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　　0引言
　　近幾年來，房地產市場持續升溫，供需兩旺。隨著“大盤”、“精品”時代的到來，房地產開發企業優勝劣汰的進度也在加快，在這個過程中如何求生存、求發展，是擺在房地產開發企業面前的一個重要課題。在相同的區域環境中，除了開發適銷對路的產品外，最重要的是降低項目開發成本，最大限度地提高投資效益，這一點受眾多房地產開發企業的關注，既是熱點又是難點。如何降低項目開發成本，提高投資效益?對房地產開發的造價進行有效地控制與管理是關鍵。
　　1房地產開發全程造價的分類及其特點
　　目前，根據我國建設工程項目的建設程序，房地產項目從醞釀、規劃、建設到投入使用大致分為四個階段：項目投資決策階段（項目建議書、可行性研究、投資收益分析），項目規劃設計階段（項目規劃設計、方案審批），項目實施階段（施工階段），項目竣工結算階段。
　　在項目投資決策階段，開發商依據建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30％到-20％之間，所以誤差較大。這一階段建設工程造價控制的難點是：第一，項目具體實施方案尚未確定，估算難以達到準確；第二，此階段開發商有時是為了爭取項目的開工，行政決策意識比較強，投資估算偏小；第三，投資估算所選用的數據資料信息有時難以真實的反應實際情況。在項目規劃設計階段，從控制建設工程造價來說一般又分為四個小階段：第一，方案規劃階段，該期間開發商應根據方案圖紙和說明書，作出含有各專業的詳盡的建安造價估算書；第二，初步設計階段，開發商根據初步設計圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計總概算；概算一經批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；第三，技術設計階段（擴大初步設計階段，簡稱擴初），開發商應根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計修正總概算；第四，施工圖設計階段，開發商應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設計概算。施工圖預算是確定承包合同價，結算工程價款的主要依據。設計階段的造價控制是一個有機聯系的整體，各設計階段的造價（估算、概算、預算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設計階段的控制系統。
　　在項目實施期間，開發商主要按照施工圖紙，結合承包方實際完成的工程量，以合同價為基礎，撥付工程款。該階段造價控制的難點在：第一，因物價上漲所引起的造價提高；第二，由于設計中難以預計而在施工階段實際發生的工程和費用；第三，考慮到業主提高標準，指定材料、設備而引起的工程費用的上漲。在竣工驗收階段，全面匯集在工程建設過程中實際花費的全部費用，開發商以合同和工程實體為基礎，如實體現建設工程的實際造價，編制竣工決算。
　　2房地產開發企業造價控制技術與方法
　　2.1立項階段的造價控制措施房地產市場是不完全競爭市場，房地產開發企業在對收入與造價分析時，相對來講，收入的不確定性可能大一些，對于造價來講，如材料費用，盡管也會隨市場波動，但相對來講可能小一些。對開發項目可行性進行造價相對準確的估算，不僅對于項目可行性研究十分重要，而且對于造價控制也十分重要，把造價控制由事后控制做到事前控制。在造價估算時，按會計分類盡可能的進行細化，使以后在造價控制時能夠有的放矢。同樣一個項目，不同的企業因為其信用、融資能力的不同而造成造價與風險是不相同。因此要根據企業自身的特點和把控風險能力的不同，合理安排好風險與資金利用率之間的平衡，安排好資金鏈。
　　2.2設計階段的造價控制措施有資料表明，初步設計階段影響投資的可能性是75%~95%，技術設計影響投資的可能性是35%~75%，施工圖設計階段影響投資的可能性是25%~35%，而到了施工階段，影響工程造價的可能性已經只有10%。由此看來，控制工程造價的關鍵在于設計階段。因此影響建設項目投資造價控制的主要階段是設計階段，設計階段是投資造價控制的關鍵環節。建設項目設計的節約是最大的節約，認真做好設計階段投資控制對控制建設項目投資至關重要，是控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案，不僅要取得良好的社會效益，還應具有經濟的合理性。長期以來，建設單位普遍對建設項目的設計階段重視不夠，較少過問設計方案的經濟合理性，致使一些設計項目的設計質量不高。2.3基建階段的造價控制措施按基建程序辦事，就是要遵循工程建設的客觀規律辦事，它是多年來基本建設正反兩方面經驗的科學總結。要合理安排開工順序和提高交用標準。積極引進市場機制和競爭機制，在承發包上實行招投標，是全面造價管理工作的重點。把競爭機制引入全面造價管理，在相對平等的條件下進行招標承包，擇優選擇工程承包公司、設計單位、施工單位和材料設備供應單位。凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定全部完成，要有竣工驗收單，如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減帳的清理，重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。
　　3結語
　　長期以來，人們習慣于把尋找開發項目、項目實施作為重點工作來抓，而把造價的控制與管理工作集中在竣工結算審核階段，畢竟是被動控制、事后控制。筆者認為，房地產開發企業應該將“開源”與“節流”并重，切實重視開發項目的造價控制與管理。在項目運作的各個階段施行全過程、全方位的造價控制，以利房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環，為企業實現效益最大化、獲得持續健康發展奠定堅實的基礎。
　　參考文獻：
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