第三節(jié) 個人抵押授信貸款
一、個人抵押授信貸款的含義
抵押是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移對法定財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。債務人或第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押物。
個人抵押授信貸款是指借款人將本人或第三人(限自然人)的物業(yè)抵押給銀行，銀行按抵押物評估值的一定比率為依據(jù)，設定個人最高授信額度的貸款。
個人抵押授信貸款的抵押物一般為借款申請人本人或第三人(限自然人)名下?lián)碛蟹课莸乃袡?quán)，且產(chǎn)權(quán)處于自由權(quán)利狀態(tài)下的住房或商用房。
二、個人抵押授信貸款的特點
(一)先授信，后用信
借款人向銀行申請辦理個人抵押授信貸款手續(xù)，取得授信額度后，方可使用貸款。
(二)一次授信，循環(huán)使用
借款人只需要一次性地向銀行申請好辦理個人抵押授信貸款手續(xù)，取得授信額度后，便可以在有效期間(一般為一年內(nèi))和貸款額度內(nèi)循環(huán)使用。個人抵押授信貸款提供了一個有明確授信額度的循環(huán)信貸賬戶，借款人可使用部分或全部額度，一旦已經(jīng)使用的余額得到償還，該信用額度又可以恢復使用。
(三)貸款用途綜合
個人抵押授信貸款沒有明確指定用途，其用途比較綜合，個人只要能夠提供貸款用途證明即可。
三、個人抵押授信貸款的要素
(一)貸款對象
個人抵押授信貸款的貸款對象需滿足以下條件：
(1)具有完全民事行為能力、年滿18周歲的自然人；
(2)借款申請人有當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩?BR>(3)借款申請人有按期償還所有貸款本息的能力；
(4)借款申請人無不良信用和不良行為記錄；
(5)借款申請人及其財產(chǎn)共有人同意以其自有住房抵押，或同意將以原住房抵押的個人住房貸款(以下簡稱原住房抵押貸款)轉(zhuǎn)為個人住房抵押授信貸款；
(6)各行自行規(guī)定的其他條件。
(二)貸款利率
個人抵押授信貸款項下的單筆貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的貸款利率政策執(zhí)行。
(三)貸款期限
抵押授信貸款有效期限最長為30年。
1．以新購住房作抵押申請抵押授信貸款的，有效期間起始日為“個人住房借款合同”簽訂日的前一日。
2．將銀行原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為個人抵押授信貸款的，有效期間起始日為原住房抵押貸款發(fā)放目的前一日。
3．抵押授信貸款下單筆貸款屆滿日不可超出抵押授信貸款有效期間屆滿日。
(四)還款方式
1．可根據(jù)借款人的經(jīng)濟情況和還款計劃，選擇最合適的還款方式。具體可采用等額本息還款法、等額本金還款法等。
2．個人抵押授信貸款項下的各筆貸款，可采取委托扣款方式或柜面還款方式償還貸款本息。借款人可以根據(jù)需要選擇還款方式。提前還款目前一般采取柜臺還款方式。
(五)貸款額度
1．貸款額度的確定
(1)以所購新建商品住房作抵押的，貸款額度一般不超過所購住房全部價款的70％。
(2)以所購再交易住房、未設定抵押的自有住房作抵押或?qū)⒃》康盅嘿J款的抵押住房轉(zhuǎn)為抵押授信貸款，貸款額度根據(jù)抵押住房價值和抵押率確定。
抵押住房的價值須由銀行認可的評估機構(gòu)進行評估。將原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為抵押授信貸款的，如抵押住房價值無明顯減少，可根據(jù)原辦理住房抵押貸款時確定的房屋價值確定抵押住房價值。
抵押率根據(jù)抵押房產(chǎn)的房齡、當?shù)胤康禺a(chǎn)價格水平、房地產(chǎn)價格走勢、抵押物變現(xiàn)情況等因素確定，一般不超過70％。
貸款額度計算公式：
貸款額度一抵押房產(chǎn)價值×對應的抵押率
如經(jīng)貸款銀行核定的貸款額度小于原住房抵押貸款剩余本金的，不得轉(zhuǎn)為抵押授信貸款。
