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隨著國家國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》的出臺，全國各地協議轉讓土地已基本絕跡，全部轉為公開掛牌、競拍競賣。這也意味著房地產暴利的終結，管理出效益時代的到來。 
在通過協議轉讓、以地補路等方式獲取地塊的時期，開發商們在拿地前不需過多地作研究分析，因為那時大多是協議操作，開發風險小，有較大的獲利空間。而今后，由于土地自身的稀缺性，公開的競爭將日益激烈，激烈的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對項目投資成本測算的科學性和縝密性提出了較高的要求。保守有余，將失去機會，一事無成；輕率沖動，將導致虧損，嚴重的將導致企業破產。 
如何準確地測算項目成本，本文結合國家建設部發布的《房地產開發項目經濟評價方法》，試圖從土地成本、前期規費、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規劃要點已確定，建材市場行情相對穩定，并且開發商有一定的管理水平。 
　　一、土地成本 
　　隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發成本的重要組成部分，綜合的地價內容非常廣泛，主要包括：土地中標價、拆遷補償費用、代勞費用、交易契稅等，土地成本約占項目開發成本的35％-40％，并有進一步上升的趨勢。 
　　二、前期規費 
　　前期規費主要是指從事房地產開發項目向政府交納的相關費用，主要包括應交納的基礎設施配套費，教育附加費、人防經費、白蟻費用、地區配套費等，以及先征后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項費用的繳納基數主要是按施工圖建筑面積，標準按國家有關規定執行。整個前期規費約占開發總成本的10％左右，并有降低的趨勢。 
　　三、工程成本 
　　此項費用為成本中的“大頭”，約占總成本的40—50％左右，具體內容包括： 
　　1、勘察、設計、建筑檢測、質量檢驗及景觀設計、項目監理等費用； 
　　2、土石方、圍墻、傳達室、現場辦公用房，臨時道路、臨時用水、臨時用電等三通一平費用； 
　　3、地基工程費用，含地基處理、樁基、基礎、支護等內容； 
　　4、建筑安裝工程費用，包括土建、安裝、門窗等費用； 
　　5、電梯投資； 
　　6、小區供電、供水、供氣費用，室外道路、雨污水系統、消防系統、景觀綠化等費用； 
　　7、小區智能化費用，包括門禁系統、防盜報警系統、監控系統，有線電視、電話、寬帶系統等費用； 
　　8、小區配套費用(適用于大規模小區建設)，包括物業管理用房、幼兒園、學校、社區服務、會所、醫保中心等建設費用。 
　　上述所列的各項工程費用需根據項目所在地的具體情況進行分析，沒有標準的指標可以套用，應隨機應變。 
　　四、開發間接費用 
　　此項費用是指開發商運作該項目所需發生的開支，具體明細如下： 
　　1、資金成本。該費用實際是項目開發的機會成本，在進行項目成本分析時，應按項目全貸款來考慮，因為開發商即使是用自有資金，也還是存在機會成本。具體分析時應采用報考現金流的計算方法。 
　　2、管理費用。此項費用無須多述，包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據各公司實際的管理水平按比例計算。 
　　3、銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內容，要根據不同的項目內容分析計算。 
　　4、其他不可預見費用。此費用是指一些事前不能準確預測的開支，如特殊地質情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用，通常是按總投資的3％—5％計列，視項目個案而定。 
　　5、銷售稅費。是指房產銷售需要繳納的稅費，主要指營業及附加費、交易服務費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業所得稅。 
　　6、上述各項費用中未提及的其他支出。 
　　上述項目開發成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據本企業的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析取舍。同時有條件的開發商還要做好已有項目資料的積累工作，為新的項目分析提供參考。[nopage]

最后，造價工程師考前應根據自己的學習情況不斷調整學習方法與心態，跟著老師的思路去“轉”，老師課程中提到的重點知識點，一定要熟練掌握，多學多練多總結，學會舉一反三。

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