個人授信總量風險。對以實際借款人及其關系人多人名義申請貸款。用于購買同一房產的，按單個借款人適用審批權限。
(二)有擔保流動資金貸款的操作風險
對于有擔保流動資金貸款的操作風險，除了商用房貸款操作風險的相關風險點外，還應特別關注借款人控制企業(yè)的經營情況變化和抵押物情況的變化。因此，對于有擔保流動資金貸款的操作風險，銀行還應采取如下防控措施：
1．在貸款發(fā)放后，銀行應保持與借款人的聯(lián)絡，對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時做出反應，比如建立與借款人的定期回訪制度，在貸款期限內，銀行工作人員每月至少拜訪一次，與借款人保持經常聯(lián)系，及時了解借款人收入和企業(yè)財務的變動情況，以便銀行在第一時間做出反應；在還款日前一定時間內，銀行以書面或其他方式通知借款人做好資金調度，安排好還款資金等。
2．借款人以自有或第三人的財產進行抵押，抵押物須產權明晰、價值穩(wěn)定、變現能力強、易于處置。銀行在實際操作中要注意：
(1)抵押文件資料的真實有效性、抵押物的合法性、抵押物權屬的完整性、抵押物存續(xù)狀況的完好性等。
(2)貸款抵押手續(xù)辦理的相關程序應規(guī)范，原則上貸款銀行經辦人員應直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機構辦理。
(3)謹慎受理產權、使用權不明確或當前管理不夠規(guī)范的不動產抵押，包括自建住房、集體土地使用權、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉庫等，原則上不接受為有擔保流動資金貸款的抵押物。
三、信用風險
銀行對個人發(fā)放的經營類貸款就是基于對借款人能按時償還本息的信任而給予的授信。個人經營類貸款信用風險主要表現為借款人還款能力的降低和還款意愿的變化。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的信用風險做具體介紹。
(一)商用房貸款的信用風險
1．商用房貸款信用風險的主要內容
(1)借款人還款能力發(fā)生變化。實踐中，銀行把握借款人還款能力風險還存在相當大的難度，主要存在以下兩方面的原因：
①國內尚未建立完善的個人財產登記制度與個人稅收登記制度，全國性的個人征信系統(tǒng)還有待進一步完善，銀行因此很難從整體上把握借款人的資產與負債狀況并作出恰當的信貸決策。
②國內失信懲戒制度尚不完善，借款人所在單位、中介機構協(xié)助借款人出具包括假收人證明在內的虛假證明文件(如個人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等)的現象較為普遍，對主動作假或協(xié)助作假的行為尚缺乏有力的懲戒措施。
(2)商用房出租情況發(fā)生變化。主要包括所在地段經濟發(fā)展重心轉移、大范圍拆遷等情況。
(3)保證人還款能力發(fā)生變化。如保證人的資格和擔保能力發(fā)生變化、還款意愿不足等情況。
2．商用房貸款信用風險的防控措施
(1)加強對借款人還款能力的調查和分析。對于穩(wěn)定的工薪收入階層，可通過核實借款人在貸款銀行及其他行的存款及資產情況(如定期存款、活期存款、理財產品等)來獲得借款人基本收入狀況。主要把握以下三方面：①要了解掌握其收入水平的穩(wěn)定性；②對其收入水平的真實性進行判斷；③收入水平對償還貸款的覆蓋度，對此類客戶原則上應對其貸款余額與其家庭年收入水平的比率設一定的上限，原則上借款人年還款金額應不超過其家庭年收入水平總額的80%。
對借款人還款能力的調查，除了上述基本收入情況的了解，還要考察以下方面信息：一是借款人的其他收入所得，包括其他勞務所得、租金收入等；二是借款人其他資產收益情況，包括各類投資收益、投資其他企業(yè)的股權分紅等；三是借款人及其家庭所擁有總資產的狀況。
(2)加強對商用房出租情況的調查和分析。商用房貸款(特別是金額較大的商用房貸款)的還款來源主要是借款人的經營性收入，包括租金收入和其他經營收入等。要調查借款人所購商用房所在商業(yè)地段
繁華程度以及其他商用房出租情況、租金收入情況，同時也要調查了解該地段的未來發(fā)展規(guī)劃，是否會出現大的拆遷變動、經濟發(fā)展重心轉移等情況。
(3)加強對保證人還款能力的調查和分析。保證人經濟實力下降或信用狀況惡化是導致保證人還款
能力下降的主要原因，這種風險會使保證擔保對銀行債權的保障能力降低，第二還款來源嚴重不足。
在貸款保證期問，保證人保證能力可能會發(fā)生變動。對此，銀行要有預見性并采取相應的預防措施。
銀行在貸后管理過程中要同重視借款人情況一樣，加強對保證人的管理。
(二)有擔保流動資金貸款的信用風險
1．有擔保流動資金貸款信用風險的主要內容
(1)借款人還款能力發(fā)生變化；
(2)借款人所控制企業(yè)經營情況發(fā)生變化；
(3)保證人還款能力發(fā)生變化；
(4)抵押物價值發(fā)生變化。抵押物價值發(fā)生變化主要是指由于抵押物價格降低、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的情況。
2．有擔保流動資金貸款的防控措施
(1)加強對借款人還款能力的調查和分析。對于有擔保流動資金貸款借款人還款能力的調查，除了商用房貸款中涉及的對借款人的調查外，還應重點調查借款人的生產經營收入。
對借款人的生產經營收入，應重點調查其經營收入的穩(wěn)定性、合法性和未來收入預期的合理性。
(2)加強對借款人所控制企業(yè)經營情況的調查和分析。為有效規(guī)避借款人所控制企業(yè)經營狀況發(fā)生變化而帶來的信用風險，主要從以下三個方面加以考察：
①經營的合法、合規(guī)性。應檢查借款人所經營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照是否在有效期內，是否具有所經營范圍的經營權，是否符合國家產業(yè)發(fā)展政策等；
②經營商譽。可向借款人所經營企業(yè)的上下游企業(yè)、員工等了解借款人的商譽，并調查了解其在工商、稅務等方面有無重大糾紛。借款人所經營企業(yè)的用水、用電、納稅、雇員及工資發(fā)放等情況；
③經營的盈利能力和穩(wěn)定性。包括考察借款人所經營企業(yè)的主營業(yè)務業(yè)務量情況、現金流情況；所從事行業(yè)的發(fā)展狀況；借款人所在行業(yè)從業(yè)經歷等方面的因素，據以判斷和預測在貸款期間借款人所經營企業(yè)的盈利水平及其穩(wěn)定性。
(3)加強對保證人還款能力的調查和分析。為了有效規(guī)避有擔保流動資金貸款保證人還款能力發(fā)生變化的風險，貸款銀行應當選擇信用等級高、還款能力強的保證人，且保證人信用等級不能低于借款人，
不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。
(4)加強對抵押物價值的調查和分析。抵押物的價值會因市場的波動而表現出不同的價格，當抵押物價值下降到可能危及銀行貸款安全時，銀行應要求借款人提前歸還部分或全部貸款，或再追加提供其他貸款銀行認可的抵押物，以保證全部抵押物現值乘以最高抵押率后仍大于或等于剩余貸款本金。為了有效規(guī)避抵押物價值變化而帶來的信用風險，可以采取以下措施：①要求借款人恢復抵押物價值；②更換為其他足值抵押物；③按合同約定或依法提前收回貸款；④重新評估抵押物價值，擇機處置抵押物。