多項選擇題
甲與乙簽訂房屋買賣合同，將一幢房屋賣與乙。雙方同時約定，一方違約應支付購房款35％的違約金。但在交房前甲又與丙簽訂合同，將該房賣與丙，并與丙辦理了過戶登記手續。下列說法中哪些是正確的? （ ）
A.乙可以自己與甲簽訂的合同在先，主張甲與丙簽訂的合同無效
B.乙有權要求甲收回房屋，實際履行合同
C.乙不能要求甲實際交付該房屋，但可要求甲承擔違約責任
D.若乙要求甲支付約定的違約金，甲可以請求法院或仲裁機構予以適當減少
【正確答案】 CD
【答案解析】 合同具有相對性，A不正確；房屋所有權的轉移原則上以登記為準，因此丙取得該房，實際履行已經不可能，乙無權要求實際履行但甲乙合同有效，B錯誤；乙可以主張違約責任。違約金過高的，可以根據《合同法》第114條規定，請求法院或仲裁機構予以適當減少。CD正確。需要注意的是，如果甲是房地產開發商，則乙可以主張甲雙倍返還購房款。其依據是：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（自2003年6月1日起施行）第8條規定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”另外，該解釋第10條還規定：“ 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”
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