第四節 公積金個人住房貸款
本節需要重點掌握公積金個人住房貸款的概念、特點和要素，公積金個人住房貸款的操作流程。
一、基礎知識
(一)公積金個人住房貸款的概念
公積金個人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的專項住房消費貸款。公積金個人住房貸款是住房公積金使用的中心內容。公積金個人住房貸款實行“存貸結合、先存后貸、整借零還和貸款擔?！钡脑瓌t。
(二)公積金個人住房貸款的特點
1.互助性。公積金個人住房貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。
2.普遍性。只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請公積金個人住房貸款。
3.利率低。相對于商業貸款，公積金個人住房貸款的利率相對較低。
4.期限長。目前，公積金個人住房貸款最長期限為30年(貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年)。
(三)公積金個人住房貸款的要素
1．貸款對象
公積金個人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個人住房貸款。申請公積金個人住房貸款應具備的基本條件為：
(1)具有城鎮常住戶口或有效居留身份：
(2)按時足額繳存住房公積金并具有個人住房公積金存款賬戶；
(3)有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
(4)有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；
(5)有當地住房公積金管理部門規定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購(大修)住房的首付款；
(6)有符合要求的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；
(7)符合當地住房公積金管理部門規定的其他借款條件。
2．貸款利率
公積金個人住房貸款的利率按中國人民銀行規定的公積金個人住房貸款利率執行。中國人民銀行于2008年10月27日宣布下調公積金個人住房貸款利率。其中，5年期以下(含5年)調整為4．05%，5年期以上調整為4．59%。
3．貸款期限
公積金個人住房貸款的期限最長為30年，如當地公積金管理中心有特殊規定，按當地住房公積金信貸政策執行。
4．還款方式
公積金個人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內(含1年)的實行到期一次還本付息；貸款期限在1年以上的，借款人從發放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。
5．擔保方式
目前，公積金個人住房貸款擔保方式一般有抵押、質押和保證三種方式。實踐中，住房置業擔保公司所提供的連帶責任擔保是常見的保證方式。
6．貸款額度
公積金個人住房貸款的最高額度按當地住房公積金管理部門的有關規定執行，單筆貸款額度不能超過當地住房公積金管理中心規定的最高貸款額度。一般購買普通商品住房、經濟適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的80%；購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%；購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的70%；用有價證券質押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度的90%；建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需費用的60%。
(四)公積金個人住房貸款業務的職責分工和操作模式
1．職責分工
(1)公積金管理中心基本職責：制定公積金信貸政策、負責信貸審批和承擔公積金信貸風險。
(2)承辦銀行職責：①基本職責：公積金借款合同簽約、發放、職工貸款賬戶設立和計結息以及金融手續操作。②可委托代理職責：貸前咨詢受理、調查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。
2．操作模式
第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式。