(3)以在銀行的原住房抵押貸款的抵押住房設定第二順序抵押授信貸款的，可根據(jù)上述(2)款的規(guī)定確定貸款額度。
2．可用貸款額度的確定
有效期內(nèi)某一時點借款人的可用貸款額度是核定的貸款額度與額度項下未清償貸款余額之差。可用貸款額度根據(jù)貸款額度及已使用貸款的情況確定，其中以銀行原住房抵押貸款的抵押住房設定第二順序抵押授信貸款的，可用貸款余額是核定的貸款額度與原住房抵押貸款余額、額度項下未清償貸款余額之差。
如果當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格出現(xiàn)重大波動，貸款銀行應對抵押房產(chǎn)價值進行重新評估，并根據(jù)評估后的價值重新確定貸款額度。
四、個人抵押授信貸款的操作流程
(一)貸款的受理和調(diào)查
1．貸款的受理
各級分支機構(gòu)應通過現(xiàn)場咨詢、窗口咨詢、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人抵押授信貸款的個人提供有關(guān)信息咨詢服務。借款人申請個人抵押授信貸款，應向貸款銀行提交以下資料：
(1)借款人身份證明材料及婚姻狀況證明材料；
(2)借款人償債能力證明材料；
(3)房屋權(quán)屬證明材料；
(4)抵押房產(chǎn)共有人同意辦理抵押授信貸款的聲明，如抵押房產(chǎn)共有人在有關(guān)合同文本上簽字則須提供原住房抵押貸款的借款合同原件；
(5)貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料。
貸款受理人應對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款人的主體資格及借款人所提交材料的完整性與規(guī)范性。如果不予受理，應退回貸款申請材料并向申請人說明原因。如果借款申請人提交材料不完整或不符合材料要求規(guī)范，應要求申請人補齊材料或重新提供有關(guān)材料。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應將借款申請書及申請材料交由貸前調(diào)查人員進行貸前調(diào)查。
2．貸前調(diào)查
貸前調(diào)查是對借款人提供的申請材料的真實性、完整性、合法性、有效性以及借款人信用情況、還款能力、抵押房產(chǎn)價值及原有住房抵押貸款的履約情況進行評估和調(diào)查。
貸前調(diào)查可以采取與借款申請人面談、電話訪談、實地考察、通過行內(nèi)外有關(guān)信息系統(tǒng)調(diào)查等多種方式進行。
貸前調(diào)查人必須至少直接與借款申請人(包括共同申請人)面談一次，可以在簽訂(預簽)合同時進行。
貸前調(diào)查完成后，貸前調(diào)查人應對調(diào)查結(jié)果進行整理、分析，提出是否同意貸款的明確意見，送貸款審核人員進行貸款審核。
(二)貸款的審查和審批
1．貸款的審查
貸款審查人負責對借款人提交的材料進行合規(guī)性、真實性、完整性審查。
(1)以購買住房或未設定抵押的已有住房作抵押申請抵押授信貸款的，貸款審查人按照個人住房貸款審查的規(guī)定進行審查，同時對抵押授信貸款額度、有效期間、貸款用途、需落實的貸款支用等進行審查。
(2)將在銀行原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為抵押授信貸款的，貸款審查人對借款申請人提交的材料的完整性、合規(guī)性和真實性進行審查，重點審查貸前調(diào)查人對抵押房產(chǎn)價值、借款人原貸款履約情況及還款能力的調(diào)查和分析意見。
2．貸款的審批
貸款審批人應對以下內(nèi)容進行審查：
(1)借款人資格和條件是否具備；
(2)借款人提供的材料是否完整；
(3)貸款額度、有效期和貸款用途等是否符合規(guī)定；
(4)抵押房產(chǎn)價值、抵押率的確定是否符合規(guī)定，以及由此確定的貸款額度是否準確、合理；
(5)貸款主要風險點的防范措施是否有效；
(6)其他需要審查的事項。
貸款審批人在對上述內(nèi)容進行認真審查的基礎上，按照規(guī)定對抵押授信貸款額度、有效期間進行審批，并在借款人“個人抵押授信貸款申請表”上簽署審批意見。
