風險管理
6.合作機構管理
(1)商用房貸款的合作機構管理
①風險內容：開發(fā)商不具備房地產開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全;估值機構、地產經紀和律師事務所等聯合借款人欺詐銀行騙貸。
②風險防控措施。
第一，加強對開發(fā)商及合作項目審查。重點審查開發(fā)商的資質、資信等級、領導層的信譽及管理水平、資產負債及盈利水平;已開發(fā)項目建設情況、銷售情況、履行保證責任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務合作情況等;項目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場定位和銷售前景預測等。
第二，加強對估值機構、地產經紀和律師事務所等合作機構的準入管理。應把握：具有合法、合規(guī)的經營資質;具備較強的經營能力和好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于領先地位;內部管理機制科學完善;通過合作切實有利于商用房貸款業(yè)務的發(fā)展，包括可以拓展客戶營銷渠道、提高業(yè)務辦理效率和客戶服務質量、降低操作成本等。
第三，業(yè)務合作中不過分依賴合作機構。
(2)有擔保流動資金貸款的合作機構管理
有擔保流動資金貸款的合作機構主要是擔保機構。防控措施：
①嚴格專業(yè)擔保機構的準入。
②嚴格執(zhí)行回訪制度。存在以下情況的，銀行應暫停與該擔保機構合作：經營出現明顯問題，對業(yè)務發(fā)展嚴重不利的;有違法、違規(guī)經營行為的;與銀行合作的存量業(yè)務出現嚴重不良貸款的;所進行的合作對銀行業(yè)務拓展沒有明顯促進作用的;存在對銀行業(yè)務發(fā)展不利的其他因素。
7.操作風險
(1)商用房貸款的操作風險
①內容。
貸款受理和調查中的風險。借款人主體資格是否符合相關規(guī)定;所提交的材料是否真實、合法;擔保措施是否足額、有效。
貸款審查和審批中的風險。業(yè)務不合規(guī)，業(yè)務風險與效益不匹配;未按權限審批貸款;審批人員對應審查的內容審查不嚴。
貸款簽約和發(fā)放中的風險。合同憑證預簽無效、制作不合格、填寫不規(guī)范、未核實合同簽署人及簽字(簽章)。發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款。未按規(guī)定發(fā)放貸款。
貸后與檔案管理中的風險。未對貸款使用情況跟蹤檢查，房屋他項權證到位不及時，逾期貸款催收、處置不力;貸款管理與其規(guī)模不相匹配，未對貸款人及擔保情況持續(xù)跟蹤監(jiān)測;向同一借款人審批發(fā)放多筆貸款，或向實際購房人及其相關人多人審批發(fā)貸款;未按規(guī)定保管合同等重要貸款檔案資料、他項權利證書。
②防控措施。
第一，提高貸前調查深度。全面了解掌握借款人所控制主要實體的經營情況、真實財務狀況及抵押情況，評估償債能力，揭示風險。
第二，加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理;對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當地無經營實體的，要謹慎辦理;嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。
第三，合理確定貸款額度。要對借款人所經營的實體進行風險限額測算，在風險限額內根據借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。
第四，加強抵押物管理。對商業(yè)前景不明的期房及單獨處置困難的產權式商鋪等房產，原則上不得接受抵押。
第五，強化貸后管理。將借款人經營狀況及抵押房產的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點;對已形成不良貸款的，盡快采取保全措施。
第六，完善授權管理。嚴格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權，控制個人授信總量風險。對以實際借款人及其關系人多人名義申請貸款用于購買同一房產的，按單個借款人使用審批權限。
(2)有擔保流動資金貸款的操作風險
除商用房貸款相關風險點外，還應特別關注借款人控制企業(yè)的經營情況變化和抵押物情況的變化。銀行還應采取如下防控措施：
①貸款發(fā)放后，銀行應保持與借款人的聯絡(如定期回訪)，對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時反應，在還款日前一定時間內，以書面或其他方式通知借款人安排好還款資金等。
②借款人抵押的，抵押物須產權明晰、價值穩(wěn)定、變現能力強、易于處置。原則上貸款銀行經辦人員應直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機構辦理。對于房地產管理相對規(guī)范的地區(qū)，可委托經一級分行準入的中介機構代辦，但經辦行須核實。謹慎受理產權、使用權不明確或當前管理不夠規(guī)范的不動產抵押，包括自建住房、集體土地使用權、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉庫等，原則上不接受為有擔保流動資金貸款的抵押物。
8.信用風險
(1)商用房貸款信用風險
①內容。
