第六章 房地產投資項目不確定性分析
　　節 房地產投資項目不確定性分析概述
　　一、不確定性和不確定性分析的概念
　　□不確定性包含的因素
　　□如國家的經濟政策和法規
　　□建設的各種費用
　　□建設工期
　　□利率、匯率、通貨膨脹等
　　□不確定性分析的種類
　　□盈虧分析
　　□敏感性分析
　　□概率分析
　　二、不確定性分析的意義
　　1、有利于投資決策的科學化。2、有利于加強項目的風險管理和控制。
　　三 、房地產投資項目的主要不確定因素
　　1，土地取得成本。2，建安工程費。3，租售價格。4，開發周期。5，融資成本。6，空置率。7，經營成本。8，投資收益率。
　　第二節 房地產投資項目盈虧平衡分析
　　一、盈虧平衡分析的概念及基本原理
　　利潤=銷售收入-總成本-稅金
　　□盈虧平衡分析又稱損益平衡分析或量-本-利分析，是對項目的生產規模、成本和銷售收入進行綜合分析的一種方法。
　　□盈虧平衡分析的目的：是確定投資活動的盈虧平衡點，使投資者能掌握企業或項目的盈虧界線，了解企業或項目的風險大小，并有針對性地制定對策
　　□線性盈虧平衡分析：指收入、成本、利潤等均和產量呈線性關系(一次函數)的盈虧平衡分析
　　□曲線形盈虧平衡分析：指收入、成本、利潤等均和產量呈非線性關系的盈虧平衡分析
　　二、固定成本與變動成本的分解
　　(一)概念
　　1.固定成本是指在一定范圍內，不隨產量變化而變化的成本。
　　2.變動成本是指在一定范圍內，隨產量變化而呈現線性變化的成本
　　(二)分解方法
　　1.費用分解法
　　2.高低點法-求出單位變動成本
　　■首先利用公式求出v
　　
　　■可變成本=單位變動成本×產量
　　■總固定成本=或時的總成本-對應的可變成本
　　3。回歸分析法
　　三、線性盈虧平衡分析
　　(一)線性盈虧平衡分析的假設條件
　　1.產量=銷售量 2。產量變化，單位變動成本不變，從而總成本費用是產量的線性函數。
　　3.產量變化，售價不變，銷售收入是銷售量的線性函數。4。總固定陳本保持不變。5。同時開發幾種產品時，應將其組合折算成一種產品。6。采用數據均為正常年份數據。
　　(二)盈虧平衡點的計算
　　1。圖解法
　　□橫軸為產量或銷售量，縱軸為收入或支出
　　□畫出固定成本線(一條平行于橫軸的線)和可變成本線(一條通過0點的斜線)
　　□將固定成本線與可變成本線合并為總成本線
　　□畫出銷售收入線
　　□銷售收入線與總成本線的交點即為盈虧平衡點，在橫軸上對應的產量即為保本產量
　　□盈虧平衡點越低，盈利的機會越大，虧損風險越小
　　2。數學計算法
　　□盈虧平衡點為利潤為0時的產量或銷售量
　　F(x)=C(x)+E(x)
　　Px=CF+vx+E(x)
　　盈虧平衡點即為E(x)=0時，求x或P。
　　□用產量或銷售量表示盈虧平衡點
　　□用銷售額表示盈虧平衡點
　　□用生產能力利用率表示盈虧平衡點
　　□經營安全率(f)
　　(三)盈虧平衡的評價原則
　　盈虧平衡點越低越好。

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