三、案例分析題（案例分析題：（共5題，每題8分，共40分））

81、某房地產開發公司購買一宗土地進行住宅開發，地價為l 200萬元，一次性付清。預計建設期為兩年，年建設投資800萬元，第二年建設投資l 200萬元。住宅總建筑面積為15 000平方米，預計平均售價為4 000元／平方米。銷售計劃為：建設期每年分別預售房屋的20％，現房銷售期兩年分別銷售房屋的30％，銷售稅費等占銷售收入的10％，基準收益率為l0％(地價發生于年初，其余現金流量發生在年末)。

1.該項目第四年的累計凈現金流量為( )萬元。
A.1 440
B.1 620
C.1 800
D.2 200

2.該項目的靜態投資回收期為( )年。
A.2.47 
B.2.58
C.2.64 
D.2.72

3.該項目的凈現值為( )萬元。
A.-957.47
B.702.92 
C.1 278.99 
D.1 808.79

4.凈現值法與內部收益率法的區別主要表現在( )。
A.經濟意義不同 
B.在多個互斥項目排序時會得出不同結論
C.對再投資利潤率的假定不同 
D.考慮了資金的時間價值

答案： D,C,C,ABC 1.首先根據題意畫出現金流量表。一定要注意年初與年末的分別。 住宅銷售總額為0.4×15000=6000（萬元）
2.題考查靜態投資回收期的計算。根據已經完成的現金流量表套用公式計算即可。 3.本題考查凈現值的計算。 4.本題考查凈現值法與內部收益率法的區別，主要有三項不同：

82、 評估某酒店式公寓在建工程的價值，已知土地是1年前通過招標方式取得的40年土地使用權，預計該酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金為50元/平方米，空置率為10％，運營費用為毛租金的40％。

1.評估該酒店式公寓在建工程的價值，可采用的估價方法有( )。
A.成本法
B.收益法
C.假設開發法
D.基準地價修正法

2.該酒店式公寓建成后的年凈收益為( )元／平方米。
A.300 
B.360 
C.540 
D.600

3.已知報酬率為8％，該酒店式公寓建成后的價值為( )元/平方米。
A.3 000 
B.3 533 
C.3 577 
D.3 750

4.該酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限為( )年。
A.37 
B.38 
C.39 
D.40

答案： B,A,B,A 1.本題考查收益法中年凈收益的計算。月凈收益＝潛在毛收入－空置損失－運營費用＝50-50×10％－50×40％＝25，則年凈收益＝25×12＝300（元/平方米）。 3.本題考查收益法中有限年期的計算。注意收益年限為剩余的土地使用年限37年。