第四節　投資性房地產的轉換和處置

知識點預習——房地產的轉換（雙向轉換、重分類）

（一）房地產的轉換形式及轉換日

房地產的轉換是指房地產用途的變更。企業不得隨意對自用或作為存貨的房地產進行重分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當①將投資性房地產轉換為其他資產或者②將其他資產轉換為投資性房地產：

（1）投資性房地產開始自用。

（2）作為存貨的房地產，改為出租，轉換日為房地產的租賃期開始日。

（3）自用建筑物停止自用，改為出租，轉換日為租賃期開始日。

（4）自用土地使用權停止自用，改用于賺取租金或資本增值。

（5）房地產企業將用于經營出租的房地產重新開發用于對外銷售，從投資性房地產轉為存貨。

（二）房地產轉換的會計處理

1.成本模式下的轉換

（1）投資性房地產轉換為自用房地產。

應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目。

（2）投資性房地產轉換為存貨（特殊）。

應當按照該項房地產在轉換日的賬面價值，借記“開發產品”科目，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“投資性房地產”科目。

（3）自用房地產轉換為投資性房地產。

應當按該項建筑物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產減值準備”科目。

（4）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產（特殊）。

應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目，借記“存貨跌價準備”科目，貸記“開發產品”等科目。

2.公允價值模式下的轉換

（1）投資性房地產轉換為自用房地產。

企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

【口訣】采用公允價值模式進行后續計量投資性房地產轉為自用房地產情況下，轉換日不利差額記“公允價值變動損益”的借方，有利差額記“公允價值變動損益”的貸方。

（2）投資性房地產轉換為存貨[口訣同（1）]。

（3）自用房地產轉換為投資性房地產。

【口訣】采用公允價值模式對非投資性房地產轉換為投資性房地產的后續計量情況下，轉換日不利差額記“公允價值變動損益”的借方，有利差額記“其他綜合收益”的貸方。

處置時，有利差額計入的“其他綜合收益”要從相反的方向結轉入當期損益：

借：其他綜合收益

　　貸：其他業務成本

（4）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產[口訣同（3）]。

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