第四章個人住房貸款考點

4.1概念、分類、特點、發展歷程（（P89-P91）

個人住房貸款是指銀行向自然人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

1.按照資金來源劃分：自營性個人住房貸款、個人住房組合貸款、公積金個人住房貸款【不以營利為目的，“低進低出”利率政策，較強的政策性，貸款額度受限，因此為政策性個人住房貸款】

按住房交易形態劃分：新建房個人住房貸款、個人二手房住房貸款。

按貸款利率的確定方式劃分：固定利率貸款、浮動利率貸款。

2.特征：貸款期限長【10-20年，最長30年，絕大多數采取分期還本付息方法】、大多以抵押為前提建立的借貸關系、風險具有系統性特點。

3.20世紀80年代中期，首批住房體制改革的試點城市煙臺、蚌埠；中國建設銀行最早開辦住房貸款業務的國有商業銀行；個人住房貸款是我國最早開辦的、規模最大的個人貸款產品。個人住房貸款真正快速發展的標志是1998年《個人住房貸款管理辦法》的頒布。

考點4.2個人住房貸款的要素（（P92-P94）

1.貸款對象：具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關規定的境外自然人；

其他要求：①合法有效的身份或居留證明；②穩定的經濟收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；③合法有效的購買住房的合同、協議、符合規定的首付款證明材料；④有貸款銀行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；⑤其他。

2.貸款利率：個人住房貸款利率浮動區間的下限為基準利率的0.7倍，第二套貸款利率不低于基準利率的1.1倍；

3.貸款期限：根據實際情況而定，最長30年；二手房貸款期限不超過所購住房的剩余的土地使用權期限；男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲，特殊情況再加5歲。

4.還款方式：等額本息還款法和等額本金還款法最常用，只能用一種。

5.擔保方式：抵押【為主】、質押、保證三種擔保方式；未實現抵押登記前，普遍采用抵押加階段性保證的方式，保證人是所購住房的開發商或售房單位。

6.貸款額度：貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，可提高。

考點4.3受理與調查（（P94-P100）

1.貸款申請材料：合法有效的身份證件、還款能力證明、購房合同、抵押擔保保證擔保的證明、首付款證明。

2.貸前調查：

①開發商及樓盤項目調查：開發商資信審查【資質審查、資信等級或信用程度、法人營業執照、稅務登記證明、會計報表、債權債務及為其他人提供擔保的情況、企業法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力】

②項目本身審查【項目資料完整性、真實性、有效性，項目合法性（開發和銷售的合法性），項目工程進度審查，項目資金到位情況審查】

③項目實地考察；④撰寫調查報告。

3.對借款人的調查；

（1）調查的方式要求：審查借款申請材料、面談借款申請人【住房貸款月還款額與月收入之比應在50%以下，月所有債務支出與月收入之比應在55%以下】

（2）調查的內容：審核首付款證明【開發商開出的發票或收據、銀行進賬單】、審核購房合同或協議、審核擔保材料、審核貸款真實性。

考點4.4貸款的其他流程（（P100-P102）

1.審查與審批：合規性、完整性、真實性審查。

2.簽約與發放；

3.貸款的發放：重點確認借款人首付款是否已全額支付到位以及借款人所購房屋為新建房的，確認項目工程進度符合人民銀行規定的放款條件。

4.支付管理：受托支付和借款人自主支付。

5.貸后管理：貸后檢查、合同變更【新合同借款利率按原合同約定執行】、貸款的回收、貸款風險分類和不良貸款的管理、貸款檔案管理。