（2010年）

　　95.公司主張，雙方在簽訂《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書》時(shí)，公司尚未取得商品房預(yù)售許可證，故該《認(rèn)購(gòu)書》無(wú)效，以此為基礎(chǔ)訂立的商品房預(yù)售合同也應(yīng)無(wú)效。對(duì)此，下列判斷正確的是（ ）。

　　A.法律規(guī)定，取得商品房預(yù)售許可證是商品房預(yù)售的必備條件之一

　　B.《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書》不是商品房預(yù)售合同，不以取得商品房銷售許可證為條件

　　C.雙方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，公司已具備商品房預(yù)售的法定條件，該合同有效

　　D.因施工進(jìn)度及竣工交付日期變化的，房屋可另售他人

　　「答案」ABC

　　「考點(diǎn)」商品房預(yù)售

　　「解析」

　　選項(xiàng)A正確。《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第1款規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　選項(xiàng)B正確。《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書》是一個(gè)獨(dú)立于商品房預(yù)售合同的合同，《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定的條件具備時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂商品房預(yù)售合同。這個(gè)合同并不以取得商品房銷售許可證為條件。

　　選項(xiàng)C正確。題干中給出“高某在接到公司已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的通知后，立即前往公司簽訂了商品房預(yù)售合同”，據(jù)此可知，公司與高某簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，公司已具備商品房預(yù)售的法定條件，則該預(yù)售合同有效。

　　選項(xiàng)D錯(cuò)誤。《合同法》第60條第1款規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司也應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，不得將房屋另售他人。

　　96.公司還主張，公司在解除商品房預(yù)售合同時(shí)，該合同尚未報(bào)區(qū)政府房地產(chǎn)管理局備案，故不受法律保護(hù)。對(duì)此，下列判斷正確的是（ ）。

　　A.登記備案是商品房預(yù)售合同的法定生效要件，該合同未經(jīng)登記備案不受法律保護(hù)

　　B.登記備案是商品房預(yù)售人的法定義務(wù)，但不是合同的生效條件，該合同應(yīng)受法律保護(hù)

　　C.登記備案是商品房預(yù)售合同當(dāng)事人的權(quán)利，未登記備案不影響該合同的效力

　　D.商品房預(yù)售合同無(wú)需登記備案，當(dāng)事人在房屋交付時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記即可

　　「答案」B

　　「考點(diǎn)」商品房預(yù)售合同備案

　　「解析」

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

　　《合同法》第44條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

　　所以，登記備案是商品房預(yù)售人的法定義務(wù)，但備案與否不影響合同生效。

　　97.經(jīng)雙方協(xié)商，高某同意解除商品房預(yù)售合同。但在款項(xiàng)支付問(wèn)題上，雙方發(fā)生分歧。高某要求返還80萬(wàn)元首期房款本息并雙倍返還定金。公司主張只退還80萬(wàn)元首期房款和一萬(wàn)元“保證金”。對(duì)此，下列判斷正確的是：（ ）。

　　A.商品房預(yù)售合同無(wú)約束力，只能按公司的意見辦理退款

　　B.商品房預(yù)售合同有效，但《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書》無(wú)效，故應(yīng)按公司的意見辦理退款

　　C.《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書》和商品房預(yù)售合同均有效，應(yīng)該支持高某的主張

　　D.開發(fā)商違約，高某有權(quán)請(qǐng)求賠償損失

　　「答案」CD

　　「考點(diǎn)」商品房預(yù)售合同

　　「解析」由上面題目分析可知，《預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書》和商品房預(yù)售合同均有效。

　　《合同法》第107條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。《合同法》第115條規(guī)定，當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。所以，應(yīng)當(dāng)支持高某的主張。

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