2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換
(1)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)
企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)換日，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本，貸記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))”科目，按其差額，貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。
【例9】20×8年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫(xiě)字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。20×8年12月1日，該寫(xiě)字樓正式開(kāi)始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為48 000 000元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為 47 500 000元，其中，成本為45 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值2 500 000萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn) 48 000 000(公允價(jià)值)
貸：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓(成本) 45 000 000
——寫(xiě)字樓(公允價(jià)值變動(dòng)) 2 500 000
公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000
(2)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
作為存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。
轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益);轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為資本公積(其他資本公積)，計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)收入)。
企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目;同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
【例10】甲房地產(chǎn)公司將開(kāi)發(fā)的一棟公寓樓從2007年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開(kāi)始日，該公寓樓的建造成本為1500萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備;其公允價(jià)值為1800萬(wàn)元。在采用公允價(jià)值模式下，甲公司在2007年1月1日將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務(wù)處理如下：
借:投資性房地——成本 1800
貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 1500
資本公積——其他資本公積 300
如果轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為1400萬(wàn)元，則賬務(wù)處理：
借:投資性房地——成本 1400
公允價(jià)值變動(dòng)損益 100
貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 1500
(3)自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”科目;按已計(jì)提的累計(jì)攤銷(xiāo)或累計(jì)折舊，借記“累計(jì)攤銷(xiāo)”或“累計(jì)折舊”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)人當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
【例11】20×7年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公摟，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。20×7年10月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。20 ×7年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為20×8年1月1日，租賃期限為3年。在本例中，甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)于租賃期開(kāi)始日 (20× 8年1月1日)，將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，該企業(yè)能夠從市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲企業(yè)對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)20× 8年1月1 日，該辦公樓的公允價(jià)值為350 000 000元，其原價(jià)為500 000 000元，已提折舊142 500 000元。
甲企業(yè)20×8年1月1日的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——××辦公樓(成本) 350 000 000
公允價(jià)值變動(dòng)損益 7 500 000
累計(jì)折舊 142 500 000
貸：固定資產(chǎn) 500 000 000
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