信貸業(yè)務部門應根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：
(1)對未獲批準的借款申請，貸前調(diào)查人應及時告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔。
(2)對需補充材料的，貸前調(diào)查人應按要求及時補充材料，并重新履行審核、審批程序。
(3)對經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應及時通知借款申請人并按要求落實有關(guān)條件后辦理合同簽約和貸款支用等。
(三)貸款的簽約和發(fā)放
對經(jīng)審批同意的貸款，其支用流程如下所示：填寫合同一審核合同一簽訂合同一抵押登記手續(xù)的辦理一申請支用一支用審查一支用核批一相關(guān)文本、憑證簽署及貸款發(fā)放。
抵押授信貸款應建立臺賬進行貸款額度的管理，可通過個人貸款系統(tǒng)提供的專門報表實現(xiàn)。在此之前，貸款銀行可建立手工臺賬進行貸款額度的管理。貸款銀行應及時記錄貸款額度情況，在借款人每次申請支用貸款時，必須查閱臺賬，對貸款額度和可用貸款額度進行核實和確認。
(四)貸后與檔案管理
1．合同內(nèi)容變更
(1)基本規(guī)定的變更。合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應變更協(xié)議。在擔保期內(nèi)的，根據(jù)合同約定必須事先征得擔保人書面同意的，須事先征得擔保人的書面同意。
(2)借款期限的調(diào)整。在合同履行期間，貸款銀行應允許借款人向其申請縮短或延長借款期限。
貸款銀行需審查申請調(diào)整期限的貸款是否拖欠貸款本息及相關(guān)費用，如有此類問題，應要求借款人先歸還拖欠的貸款本息及相關(guān)費用后方予受理申請。
貸款銀行應根據(jù)新計算的分期還款額調(diào)查、審查借款人的還款能力，并由相關(guān)責任人出具調(diào)查及審批意見。
貸款銀行應審查所調(diào)整期限是否符合貸款管理規(guī)定，如屬延長期限的，則原借款期限與延長期限之和不得超過抵押授信貸款約定的最長貸款期限。
調(diào)整后累計的借款期限達到新的利率期限檔次時，從調(diào)整日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行，已計收的利息不再調(diào)整。。
(3)利率調(diào)整。貸款期限內(nèi)，如遇法定利率調(diào)整，按中國人民銀行和貸款銀行總行有關(guān)利率管理規(guī)定調(diào)整。
2．貸后檢查
(1)檢查要求。按照規(guī)定及時對抵押授信貸款進行風險分類。對正常、關(guān)注類貸款可采取抽查的方式不定期進行，對次級、可疑、損失類貸款采取全面檢查的方式，每季度至少進行一個貸后檢查。貸后檢查應形成書面報告，經(jīng)信貸主管或負責人簽字后及時歸檔。
(2)檢查的主要手段。貸后檢查的主要手段包括監(jiān)測貸款賬戶、查詢不良貸款明細臺賬、電話訪談、見面訪談、實地檢查、監(jiān)測資金使用等。
(3)檢查的主要內(nèi)容。貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人依合同約定歸還貸款本息情況；借款人工作單位、住址、聯(lián)系電話等信息的變更情況；借款人職業(yè)、收入、健康狀況等影響還款能力和誠意的因素變化情況；擔保變化情況，包括保證人、抵押物、質(zhì)押權(quán)利等方面的變化情況；其他可能影響個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素變化情況。
(4)有關(guān)風險事項的處理程序。貸后檢查中發(fā)現(xiàn)存在違約及其他風險事項的，經(jīng)辦人應及時向部門負責人匯報，制訂相應的處理方案。屬于重大風險事項的，還應及時報告信貸風險管理部門和上級銀行業(yè)務主管部門。發(fā)現(xiàn)借款人未按照合同約定的還款計劃及時、足額償還貸款本息的，將該筆貸款計入不良貸款管理與處置程序進行處理。