第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作”模式。
第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯動”模式。
(五)公積金個人住房貸款與商業銀行自營性個人住房貸款的區別
1．承擔風險的主體不同。公積金個人住房貸款是一種委托性住房貸款，它是國家住房公積金管理部門用歸集的住房公積金資金，由政府設立的住房置業擔保機構提供擔保，委托商業銀行發放給公積金繳存人的住房貸款。從風險承擔的角度講，商業銀行本身不承擔貸款風險。而自營性個人住房貸款是商業銀行利用自有信貸資金發放的住房貸款，商業銀行自己承擔貸款風險。
2．資金來源不同。公積金個人住房貸款的資金來自公積金管理部門歸集的住房公積金，而商業銀行的自營性個人住房貸款來源于銀行自有的信貸資金。
3．貸款對象不同。公積金個人住房貸款的對象需要是住房公積金繳存人，而商業銀行自營性個人住房貸款不需要是住房公積金繳存人，而是符合商業銀行自營性個人住房貸款條件的、具有完全民事行為能力的自然人。
4．貸款利率不同。公積金個人住房貸款的利率比自營性個人住房貸款利率低。
5．審批主體不同。公積金個人住房貸款與商業銀行自營性個人住房貸款審批之間存在區別。公積金個人住房貸款的申請由各地方公積金管理中心負責審批，而自營性個人住房貸款由商業銀行自己審批。
二、貸款流程
(一)貸款的受理和調查
銀行要先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業務委托協議書”，取得公積金個人住房貸款業務的承辦權之后才能接受委托辦理公積金個人住房貸款業務。根據委托協議及公積金管理中心的具體要求，接受當地公積金管理中心委托，承辦銀行受托辦理公積金借款咨詢和申請，經辦人員會告知借款人必須符合當地公積金管理中心規定的住房公積金貸款條件。
只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請公積金個人住房貸款，沒有參加住房公積金制度的職工就不能申請公積金個人住房貸款。
申請商品房公積金個人住房貸款的借款人，還須提供以下補充材料：
(1)借款人及參貸人(共同還款人、擔保人)的居民身份證、戶口簿原件及復印件和共同還款承諾書；
(2)婚姻狀況證明(已婚的提供結婚證復印件，其他情況由所在單位或派出所出具證明)；
(3)合法的商品房購房合同或協議；
(4)借款人及參貸人所在單位提供的個人資信證明；
(5)借款人已交付不低于20%購房款的有效憑據；
(6)有效的擔保證明；
(7)辦理公積金個人住房貸款的期房樓盤，必須是由開發商與受委托銀行簽訂個貸協議的樓盤，借款人可通過個貸銀行辦理貸款手續。
二手房辦理是以所購住房作抵押擔保，申請二手房公積金貸款的借款人，還須提供以下補充材料：
(1)賣方身份證、戶口簿復印件；
(2)房產證原件和復印件；
(3)由公積金管理中心認可的評估機構出具的評估報告；
(4)由公積金管理中心認可的中介機構與買賣雙方簽訂的三方協議；
(5)由區級以上房產交易部門進行抵押登記。
根據委托協議，銀行對借款人是否符合貸款條件，提供資料是否完整、有效，以及提供的擔保是否合法、安全、可靠等進行調查和初審，提出初審意見。銀行對借款人的各種證件、資料審查合格后，簽署意見并注明時間報送公積金管理中心。
(二)貸款的審查和審批
1．貸前審查
審核的內容主要有：
(1)借款人繳存住房公積金情況。包括借款人是否建立住房公積金，是否按時足額繳存住房公積金，是否欠繳住房公積金等。
(2)借款用途。審核借款人提供的購買住房合同或協議，建造、翻建或大修自住住房的由城市規劃行政管理部門、房地產行政管理部門出具證明文件。
(3)借款內容。對借款人提出的貸款額度、期限等申請進行審核，看其是否符合有關公積金個人住房貸款的規定。
(4)借款人資信審查。住房公積金管理中心應對借款人信用狀況及償還能力進行審查，并核實貸款擔保情況，包括抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押證明，有關部門出具的抵押物估價證明，保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明等。住房公積金管理中心根據上述情況，對貸款進行審批。對借款人信用較差、無還款能力或貸款擔保不落實等，貸款風險較大的，應不予批準發放貸款。對信用良好、貸款擔保屬實的借款人，批準發放貸款，并確定批準額度、期限和利率等內容。
2．貸款審批