借款人還款能力發(fā)生變化。銀行難以把握借款人還款能力風險的原因：國內尚未建立完善的個人財產登記制度與個人稅收登記制度，全國性的個人征信系統有待完善;國內失信懲戒制度尚不完善。
商用房出租情況發(fā)生變化。包括所在地段經濟發(fā)展重心轉移、大范圍拆遷等。
保證人還款能力發(fā)生變化。
②防控措施。
加強對借款人還款能力的調查和分析。了解掌握其收入水平的穩(wěn)定性;判斷其收入水平的真實性;收入水平對償還貸款的覆蓋度，原則上借款人年還款金額應不超過其家庭年收入水平總額的80%。此外還要考察：其他收入所得;其他資產收益情況;借款人及其家庭所擁有總資產的狀況。
加強對商用房出租情況的調查和分析。調查商用房所在商業(yè)地段繁華程度及其他商用房租金收入情況;調查該地段的未來發(fā)展規(guī)劃，是否會出現大拆遷、經濟發(fā)展重心轉移等情況。
加強對保證人還款能力的調查和分析。保證人經濟實力下降或信用狀況惡化是導致其還款能力下降的主要原因。銀行要有預見性并采取相應預防措施：
a.密切關注保證期間影響保證人保證能力的各種因素的變化情況。
b.貸后要了解保證人的情況。
c.充分證明保證人保證能力不足以保證借款人貸款時，應要求借款人更換保證人或采取其他擔保方式。
d.在保證期間，如發(fā)現保證人有以下變化，需重新評估保證人資信：發(fā)生隸屬關系變更、高層人事變動、公司章程修改及組織結構調整;生產經營、財務狀況發(fā)生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責任;改變資本結構;為第三人債務提供保證擔保或以其主要資產為自身或第三人債務設定抵押、質押，可能影響履行保證責任;有低價或無償轉讓有效資產、非法改制等逃債行為;有惡意破產傾向。
(2)有擔保流動資金貸款的信用風險
①內容：借款人、保證人還款能力發(fā)生變化;借款人所控制企業(yè)經營情況發(fā)生變化;抵押物價值發(fā)生變化。
②防控措施。
加強對借款人還款能力的調查和分析。除商用房貸款中涉及的外，應重點調查借款人的生產經營收入及其穩(wěn)定性、合法性和未來收入預期的合理性。
加強對借款人所控制企業(yè)經營狀況的調查和分析。主要考察：經營的合法性、合規(guī)性;經營商譽;經營的盈利能力和穩(wěn)定性。
加強對保證人還款能力的調查和分析。應選擇信用等級高、還款能力強的保證人，且保證人信用等級不能低于借款人，不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。
加強對抵押物價值的調查和分析。抵押物價值變化的：要求借款人恢復抵押物價值;更換為其他足值抵押物;按合同約定或依法提前收回貸款;重新評估抵押物價值，擇機處置抵押物。
核心考點術語
1. 個人經營類貸款：指銀行向從事合法生產經營的個人發(fā)放的，用于定向購買或租賃商用房、機械設備，以及用于滿足個人控制的企業(yè)(包括個體工商戶)生產經營流動資金需求和其他合理資金需求的貸款。
2.專項貸款：指銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房和機械設備，且其主要還款來源是由經營產生的現金流獲得的貸款。專項貸款主要包括個人商用房貸款(簡稱商用房貸款)和個人經營設備貸款(簡稱設備貸款)。
3.商用房貸款：指銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房所需資金的貸款，如中國銀行的個人商用房貸款，交通銀行的個人商鋪貸款。目前，商用房貸款主要用于商鋪(銷售商品或提供服務的場所)貸款。
4.設備貸款：指銀行向個人發(fā)放的，用于購買或租賃生產經營活動中所需設備的貸款，如光大銀行的個人工程機械按揭貸款。
5.流動資金貸款：指銀行向從事合法生產經營的個人發(fā)放的用于滿足個人控制的企業(yè)(包括個體工商戶)生產經營流動資金需求的貸款。流動資金貸款按照有無擔保的貸款條件分為有擔保流動資金貸款和無擔保流動資金貸款。
6.有擔保流動資金貸款：指銀行向個人發(fā)放的、需要擔保的用于滿足生產經營流動資金需求的貸款，如中國銀行的個人投資經營貸款，中國建設銀行的個人助業(yè)貸款。
7.無擔保流動資金貸款：指銀行向個人發(fā)放的、無須擔保的用于滿足生產經營流動資金需求的信用貸款，如渣打銀行的“現貸派”個人無擔保貸款，花旗銀行的“幸福時貸”個人無擔保貸款。
8.商用房貸款的貸后與檔案管理：指貸款發(fā)放后到合同終止前對有關事宜的管理，包括貸款回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個部分。
9.貸款回收：指借款人按借款合同約定的還款計劃和還款方式及時、足額地償還貸款本息。
10.提前還款：指借款人具有一定償還能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。
11.期限調整：指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限和縮短期限等。
12.貸后檢查：是以借款人、抵(質)押物、保證人等為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內資源查詢等途徑獲取信息，對影響商用房貸款資產質量的因素進行持續(xù)跟蹤調查、分析，并采取相應補救措施的過程。
13.貸后檔案管理：指商用房貸款發(fā)放后有關貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借(查)閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。