(1)登記臺賬。承辦銀行將通過初步審核的公積金貸款登記臺賬，按照公積金管理中心委托要求和管理規定，將貸款初步審核意見連同借款申請材料、面談記錄等公積金管理中心所需要的資料全部送交公積金管理中心審批。
(2)貸款審批。公積金貸款的貸款風險由公積金管理中心承擔，公積金貸款的審批決策權屬于公積金管理中心，公積金管理中心作為貸款審批環節的執行者，對貸款額度、成數、年限作出最終的決策。
(3)核對或登記臺賬。承辦銀行取回公積金管理中心出具的審批意見和“委托放款通知書”后，核對已登記臺賬。對于公積金管理中心受理貸款申請的，承辦銀行要跟蹤公積金管理中心審批進程，及時取回公積金管理中心出具的審批意見、“委托放款通知書”及貸款資料，并登記臺賬。
(三)貸款的簽約和發放
1．貸款簽約
借款人的申請通過公積金管理中心審批后，向受委托主辦銀行出具“委托貸款通知書”，明確貸款的對象、金額、期限、利率等內容，同時公積金管理中心將委托貸款基金劃入銀行的住房委托貸款基金賬戶。銀行憑“委托放款通知書”與借款人簽訂借款合同和擔保合同，辦理抵押手續。借款合同生效后填制各類會計憑證，辦理貸款劃付手續。交易完成后，向客戶出具借款回單，向公積金管理中心移交和報送公積金貸款發放明細資料。
2．貸款的發放
承辦銀行必須在收到公積金管理中心撥付的住房委托貸款基金，辦妥所購房屋抵押登記(備案)手續，審核放款資料齊全性、真實性和有效性后發放貸款。除當地公積金管理中心有特殊規定外，公積金個人住房貸款資金必須以轉賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現金。發放完貸款，承辦銀行向客戶提供回單，并將有關放款資料報送公積金管理中心。
(四)貸后與檔案管理
按照公積金管理中心委托要求，承辦銀行定期(按日)將有關公積金管理中心的賬戶記賬回單、公積金貸款回收、逾期及結清等資料移交和報送公積金管理中心，定期與公積金管理中心核對公積金個人住房貸款賬務，協助不良貸款的催收，及時結算住房委托貸款手續費。
1．貸款檢查
按照委托協議，承辦銀行應定期對公積金貸款的辦理情況進行檢查，檢查內容包括業務操作的合規性、是否按委托協議要求的工作時限辦理貸款業務、貸款賬戶的催收情況等。
2．協助不良貸款催收
如果借款人違反了借款合同的約定而沒有及時、足額地償還貸款本息，貸款銀行一般采取的催收措施為：
(1)逾期90天以內的，選擇短信、電話和信函等方式進行催收。
(2)如果借款人超過90天不履行還款義務，會給借款人發出“提前還款通知書”，有權要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。
(3)如果在“提前還款通知書”確定的還款期限屆滿時，仍未履行還款義務，將就抵押物的處置與借款人達成協議。
(4)逾期l80天以上，將對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進行處置；處分抵押物所得價款用于償還貸款利息、罰金及本金。
3．對賬工作
(1)與公積金管理中心對賬。承辦銀行應與公積金管理中心定期對賬，核對公積金管理中心劃撥基金與銀行收到的基金是否一致，核對銀行住房回收貸款本息金額與公積金管理中心收到的回收貸款本息是否一致。
(2)與借款人對賬。承辦銀行以定期(按月、按季、按年)寄發對賬單或電子銀行查詢對賬的形式與借款人進行賬務核對。
4．基金清退和利息劃回
承辦銀行應根據公積金管理中心的委托要求和具體規定，按時將回收貸款本金與利息劃入公積金管理中心指定的結算賬戶和增值收益賬戶，及時進行資金清算。
5．貸款手續費的結算
按委托協議的約定，公積金管理中心應定期(每月、每季、每年)按比例將委托貸款手續費劃歸給承辦銀行。
6．擔保貸后管理
對已發放貸款，具備抵押登記(含預登記)辦理條件后及時辦理抵押登記手續，并及時修改維護抵押登記信息及完成抵押物賬務的處理和他項權證的移交入庫；結清貸款的，對注銷的抵押登記相關資料進行核實審查，及時辦理抵押登記注銷手續和處理相關賬務。
7．貸款數據的報送
承辦銀行應根據公積金管理中心的委托要求和具體規定，按時向公積金管理中心報送公積金貸款數據、報表及其他資料，并確保報送資料的真實性、完整性和準確性。
8．委托協議終止
公積金管理中心與承辦銀行的委托貸款協議終止時，承辦銀行應清算住房委托貸款手續費，辦理公積金管理中心存款賬戶的銷戶交易，最后移交和報送公積金管理中心賬戶記賬回單及相關業務資料。
9．檔案管理
貸款檔案是貸款在申請、審查、發放和回收等過程中形成的文件和資料。貸款發放后，經辦人員應在一定時間內，對貸款資料進行復查和清理，檢查資料的有效性和完整性，對文件材料進行整理，合理編排順序。